Piccolo locale esterno adibito a doccia: è pertinenza?
Cosa determina la precarietà e pertinenzialità di un’opera? TAR Campania: non contano le dimensioni dell’opera, ma le sue caratteristiche costruttive e il suo impatto sull’assetto urbanistico-edilizio
Il TAR Campania, sentenza 4200/2026, analizza il caso di un ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001 per un manufatto in muratura, realizzato in aderenza a una tettoia, coperto con lamiera e suddiviso in due vani destinati a docce.
Secondo il TAR, la ridotta dimensione dell’opera non è sufficiente a escluderne la rilevanza urbanistico-edilizia: quando il manufatto è stabile, crea un volume chiuso e modifica la sagoma e l’aspetto esteriore dell’immobile, non può essere ricondotto all’edilizia libera, alla CILA o alla nozione di pertinenza edilizia.
Il caso
La ricorrente impugna un provvedimento con cui è stata ordinata la demolizione di alcune opere che consistevano in un piccolo manufatto in muratura, realizzato in aderenza a una tettoia, con copertura in lamiera. Il manufatto aveva una superficie lorda di circa 3,50 m x 1,36 m e un’altezza esterna di circa 2,40 m.
All’interno, la struttura era suddivisa in due vani destinati a docce.
Il Comune ha ritenuto l’intervento abusivo e ha ordinato la demolizione con integrale ripristino dello stato dei luoghi, applicando l’art. 31 del d.P.R. 380/2001.
La ricorrente ha impugnato il provvedimento davanti al TAR, sostenendo che l’ordine fosse illegittimo e contestando l’ordine di demolizione sotto tre profili principali:
presunta pendenza di domande di condono edilizio: secondo la ricorrente, per le opere sanzionate sarebbero state presentate diverse istanze di condono non ancora esaminate dal Comune;
difetto di motivazione: la ricorrente sosteneva che il Comune non avesse indicato l’interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione né il contrasto delle opere con la normativa urbanistica. Inoltre, le opere sarebbero state di modesta entità, conformi alla disciplina urbanistica vigente e qualificabili come pertinenze o, al più, come meri abusi formali;
mancata comunicazione di avvio del procedimento.
Il TAR Campania ha respinto il ricorso. Il giudice ha innanzitutto richiamato il principio secondo cui l’ordine di demolizione di un abuso edilizio è un atto dovuto e vincolato. Per questa ragione, la mancata comunicazione di avvio del procedimento non comporta l’illegittimità dell’atto quando sia evidente che il contenuto del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso.
Di conseguenza, in presenza di un abuso edilizio accertato, l’amministrazione non dispone di un margine di scelta sulla sanzione ripristinatoria.
Il TAR ribadisce poi che l’ingiunzione di demolizione è sufficientemente motivata con l’accertamento dell’abusività dell’opera. Non è necessaria una motivazione ulteriore sull’interesse pubblico alla rimozione, perché tale interesse coincide con il ripristino della legalità urbanistico-edilizia violata.
Il TAR richiama inoltre il principio secondo cui il decorso del tempo dalla realizzazione dell’opera abusiva non determina, di per sé, alcun legittimo affidamento del privato alla conservazione di una situazione illecita. Anche in questo caso, l’ordine di demolizione resta un atto doveroso e vincolato.
Piccolo manufatto in muratura: è pertinenza?
Il passaggio centrale della decisione riguarda però la qualificazione edilizia del manufatto.
Secondo il TAR, la struttura non può essere considerata precaria, temporanea o pertinenziale. La realizzazione in muratura esclude il carattere di precarietà; inoltre, l’opera altera la sagoma e l’aspetto esteriore dell’immobile principale.
Il giudice afferma infatti che la struttura in muratura esclude il carattere di precarietà o temporaneità, rendendo l’opera stabile; la medesima altera la sagoma e l’aspetto esteriore dell’immobile principale.
Da questa valutazione deriva la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione. Il manufatto, pur di dimensioni contenute, crea un nuovo volume chiuso e determina una trasformazione permanente del territorio.
La sentenza precisa infatti che l’opera si configura come una nuova costruzione poiché comporta una trasformazione permanente del territorio e crea un nuovo volume chiuso, escludendo l’applicazione della CILA o dell’edilizia libera.
Domanda di condono: deve riguardare proprio l’opera contestata
La ricorrente aveva sostenuto che l’ordine di demolizione fosse illegittimo perché sarebbero state pendenti domande di condono edilizio.
Il TAR respinge anche questo motivo.
La domanda di condono depositata in giudizio riguardava 26 m² indicati come “interni all’abitazione” e come “superficie abitabile”. Secondo il giudice, tale domanda non poteva riferirsi alle due docce abusive oggetto dell’ordine di demolizione.
Pertanto, la pendenza di una domanda di condono non è sufficiente, da sola, a paralizzare l’ordine di demolizione se non vi è coincidenza tra l’opera oggetto della domanda e quella effettivamente sanzionata.
In conclusione, il Tar respinge il ricorso.
Approfondimenti
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