Ordinanza di demolizione: decadenza, procedura e sanatoria
Quando un’ordinanza di demolizione decade? Dalla procedura al ricorso per sanatoria: la guida completa e gli orientamenti giurisprudenziali più recenti
Diversi abusi edilizi sono sanzionabili con un’ordinanza/ordine di demolizione da parte delle autorità competenti.
Prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio, è dunque fondamentale ottenere tutte le autorizzazioni necessarie al fine di evitare conseguenze legali e ordini di demolizioni.
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Ma l’ordinanza di demolizione può decadere? Vediamo quando è prevista, chi la emette e le sue possibilità di decadenza.
Cosa si intende per ordinanza di demolizione?
L’ordinanza di demolizione, o più precisamente l’ingiunzione di demolizione, rappresenta un atto amministrativo mediante il quale il Comune, in genere, ordina la demolizione di un edificio non autorizzato, realizzato in modo abusivo o non conforme alla normativa edilizia vigente.
Quali abusi edilizi sono sanzionabili con ordinanza di demolizione?
Un abuso edilizio, a seconda della gravità, è soggetto una serie di sanzioni penali e amministrative.
Nell’ambito delle pratiche abusive nel settore edilizio, vi sono diverse tipologie di infrazioni che possono portare all’emissione di un’ordinanza di demolizione.
Queste includono:
lottizzazione abusiva: divisione di terreni in lotti edificabili senza autorizzazione;
lavori eseguiti senza permesso o in difformità edilizia: casi in cui vengono eseguiti lavori edilizi senza ottenere il permesso necessario o in totale difformità da esso senza rispettare la normativa vigente;
interventi abusivi su terreni pubblici: interventi eseguiti su terreni di proprietà pubblica senza autorizzazione, che compromettono l’utilizzo corretto del territorio destinato a fini pubblici;
difformità delle norme urbanistiche: qualsiasi intervento edilizio realizzato in difformità dalle norme urbanistiche e dai piani regolatori vigenti;
violazione di vincoli edilizi: opere eseguite in violazione dei vincoli edilizi imposti da leggi statali, regionali o da altre norme urbanistiche, che possono riguardare la destinazione d’uso del terreno, il rispetto di zone inedificabili o la salvaguardia di aree di particolare interesse storico o ambientale.
Ordine di demolizione: chi lo emette?
Secondo quanto stabilito dall’art. 31 del D.P.R. 380/01, è compito del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale esercitare il potere di vigilanza sull’attività urbanistica ed edilizia. Questo potere può essere attivato quando vengono eseguiti interventi e lavori in assenza di permesso, in totale difformità rispetto al medesimo, oppure con variazioni essenziali.
Dopo aver accertato l’abuso edilizio, il Comune emette un’ordinanza di demolizione.
Questo provvedimento viene pubblicato sul sito istituzionale del Comune e comunicato anche al Prefetto.
Procedura per l’ordine di demolizione
Dopo aver accertato l’abuso, il Comune emette un’ordinanza di demolizione, pubblicata sul sito istituzionale e notificata al Prefetto.
Il destinatario ha 60 giorni per impugnare l’ordinanza davanti al Tribunale Amministrativo Regionale o presentare una richiesta di sanatoria.
Il destinatario può presentare documenti entro 10 giorni dalla comunicazione dell’ordinanza, che l’amministrazione deve valutare e motivare in caso di mancato accoglimento.
Se non viene avviato alcun procedimento di sanatoria nei 90 giorni successivi, la Polizia Municipale verifica l’adempimento dell’ordinanza.
Ordine di demolizione: impugnazione
L’atto di impugnazione dell’ordinanza di demolizione, o ricorso, rappresenta una richiesta processuale diretta al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) competente per territorio, con l’obiettivo di ottenere l’annullamento del provvedimento di ripristino considerato dannoso.
Data la natura dell’ordinanza, che impone la demolizione entro 90 giorni e il cui termine, se non prorogato, porta alla confisca automatica del bene, la fase cautelare durante il processo di impugnazione riveste un ruolo fondamentale. Infatti, il decorso dei 90 giorni previsti dalla legge, può essere interrotto solo mediante sospensione decisa dal giudice amministrativo su richiesta della parte ricorrente. Questa sospensione congela il termine e impedisce la confisca automatica del bene non demolito.
