Rigenerazione urbana in Campania: chiarimenti su premialità volumetriche e cambi d’uso
Come si applicano le L.R. 13/2022 e 16/2004 alla rigenerazione urbana in Campania? I temi affrontati dalla circolare regionale 18/2026
Negli interventi di rigenerazione urbana in Campania, il quadro normativo di riferimento è articolato e coinvolge più disposizioni: la L.R. 13/2022, l’articolo 33-quater della L.R. 16/2004, introdotto dalla L.R. 5/2024, e l’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia di cambi di destinazione d’uso.
A chiarire il coordinamento tra queste norme interviene la circolare esplicativa n. 18 del 5 novembre 2026 della Direzione Generale Governo del Territorio che interviene sui seguenti punti principali:
recupero e rigenerazione del patrimonio esistente, con riferimento alla L.R. 13/2022, alle aree degradate, agli immobili dismessi e al ruolo della pianificazione comunale;
premialità volumetriche per gli interventi residenziali, disciplinate dall’articolo 33-quater della L.R. 16/2004, con incrementi fino al 20% senza demolizione e ricostruzione e fino al 35% nei casi di demolizione e ricostruzione;
cambi di destinazione d’uso, regolati dall’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, con particolare attenzione alle condizioni applicabili e al coordinamento con gli strumenti urbanistici comunali;
compatibilità e complementarità delle destinazioni, tema centrale soprattutto nella riconversione dei complessi industriali e produttivi dismessi;
bonus volumetrici, efficientamento energetico ed extraspessori, con indicazioni sul rapporto tra disciplina regionale e normativa nazionale.
In tutti questi ambiti resta centrale il ruolo dei Comuni, chiamati a definire condizioni, limiti e modalità di attuazione degli interventi in coerenza con la pianificazione urbanistica.
L.R. 13/2022: adeguamento dei piani e recupero degli immobili dismessi
La L.R. Campania 13/2022 disciplina la rigenerazione urbana intervenendo sia sul piano della pianificazione comunale sia su quello degli interventi edilizi.
L’articolo 3 affida agli strumenti urbanistici comunali il compito di perseguire il contenimento dell’espansione urbana e il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, definendo obiettivi di qualità, requisiti degli interventi e forme di premialità. In questo quadro, l’adeguamento di PRG e PUC, previsto entro il 30 giugno 2025, assume un ruolo centrale perché consentiva ai Comuni di individuare gli ambiti degradati e dismessi, le aree escluse dagli incentivi, le premialità applicabili e le eventuali riduzioni degli oneri concessori.
L’articolo 4 entra invece nel merito degli interventi edilizi di rigenerazione, rivolti al recupero di aree urbane degradate, edifici dismessi o da rilocalizzare. Per questi immobili la norma consente, in alternativa, la ricostruzione in loco oppure la delocalizzazione in un’altra area edificabile disponibile, anche con cambi di destinazione d’uso verso funzioni compatibili o complementari.
Il comma 13 estende inoltre il recupero ai complessi immobiliari dismessi indipendentemente dalla destinazione d’uso originaria, confermando però il ruolo decisivo dei Comuni nel definire dove consentire gli interventi e quali destinazioni possano ritenersi ammissibili.
La circolare chiarisce infine che gli interventi diretti previsti dalla L.R. 13/2022 erano consentiti fino all’adeguamento degli strumenti urbanistici e, comunque, non oltre il 30 giugno 2025, anche mediante premialità volumetriche e cambi di destinazione d’uso.
Rigenerazione urbana e ruolo della pianificazione comunale
La circolare ricostruisce il rapporto tra gli interventi della legge regionale Campania 13/2022 e la successiva riforma delle norme sul governo del territorio. Il Comune mantiene un ruolo centrale: attraverso gli strumenti urbanistici individua gli ambiti interessati dalla rigenerazione, definisce obiettivi e requisiti degli interventi e disciplina l’applicazione delle premialità.
Per l’articolo 33-quater, gli indirizzi regionali distinguono gli interventi diretti e convenzionati da quelli da inquadrare in un Programma operativo. I primi risultano attuabili, alle condizioni previste dalla disciplina applicabile, anche nelle more dell’individuazione delle aree escluse dagli incentivi. Per gli interventi indiretti, la circolare richiama invece il collegamento con il Piano strutturale urbanistico o con un PUC equivalente nelle componenti strutturale e operativa.
Premialità residenziali: incrementi fino al 20% e al 35%
Per gli interventi residenziali individuati dall’articolo 33-quater, comma 1, lettere a) e b), la circolare richiama gli incrementi volumetrici già previsti dalla legge:
fino al 20% della volumetria esistente per la ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione. In tal caso è possibile usufruire di un ulteriore bonus volumetrico, fino al massimo del 5% del volume lordo esistente, per interventi di efficientamento energetico e miglioramento statico del fabbricato esistente. Detto aumento non costituisce volumetria lorda;
fino al 35% per la ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione. In questo caso non è previsto il bonus volumetrico. A tale incremento non si aggiunge il bonus regionale connesso all’efficientamento energetico e al miglioramento statico, poiché tali prestazioni costituiscono già presupposti dell’intervento.
Cambi d’uso: categorie funzionali, zone ammesse e condizioni comunali
La circolare conferma l’immediata applicabilità in Campania dell’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, come modificato dal decreto Salva Casa, distinguendo i cambi d’uso orizzontali, all’interno della stessa categoria funzionale, da quelli verticali, che comportano il passaggio a una categoria diversa. Le categorie individuate dalla disposizione sono cinque:
residenziale;
turistico-ricettiva;
produttiva e direzionale;
commerciale;
rurale.
