Sanatoria edilizia: quando non serve il parere della Soprintendenza?

Il Comune può omettere il parere della Soprintendenza quando accerti preliminarmente l’assenza dei presupposti minimi di sanabilità?

La sentenza 959/2026 Tar Campania affronta i limiti applicativi dell’accertamento di conformità previsto dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001 e il rapporto tra procedimento di sanatoria e valutazione paesaggistica.

La pronuncia del TAR si sofferma su alcuni principi centrali della materia edilizia: l’onere della prova sulla legittimità dell’immobile originario, il carattere non necessario dell’istruttoria paesaggistica quando l’istanza risulti, già in via preliminare, priva dei presupposti minimi di sanabilità e la tenuta dei provvedimenti amministrativi fondati su una pluralità di motivazioni autonome.

La sentenza del TAR Campania evidenzia l’importanza di verificare preventivamente la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile. In questo contesto, il software per la progettazione edilizia può essere di supporto in quanto consente di progettare in maniera facile e veloce ed ottenere automaticamente la documentazione tecnica per le diverse pratiche edilizie.

Il caso

Il ricorrente, proprietario di un immobile, ha impugnato il provvedimento con cui l’amministrazione comunale ha respinto la richiesta di accertamento di conformità edilizia presentata ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

La vicenda trae origine dalla realizzazione, sul terrazzo di copertura dell’edificio, di un locale di circa 36 m2 qualificato dal Comune come una piccola unità abitativa autonoma in sopraelevazione, accessibile tramite scala esterna. L’intervento edilizio era già stato oggetto di ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi.

Successivamente, il proprietario aveva presentato istanza di sanatoria facendo leva sulla disciplina introdotta dal D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024, decreto Salva Casa. Tuttavia, il Comune aveva rigettato la domanda ritenendo l’opera priva dei requisiti necessari per la sanabilità.

Nel ricorso, il proprietario ha contestato la legittimità del diniego sotto diversi profili.

Con un primo motivo, ha sostenuto che il Comune avrebbe violato l’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia e svolto un’istruttoria incompleta, poiché il rigetto sarebbe stato adottato senza acquisire preventivamente il parere paesaggistico vincolante della Soprintendenza. Secondo il ricorrente, tale valutazione sarebbe necessaria anche nei procedimenti di sanatoria successiva, indipendentemente dalla preliminare valutazione comunale circa la sanabilità dell’intervento.

Con un secondo motivo, ha lamentato un difetto di istruttoria e motivazione, contestando inoltre il richiamo effettuato dall’amministrazione a precedenti procedure di condono edilizio, ritenute non pertinenti rispetto al procedimento di accertamento di conformità previsto dall’art. 36-bis.

Con un terzo motivo, il ricorrente ha evidenziato che la presentazione della domanda in formato cartaceo, anziché telematico, non avrebbe potuto giustificare il rigetto dell’istanza, anche perché il portale informatico non risultava operativo al momento del deposito. Ha inoltre sostenuto che eventuali carenze documentali avrebbero dovuto comportare soltanto una richiesta di integrazione istruttoria.

Sulla base di tali argomentazioni, il ricorrente ha chiesto l’annullamento del provvedimento comunale.

Il Comune, pur regolarmente chiamato in giudizio, non si è costituito nel processo.

Il Comune deve sempre acquisire il parere della Soprintendenza prima di respingere una richiesta di sanatoria edilizia?

Il TAR Campania ha ritenuto infondato il ricorso e ha confermato la legittimità del diniego di sanatoria adottato dal Comune.

In primo luogo, il Collegio ha respinto la censura relativa alla mancata trasmissione della pratica alla Soprintendenza per l’acquisizione del parere paesaggistico previsto dall’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Secondo i giudici amministrativi, il parere paesaggistico presuppone che la domanda di sanatoria sia almeno astrattamente esaminabile nel merito. Nel caso concreto, invece, l’amministrazione aveva già accertato l’assenza dei requisiti minimi di sanabilità dell’intervento edilizio, escludendo quindi in via preliminare la possibilità di accedere alla sanatoria.

Per il TAR, quando l’amministrazione accerti in via preliminare l’insussistenza dei presupposti minimi di sanabilità urbanistico-edilizia, l’attivazione del subprocedimento paesaggistico sarebbe risultata inutile e priva di concreta utilità amministrativa. La mancata trasmissione degli atti alla Soprintendenza non integra quindi alcun vizio procedimentale.

Il Collegio ha inoltre evidenziato che imporre comunque l’avvio dell’istruttoria paesaggistica determinerebbe un aggravamento inutile del procedimento amministrativo, in contrasto con i principi di economicità, efficienza e buon andamento dell’azione amministrativa previsti dalla legge 241/1990.

Il titolo di proprietà è sufficiente a dimostrare la legittima edificazione dell’immobile in data anteriore al 1° settembre 1967?

Il TAR ha poi respinto anche le contestazioni relative al presunto difetto di istruttoria e all’errata qualificazione dell’abuso edilizio.

Il ricorrente sosteneva che l’intervento dovesse essere qualificato come una semplice difformità parziale rispetto a un immobile originario edificato prima del 1° settembre 1967. Tuttavia, secondo il giudice amministrativo, tale ricostruzione non era supportata da adeguata documentazione probatoria.

In particolare, il proprietario si era limitato a richiamare un vecchio titolo di proprietà senza produrre documenti idonei a dimostrare la legittima edificazione originaria del fabbricato. Il TAR ha precisato che il semplice titolo di proprietà non prova la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.

La sentenza ribadisce quindi il principio secondo cui grava sul privato l’onere di dimostrare la legittimità dell’immobile e l’erroneità degli accertamenti effettuati dall’amministrazione. In assenza di tale prova, resta valida la qualificazione dell’intervento come abuso edilizio privo di titolo legittimante.

Di conseguenza, il Comune ha correttamente ritenuto insussistenti i presupposti richiesti per il rilascio della sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia.

La presentazione di un’istanza in formato cartaceo anziché telematico è sufficiente a determinare l’invalidità del procedimento amministrativo di sanatoria edilizia?

Anche il terzo motivo di ricorso è stato respinto.

Il TAR ha chiarito che la presentazione della domanda in formato cartaceo anziché telematico costituisce un profilo meramente formale e non rappresenta, di per sé, una causa invalidante del procedimento. Tuttavia, dall’istruttoria emergeva che l’istanza non era stata regolarmente perfezionata sotto il profilo documentale e amministrativo.

Secondo il Collegio, tali carenze si inserivano comunque in un quadro complessivo caratterizzato dalla mancanza sostanziale dei requisiti di sanabilità dell’opera.

La sentenza richiama inoltre il principio del cosiddetto “provvedimento plurimotivato”. Quando un atto amministrativo si fonda su più ragioni autonome, è sufficiente che una sola di esse risulti legittima per determinare il rigetto del ricorso. Nel caso esaminato, la radicale insanabilità dell’intervento costituiva una motivazione autonoma e sufficiente a sostenere il diniego della sanatoria, rendendo irrilevanti eventuali contestazioni sugli altri profili dell’atto.

Alla luce di tali considerazioni, il TAR ha concluso che il provvedimento comunale era sorretto da un’istruttoria coerente, da una motivazione logica e da una corretta applicazione della normativa urbanistico-edilizia.

Il ricorso è stato quindi integralmente respinto.

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