Ordine di demolizione non eseguito
L’ordinanza di demolizione non sempre viene immediatamente eseguita, e ciò può determinare una serie di implicazioni e difficoltà di cui è essenziale essere consapevoli.
Innanzitutto, è cruciale comprendere che un ordine di demolizione non eseguito non implica in alcun modo una legittimazione della costruzione abusiva o pericolante né comporta l’assenza di conseguenze legali. Al contrario, l’ordine di demolizione rimane valido e l’immobile continua a essere considerato abusivo o pericolante secondo la legge.
Una delle prime conseguenze che possono manifestarsi in caso di mancata esecuzione dell’ordine di demolizione è l’applicazione di sanzioni pecuniarie.
Inoltre, secondo quanto sancito dall’art. 31 comma 3 del D.P.R. 380/01, se il responsabile dell’abuso non demolisce con ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica, il bene e l’area su cui è stato costruito illegalmente diventano proprietà gratuita del Comune. Questo include anche l’area necessaria per eventuali lavori futuri conformi alle regole urbanistiche. Tuttavia, la dimensione dell’area che il Comune può ottenere non può superare dieci volte la superficie totale della costruzione abusiva.
Abuso edilizio: demolire dopo 90 giorni evita l’acquisizione al patrimonio comunale?
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2930/2026, chiarisce i profili chiave sull’ordine di demolizione e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per abusi edilizi, focalizzandosi sul termine di 90 giorni.
Nel caso di un immobile in zona agricola con opere abusive e cambio di destinazione d’uso, il Comune emise l’ordine di demolizione. La proprietaria, dopo vari ricorsi al TAR (che annullò un diniego di sanatoria ma confermò un successivo per mancanza di doppia conformità), non demolì entro i 90 giorni. La polizia municipale accertò l’inottemperanza, portando all’acquisizione del bene, dell’area di sedime e di una porzione ulteriore, più una sanzione di 20.000 euro. Una nuova istanza di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 380/2001 fu rigettata come improcedibile.
La ricorrente contestò: necessità di istruttoria sull’inottemperanza, bisogno di un atto autonomo di accertamento notificato, effetto sospensivo della sanatoria non notificata, mancanza di perimetrazione dell’area extra e sproporzione della sanzione. Il Comune ribatté che l’acquisizione avviene automaticamente ipso iure allo scadere dei 90 giorni, con il verbale di polizia come presupposto fattuale e la determina come atto dichiarativo; la sanatoria era tardiva perché il privato aveva perso il titolo sul bene.
Il CdS ha respinto l’appello nel merito, richiamando l’Adunanza Plenaria n. 16/2023: decorso inutilmente il termine di 90 giorni, il bene si acquisisce automaticamente al Comune; il privato non può più proporre sanatoria né demolire autonomamente per evitarlo, perdendo la legittimazione. La demolizione tardiva è possibile solo se autorizzata dal Comune, che subentra nell’obbligo di ripristino; altrimenti, il precedente proprietario rimborsa le spese di demolizione d’ufficio. Non serve un ulteriore atto di inottemperanza: basta il verbale e la determina dichiarativa.
Per l’area extra, la motivazione comunale (funzionale ad accessi e ripristino) è adeguata. Sulla sanzione (art. 31 co. 4-bis d.P.R. 380/2001), invece, ha accolto parzialmente: la massima (20.000 euro) richiede motivazione proporzionata, assente qui, lasciando al Comune di rideterminarla.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del Consiglio di Stato.
Sanzioni pecuniarie per inottemperanza ordinanza di demolizione
In caso di accertamento di inottemperanza, ossia se l’abuso edilizio non viene rimosso entro il termine di novanta giorni fissato dall’ordinanza demolitoria, le sanzioni pecuniarie previste dal D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia) possono variare da 2.000 a 20.000 euro.
Art. 31 comma 4-bis D.P.R. 380/01
L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima […]
Ordine di demolizione e prescrizione del reato
La prescrizione dell’abuso edilizio è un procedimento che si applica esclusivamente quando l’illecito è considerato un reato penale.
In questi casi, il termine di prescrizione è di 4 anni, ma può estendersi a 5 anni nel caso in cui il responsabile sia coinvolto in un rinvio a giudizio e venga quindi processato.
