Riscaldamento centralizzato: funzionamento e caratteristiche

Il riscaldamento centralizzato è un sistema che permette il riscaldamento di un edificio costituito da più unità immobiliari. Scopri come funziona e come si differenzia da quello autonomo

Il riscaldamento centralizzato rappresenta un sistema di climatizzazione invernale che eroga calore a diverse unità abitative all’interno di un edificio attraverso un’unica sorgente centrale. Il riscaldamento rappresenta anche una delle componenti più significative nel bilancio familiare. Quando si vive in un condominio, la corretta suddivisione delle spese diventa un elemento fondamentale per prevenire controversie future.

L’impianto centralizzato genera anche dei costi fissi che includono le spese per la manutenzione della caldaia, la sua pulizia, gli oneri richiesti dalla ditta chiamata per gestire l’impianto e le dispersioni termiche. Queste spese vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di fabbisogno, millesimi di potenza o altri approvati dall’assemblea condominiale.

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Cosa si intende con riscaldamento centralizzato?

Un impianto di riscaldamento centralizzato è un sistema progettato per fornire calore in maniera efficiente a edifici composti da diverse unità abitative. Questo sistema si basa su un singolo generatore di calore, che può essere una pompa di calore o una caldaia, per generare calore centralmente e distribuirlo in modo uniforme a tutte le unità immobiliari all’interno dell’edificio. Di seguito, ti fornisco uno schema di un impianto di riscaldamento centralizzato:

Riscaldamento centralizzato: come funziona

Il funzionamento di un impianto di riscaldamento centralizzato si basa sulla centralizzazione della produzione di calore, che viene successivamente distribuito a ogni unità abitativa all’interno di un edificio attraverso una rete di tubazioni e dispositivi di emissione di calore come radiatori o fan coil. Questa configurazione implica che tutti i residenti o condòmini condividano una singola fonte di calore, il che comporta indubbi vantaggi in termini di efficienza delle risorse termiche. Tuttavia, questa condivisione può anche portare a considerazioni complesse nella ripartizione delle spese, un aspetto importante che esamineremo in dettaglio più avanti nell’articolo.

Differenza tra riscaldamento autonomo e centralizzato

Le principali differenze tra impianto di riscaldamento centralizzato e autonomo risiedono nella gestione e nel controllo del sistema. Il riscaldamento autonomo è progettato per servire una singola unità abitativa e può essere regolato in base alle esigenze personali. Il riscaldamento centralizzato, invece, copre l’intero complesso condominiale in quanto la caldaia è condivisa da tutte le unità abitative. In questo caso, la personalizzazione delle impostazioni è limitata rispetto a un sistema autonomo.

I vantaggi di un impianto di riscaldamento centralizzato

Il riscaldamento centralizzato offre una soluzione energetica efficiente, contribuendo a ridurre i costi e semplificare la gestione con notevoli vantaggi in termini di efficienza e convenienza per tutti i condòmini. Tra i principali vantaggi vi sono:

elevata efficienza energetica: l’installazione di una caldaia o di una pompa di calore con la capacità di riscaldare l’intero edificio permette di ottenere rendimenti energetici notevolmente più alti rispetto all’utilizzo di sistemi autonomi per ogni singolo appartamento;
riduzione della potenza installata: quando si installa una caldaia in un singolo appartamento, spesso si sceglie una potenza sovradimensionata per far fronte a diverse esigenze. Nel riscaldamento centralizzato questi sovradimensionamenti si compensano poiché il calcolo della potenza si basa sull’intero edificio;
semplificazione della manutenzione e gestione dell’impianto visto che esiste un solo sistema centrale: di solito è compito dell’amministratore di condominio occuparsi della manutenzione e delle questioni gestionali legate al riscaldamento centralizzato, alleviando gli oneri per gli inquilini.

Ripartizione spese condominiali riscaldamento centralizzato

La legislazione relativa alla ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato è regolamentata dal D.Lgs. 73/2020, il quale ha introdotto nuove disposizioni finalizzate a garantire una distribuzione equa e trasparente delle spese tra i condòmini. Inoltre, tale decreto ha conferito all’assemblea condominiale la facoltà di personalizzare i criteri di ripartizione in base alle specifiche esigenze dell’edificio.

Innanzitutto, il totale delle spese legate al consumo di calore per riscaldamento, raffreddamento e acqua calda domestica deve essere ripartito in due quote pari al 50%:

la prima quota è destinata al consumo volontario, ovvero la quantità effettivamente consumata da ciascun condomino;
la seconda quota è destinata al consumo involontario, che rappresenta il calore disperso dall’impianto comune, indipendentemente dai consumi individuali.