Il passaggio tra categorie diverse costituisce un mutamento urbanisticamente rilevante anche quando non comporta opere edilizie, salvo diversa previsione delle leggi regionali.
Per le singole unità immobiliari, il cambio all’interno della stessa categoria funzionale è consentito anche con opere, nel rispetto delle normative di settore e delle eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali. Il passaggio tra le categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale) è invece ammesso dalla disciplina semplificata per le unità ubicate nelle zone omogenee A, B e C, o equipollenti, alle condizioni previste dall’articolo 23-ter. La categoria rurale resta esclusa da questa specifica previsione.
La Regione richiama la possibilità per i Comuni di introdurre condizioni volte a preservare l’equilibrio urbanistico e la distribuzione dei carichi insediativi, anche attraverso misure di contingentamento dei mutamenti d’uso. In assenza di specifiche condizioni comunali, la circolare indica l’applicazione della disciplina nazionale.
La suddetta norma è immediatamente applicabile su tutto il territorio regionale con la raccomandazione di verificare, nel caso di cambi d’uso verticali, (ad esclusione della categoria rurale) che gli immobili siano ubicati in aree omogenee A) -B) -C).
Cambi d’uso compatibili e complementari
La circolare chiarisce il significato dei concetti di compatibilità e complementarità applicati ai cambi di destinazione d’uso e agli interventi di trasformazione edilizia previsti dal comma 7 dell’articolo 33-quater. In termini generali, due destinazioni sono considerate compatibili quando possono coesistere senza generare conflitti, mentre sono complementari quando una funzione integra, supporta o rende possibile l’altra.
Nel sistema urbanistico, la compatibilità riguarda il rapporto tra la nuova destinazione d’uso e quella originaria dell’immobile o della zona in cui esso ricade. La complementarità, invece, interessa gli usi secondari collegati alla funzione principale, come pertinenze, spazi di custodia o locali di servizio. Queste destinazioni possono coesistere nella stessa area e, in assenza di specifiche limitazioni dello strumento urbanistico vigente, possono essere ammesse anche senza particolari limiti percentuali.
La circolare richiama inoltre la sentenza del Consiglio di Stato n. 3071/2016, secondo cui la verifica della compatibilità o complementarità deve essere effettuata con riferimento alla destinazione d’uso degli edifici: la funzione dell’immobile da demolire deve quindi risultare compatibile o complementare con quella dell’edificio da ricostruire, salvo diverse disposizioni regionali o specifiche previsioni della pianificazione urbanistica.
Ne deriva che, per gli interventi disciplinati dal comma 7 dell’articolo 33-quater, il cambio di destinazione d’uso può essere valutato sia rispetto alla precedente funzione dell’immobile sia rispetto alla destinazione urbanistica dell’area, purché tali possibilità siano espressamente previste e regolate dagli strumenti di pianificazione comunale.
Bonus volumetrici, extraspessori ed efficientamento energetico
La circolare dedica un approfondimento al coordinamento tra le premialità volumetriche previste dalla normativa regionale e gli incentivi nazionali collegati all’efficientamento energetico, al miglioramento sismico e all’uso delle fonti rinnovabili. L’obiettivo è chiarire quando tali benefici possano essere applicati e in quali casi siano cumulabili.
Sul piano nazionale, l’articolo 14, comma 7, del D.Lgs. 102/2014 stabilisce che gli extraspessori delle murature perimetrali e dei solai necessari per migliorare l’isolamento termico e acustico non concorrono al calcolo di volume e superficie negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia. La circolare precisa però che, negli interventi di demolizione e ricostruzione, gli standard di efficientamento energetico, adeguamento sismico e superamento delle barriere architettoniche sono già connaturati alla tipologia di intervento e, pertanto, gli extraspessori non sono riconosciuti come beneficio autonomo.
Un’ulteriore agevolazione è prevista dal D.Lgs. 199/2021, che consente un bonus volumetrico del 5% per nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti, a condizione che il progetto assicuri una copertura da fonti rinnovabili superiore di almeno il 30% rispetto ai limiti minimi di legge. La circolare evidenzia che, a livello nazionale, questo incentivo e quello relativo agli extraspessori perseguono finalità diverse e possono quindi essere cumulati quando ricorrono i rispettivi presupposti.
Nel quadro regionale, l’articolo 33-quater della L.R. 16/2004 prevede, per l’edilizia residenziale, incrementi volumetrici fino al 20% per gli interventi senza demolizione e ricostruzione e fino al 35% per quelli con demolizione e ricostruzione. L’articolo 43-septies stabilisce inoltre che non costituiscono volumetria lorda i volumi derivanti da interventi di efficientamento energetico e miglioramento statico entro il limite massimo del 5% del volume lordo assentito. All’interno di tale quota rientrano anche gli extraspessori delle murature e dei solai legati, ad esempio, all’isolamento termico.
La circolare distingue infine tre casi applicativi: negli interventi di ristrutturazione senza demolizione e ricostruzione, all’incremento del 20% può aggiungersi un bonus fino al 5% per efficientamento energetico e miglioramento statico; negli interventi con demolizione e ricostruzione e incremento del 35%, non sono riconosciuti ulteriori bonus regionali della stessa natura; per le nuove costruzioni e per le demolizioni e ricostruzioni, con o senza incremento del 35%, resta invece possibile accedere al bonus del 5% previsto dal D.Lgs. 199/2021, purché sia garantita una copertura da fonti energetiche rinnovabili superiore di almeno il 30% rispetto ai limiti minimi di legge.
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