Nel caso di demolizione, essendo una sanzione di natura amministrativa e ripristinatoria, l’ordinanza di demolizione non è soggetta a prescrizione.
Ordine di demolizione e sanatoria
Dopo aver ricevuto l’ordine di demolizione, è possibile presentare un’istanza di sanatoria per l’abuso edilizio.
Questo tipo di istanza, nota anche come “accertamento di conformità“, può essere presentata per ottenere il permesso di costruire in sanatoria (art. 36 D.P.R. 380/01), oppure per richiedere la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria (art. 37 D.P.R. 380/01) o la CILA tardiva (art. 6-bis D.P.R. 380/01).
Ricordiamo che, con l’entrata in vigore della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto Salva Casa, è possibile sanare in maniera semplificata le parziali difformità edilizie ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. 380/01 con il superamento della doppia conformità.
L’istanza di sanatoria può essere presentata anche se è già stato presentato un ricorso al Giudice Amministrativo contro l’ordine di demolizione, entro un termine di 60 giorni dalla notifica del provvedimento. In questo caso, l’ordine di demolizione viene temporaneamente sospeso in attesa del completamento del nuovo e separato procedimento relativo alla sanatoria dell’abuso edilizio.
Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6181/2021 ribadisce che, presentata dopo l’emissione di un’ordinanza di demolizione, la richiesta di accertamento della cosiddetta “doppia conformità” non può annullare l’ordinanza ma può renderla inefficace temporaneamente. Di conseguenza, l’eventuale rigetto dell’istanza riattiva l’ordinanza di demolizione.
Come bloccare l’ordinanza di demolizione in pendenza di sanatoria
Se il processo di sanatoria del Comune subisce dei ritardi, è comunque possibile presentare un’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione.
In questo caso, il giudice deve valutare sia il potenziale esito della richiesta di sanatoria presentata dall’autore dell’abuso, sia i tempi necessari per il completamento della procedura amministrativa per il rilascio della sanatoria stessa. Sulla base di questa valutazione, il tribunale può sospendere l’ordine di demolizione solo se si prevede un rapido completamento della procedura per il rilascio della sanatoria.
Quando l’ordinanza di demolizione è illegittima?
L’ordine di demolizione risulta illegittimo soltanto se viene emesso dopo la presentazione della domanda di sanatoria, poiché l’istanza di sanatoria impedisce che l’Amministrazione, prima del suo esame, si attivi per eliminare un abuso che potrebbe essere sanato (sentenza CdS n. 5632 del 25 settembre 2020).
Ordinanza di demolizione decadenza: quando avviene?
Le situazioni in cui un’ordinanza di demolizione può decadere sono le seguenti:
se l’ordine di demolizione risulta sproporzionato rispetto alla gravità dell’abuso commesso;
se è in corso un processo di regolarizzazione (sanatoria), la demolizione può essere sospesa e poi annullata;
in casi in cui il ripristino dello stato originario risulta impossibile senza danneggiare irreparabilmente la parte dell’edificio costruita correttamente (fiscalizzazione dell’abuso edilizio).
Un’ordinanza di demolizione deve infatti essere adeguatamente provata e motivata, altrimenti potrebbe risultare sproporzionata rispetto all’abuso commesso e l’ordine di demolizione può decadere, come è emerso nella sentenza n. 7309/2021 del Consiglio di Stato. In sintesi, nel caso specifico, un edificio soggetto a un’ordinanza di demolizione a causa di non conformità strutturali ha visto l’ordine annullato dopo che i condomini hanno contestato e presentato una perizia tecnica alternativa. Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello dei condomini, ritenendo l’ordine sproporzionato, e ha richiesto al Comune di adottare misure di adeguamento anziché procedere con la demolizione.
La fiscalizzazione dell’abuso diviene, invece, un’opzione solo quando, a seguito di un accertamento dettagliato, si constata che il ripristino dello stato originario non è fattibile senza provocare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità alle normative vigenti. L’impossibilità di demolizione deve essere dichiarata dal soggetto interessato (proprietario o responsabile dell’abuso) e accertata dal Comune nella fase successiva all’ingiunzione. In questi casi, la demolizione può essere sostituita da una sanzione pecuniaria.