Tuttavia, l’assemblea condominiale ha la facoltà di deliberare una suddivisione diversa, richiedendo almeno il voto favorevole di 333 millesimi e la maggioranza dei partecipanti in seconda convocazione. Tale decisione può comportare l’assegnazione di una quota superiore al 50% ai prelievi volontari, ma non inferiore al 30%. Per quanto riguarda i consumi involontari, la loro quota deve rimanere invariata. La quota relativa ai prelievi involontari può essere distribuita tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà o seguendo altri criteri stabiliti dall’assemblea condominiale.

La quota dei consumi volontari viene ripartita in base al consumo effettivo che viene registrato da contabilizzatori di calore installati nell’edificio. Questi strumenti forniscono una misurazione precisa del calore utilizzato da ciascuna unità immobiliare, garantendo una ripartizione equa delle spese.

Inoltre, i condòmini che hanno optato per il distacco dal riscaldamento centralizzato e hanno installato sistemi autonomi sono comunque tenuti a contribuire alla quota relativa ai consumi involontari, in quanto beneficiano comunque delle dispersioni di calore generate dall’impianto comune.

Un riferimento importante in questo contesto è la UNI 10200 che fornisce indicazioni dettagliate su come calcolare i coefficienti di ripartizione della quota fissa e su come installare e gestire i sistemi di misurazione del calore, garantendo una corretta applicazione delle regole sulla ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato.

Riscaldamento centralizzato: regole

Il riscaldamento centralizzato è soggetto a specifiche norme condominiali e regolamentazioni sia a livello nazionale che condominiale. Uno dei principali aspetti regolamentari riguarda la data di accensione dei termosifoni nei condomini italiani. Questa data è regolamentata dal D.P.R. 74/2013 che suddivide l’Italia in 6 zone, ciascuna contraddistinta da una lettera e stabilisce le relative date di accensione e spegnimento del riscaldamento. Questa suddivisione è pensata per tener conto delle diverse condizioni climatiche per evitare sprechi energetici:

zone A, B e C: queste includono le zone meridionali e comprendono comuni come Agrigento, Catania, Napoli e Palermo. Nelle zone A e B l’accensione del riscaldamento centralizzato è consentita solo a partire dal 1 dicembre, mentre nella zona C dal 15 novembre;
zone D ed E: queste regioni coprono l’Italia centrale e settentrionale, con comuni come Genova, Firenze, Roma e molti altri. In queste fasce l’accensione dei termosifoni è prevista rispettivamente il 1 novembre e il 15 ottobre;
zona F: questa zona comprende le province di Belluno, Cuneo e Trento ed è soggetta a regolamentazioni specifiche che non prevedono restrizioni sull’uso del riscaldamento.

Riscaldamento centralizzato: sentenze di riferimento

Di seguito ti riporto alcune sentenze relative al riscaldamento centralizzato degli edifici, trattate in articoli dedicati di BibLus.

Riscaldamento centralizzato disattivato: può essere riattivato anche dopo anni?

La Cassazione (sentenza n. 31678/2025) ha stabilito che un condomino può chiedere il ripristino del riscaldamento centralizzato anche se l’impianto è stato spento da molti anni, quando la sua soppressione derivava da una delibera poi dichiarata illegittima. La vicenda nasce da una condòmina che, dopo l’annullamento giudiziale della delibera del 1991 che aveva disattivato l’impianto, ha chiesto in giudizio il ritorno del servizio comune perché si riteneva privata del relativo godimento. I giudici di merito si sono alternati: il Tribunale le aveva dato ragione definendo l’azione come possessoria, la Corte d’Appello inizialmente aveva respinto la richiesta ritenendola abusiva ma poi, adeguandosi al principio già espresso dalla Cassazione, le aveva riconosciuto il diritto al ripristino. La Suprema Corte ha ricordato che il fatto che l’impianto sia fermo da molto tempo non annulla automaticamente l’interesse del singolo a ottenere una pronuncia che accerti e ordini il ripristino del servizio comune, perché la dismissione illegittima crea comunque il diritto alla conservazione e fruizione del bene condominiale. Inoltre, la Corte ha precisato che non rilevano l’onerosità degli interventi per gli altri condomini né la circostanza che questi si siano dotati di impianti autonomi nel frattempo: il diritto al ripristino riguarda il servizio centralizzato “vecchio o nuovo che sia” e non può essere vanificato dalle scelte individuali altrui. Infine, la Cassazione ha dichiarato inammissibili i motivi del condominio che chiedevano di rimettere in discussione fatti già definiti o di riaprire accertamenti tecnici, confermando la legittimità della domanda della condomina e condannando il condominio alle spese di giudizio.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte di Cassazione

Altre sentenze:

“impianto centralizzato di riscaldamento”;
distacco dal riscaldamento centralizzato il regolamento condominiale non può vietarlo.

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