Proroga ordinanza di demolizione
Entro i 90 giorni, il destinatario dell’ordinanza può chiedere una proroga se dimostra di essere impegnato nella demolizione e ci sono motivi oggettivi che rendono impossibile completare il lavoro entro il termine stabilito.
Demolire un edificio è infatti un’operazione estremamente delicata, che non solo può portare a ritardi ma comporta molteplici rischi per la sicurezza degli operatori del cantiere e degli occupanti delle zone circostanti. Per questo motivo, ti consiglio di utilizzare il software specializzato per la pianificazione delle demolizioni, che, pratico e veloce, garantisce che i tuoi piani siano sempre conformi alle normative di sicurezza stabilite nel D.Lgs. 81/08.
Ordinanza di demolizione: sentenze di riferimento
Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti sull’ordinanza di demolizione.
Ordine di demolizione senza dettagli sull’immobile: è efficace?
Sentenza 1260/2026 – Consiglio di Stato
L’inottemperanza all’ordine di demolizione legittima l’acquisizione dell’immobile da parte del Comune anche in caso di omissioni o inesattezze nell’indicazione del bene; la sanzione pecuniaria prevista dall’art. 31, comma 4-bis, D.P.R. 380/2001 si applica solo a fatti successivi all’entrata in vigore della norma e mira a prevenire abusi edilizi e tutelare il territorio.
Nuove finestre, scale e movimenti di terra: interventi minori o abusi soggetti a demolizione?
Sentenza Consiglio di Stato 6567/2025
Lo sbancamento di terreni, l’apertura di finestre e la costruzione di scale non sono abusi minori quando incidono sull’organismo edilizio: l’assenza di titolo edilizio legittima l’ordinanza di demolizione
L’ordine di demolizione vale anche per le modifiche successive all’abuso edilizio?
Sentenza Corte di Cassazione 24719/2025
Un ordine di demolizione di un manufatto abusivo, previsto dall’art. 31 del D.P.R. 380/2001, si estende non solo all’opera originariamente contestata ma anche a tutte le aggiunte, modifiche o superfetazioni successive, in quanto l’obbligo di ripristino dello stato dei luoghi comporta la rimozione complessiva delle opere che traggono origine dall’abuso iniziale.
L’erronea indicazione dei dati catastali può invalidare l’ordinanza di demolizione?
Le irregolarità formali, come l’indicazione sbagliata dei dati catastali, non sono sufficienti a invalidare un ordine di demolizione se l’immobile abusivo è descritto con precisione.
Sanzione demolitoria non motivata: la PA sta violando il principio di collaborazione in presenza di CILA o CIL?
La sentenza del TAR Sicilia n. 1061/2025 stabilisce che in assenza di una motivazione specifica e approfondita da parte del Comune, l’ordinanza di demolizione è illegittima.
La presentazione della CIL o della CILA da parte del privato non solo qualifica l’intervento come immediatamente non abusivo, ma costituisce, anzi uno strumento di “dialogo” volto ad inverare i principi di collaborazione e buona fede tra cittadino e P.A., che non può agire in modo automatico e sommario ma deve rispondere con trasparenza e motivare in modo specifico le proprie decisioni.
Una società, attiva nel settore del soccorso stradale e dei servizi connessi, aveva preso in locazione un terreno comunale per destinarlo a deposito di autoveicoli. Per adeguare l’area alle proprie esigenze, la società aveva realizzato alcune opere: recinzioni, una stradella di accesso, l’installazione di prefabbricati (tra cui un container e un box per servizi igienici), una rampa di carico, l’illuminazione e la sistemazione del fondo con ghiaia.
Per queste opere, la società aveva presentato varie comunicazioni edilizie: CIL (Comunicazione Inizio Lavori), CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ritenendo che si trattasse di interventi rientranti nell’edilizia libera o comunque soggetti a semplice comunicazione.
Tuttavia, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, sostenendo che le opere fossero abusive perché realizzate senza il necessario permesso di costruire e, inoltre, non compatibili con la destinazione urbanistica dell’area (zona D3, destinata ad insediamenti artigianali).
La società ha impugnato l’ordinanza davanti al TAR, sostenendo che:
le opere erano state regolarmente comunicate tramite CIL, CILA e SCIA, e il Comune non aveva mai contestato la validità di tali comunicazioni;
alcuni manufatti, essendo prefabbricati e temporanei, non necessitavano di permesso di costruire;
altre opere (come la rampa e l’illuminazione) rientravano nell’ambito della SCIA presentata;
la recinzione e la stradella erano già state oggetto di CIL da parte della proprietà del terreno.
Il Comune, quindi, avrebbe dovuto motivare in modo specifico perché riteneva insufficienti i titoli edilizi presentati, anziché limitarsi a richiedere il permesso di costruire.
Il Comune, difendendosi in giudizio, ha ribadito che l’area era destinata a usi artigianali e non a deposito di autoveicoli e che le opere realizzate richiedevano il permesso di costruire, non essendo riconducibili all’edilizia libera o a interventi soggetti a semplice comunicazione.
Il TAR ha accolto il ricorso della società, annullando l’ordinanza di demolizione.
Nel vigilare sugli abusi edilizi, la Pubblica Amministrazione (ai sensi dell’art. 27 del d.P.R. 380/2001) deve motivare in modo adeguato ogni decisione di considerare inefficace o irrilevante un titolo edilizio presentato dal privato, specie quando l’intervento potrebbe rientrare in categorie soggette a titoli diversi (come il permesso di costruire) o vietate in via generale.
Nel caso specifico, l’ordinanza di demolizione non ha esaminato le comunicazioni edilizie presentate né le ha annullate o dichiarate inefficaci, ma si è limitata ad affermare, senza una motivazione concreta, la necessità del permesso di costruire. Sebbene l’amministrazione non sia obbligata a verificare la sanabilità prima di emettere l’ordine di demolizione, il provvedimento deve basarsi su un accertamento preciso dell’abusività dell’opera e sulla necessità del titolo edilizio, come chiarito dalla giurisprudenza (Ad. Plen. 9/2017).
L’art. 31 del d.P.R. 380/2001 impone al Comune di valutare con attenzione le caratteristiche dell’intervento (natura, consistenza, epoca di realizzazione) per stabilire se esso rientri nell’edilizia libera o richieda un titolo.
La motivazione può essere semplificata solo se l’abuso è evidente e l’intervento è stato realizzato senza alcun titolo. Ma se l’opera è stata comunicata tramite CIL, CILA o SCIA, la P.A. ha l’obbligo di valutare nel merito se essa sia correttamente classificata come edilizia libera o se richieda un titolo diverso, motivando espressamente eventuali esclusioni.
La comunicazione dell’intervento da parte del privato consente alla P.A. di conoscere e vigilare sull’opera, instaurando un rapporto di collaborazione che impone oneri motivazionali rafforzati, come richiamato anche dall’art. 1, comma 2-bis della legge 241/1990.
Pertanto, l’adozione automatica di un ordine di demolizione senza analisi specifica e motivata non è conforme a questi principi, specie in presenza di titoli edilizi comunicati.
Nel caso in esame, non è stato dimostrato che i prefabbricati contestati abbiano un uso stabile e permanente, tale da escludere la loro natura precaria, né che le opere rientrino chiaramente al di fuori dell’ambito della CILA.
L’ordinanza di demolizione è valida senza la comunicazione di avvio del procedimento?
In assenza di un’urgenza comprovata e in presenza di situazioni giuridicamente complesse, l’amministrazione ha l’obbligo di rispettare i principi di partecipazione procedimentale e trasparenza. Ciò implica la comunicazione dell’avvio del procedimento ai soggetti interessati, affinché possano esercitare il proprio diritto di difesa.
Questo principio è stato recentemente ribadito da due sentenze: la n. 9/2025 del TAR Puglia e la n. 30/2025 del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana. Entrambe le pronunce hanno annullato ordinanze di demolizione a causa della mancata comunicazione agli interessati, con conseguente violazione del diritto di partecipazione al procedimento amministrativo.
Il TAR Puglia si è pronunciato su un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune nei confronti di due ex rappresentanti di una società fallita nel 2006 e cancellata dal registro delle imprese nel 2020. L’ordinanza contestava presunti abusi edilizi relativi a un complesso turistico e mirava a ripristinare lo stato dei luoghi.
La vicenda trae origine da un’indagine penale avviata nel 2004, che aveva rilevato non la totale assenza di titoli edilizi, ma alcune difformità costruttive e possibili violazioni paesaggistiche e ambientali. Tuttavia, il procedimento penale si è concluso con la prescrizione dei reati contestati, senza un accertamento definitivo delle responsabilità. La Corte d’Appello di Bari, con una sentenza del 2014 confermata dalla Cassazione nel 2018, aveva annullato un ordine di confisca per violazione della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo (CEDU).
Nonostante l’esito del procedimento penale, nel 2023 il Comune ha emesso un nuovo provvedimento di demolizione basandosi su una segnalazione della Procura. I destinatari dell’ordinanza hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR, sollevando diverse contestazioni:
mancata comunicazione di avvio del procedimento, che ha impedito loro di esercitare il diritto di difesa;
eccesso di potere, a causa di un’istruttoria carente e di una valutazione superficiale del contesto attuale;
violazione del principio del “ne bis in idem”, in quanto le stesse contestazioni erano già state esaminate in sede penale;
omessa considerazione della normativa vigente, che avrebbe consentito una possibile sanatoria ai sensi del D.L. 69/2024 (cosiddetto “decreto salva casa“).
Il Comune ha difeso la propria decisione, sostenendo di aver agito su sollecitazione della Procura e di dover perseguire gli abusi edilizi.
Il TAR Puglia ha accolto il ricorso e annullato l’ordinanza comunale, evidenziando l’obbligo di comunicare l’avvio del procedimento ai sensi dell’art. 7 della legge n. 241/1990, secondo cui:
Ove non sussistano ragioni di impedimento derivanti da particolari esigenze di celerità del procedimento, l’avvio del procedimento stesso è comunicato […] ai soggetti nei confronti dei quali il provvedimento finale è destinato a produrre effetti diretti ed a quelli che per legge debbono intervenirvi […].
Ha inoltre richiamato un consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui, anche nei provvedimenti vincolati, la partecipazione degli interessati è essenziale per un corretto accertamento dei presupposti di fatto.
Il confronto procedimentale con l’interessato è necessario e imprescindibile, agli effetti della legittimità del provvedimento, anche nelle ipotesi di provvedimenti vincolati, allorquando l’apporto partecipativo sia utile per giungere ad un accertamento dei presupposti di fatto del provvedimento stesso che richieda un’istruttoria specifica. La natura vincolata del provvedimento amministrativo non vale ad esimere dall’osservanza delle garanzie partecipative, a partire proprio dalla comunicazione di avvio del procedimento, se si verte in situazioni peculiari e giuridicamente complesse. Pertanto, l’obbligo di comunicazione dell’avvio del procedimento opera anche nell’ipotesi di provvedimenti a contenuto totalmente vincolato, atteso che la pretesa partecipativa del privato riguarda anche l’accertamento e la valutazione dei presupposti sui quali si deve comunque fondare la determinazione amministrativa.
Infine, il TAR ha sottolineato che il Comune avrebbe dovuto considerare le recenti modifiche normative in materia di sanatoria edilizia prima di adottare il provvedimento di demolizione.
Sentenza 30/2025 – Consiglio Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana
Anche il Consiglio di Giustizia Amministrativa ha ribadito la necessità della comunicazione di avvio del procedimento nei casi in cui l’accertamento di un abuso edilizio richieda una valutazione istruttoria approfondita. La mancata comunicazione ha infatti compromesso il diritto di difesa del privato, rendendo invalida l’ordinanza di demolizione.
La vicenda riguarda il ricorso di due cittadini contro una decisione del TAR Sicilia che aveva confermato l’ordine di demolizione di un capannone, ritenuto abusivo per un presunto cambio di destinazione d’uso (da deposito agricolo a deposito per attività artigianale legata allo smaltimento dei rifiuti). I ricorrenti hanno contestato l’accertamento basato su un unico sopralluogo e l’omessa comunicazione dell’avvio del procedimento, ritenuta necessaria ai sensi della legge n. 241/1990.
Il Comune, non costituendosi in giudizio, non ha presentato alcuna difesa.
Il Consiglio di Giustizia Amministrativa ha accolto l’appello, sottolineando che l’amministrazione non poteva omettere la comunicazione preventiva, anche in presenza di un atto vincolato. Il Collegio ha chiarito che la partecipazione procedimentale avrebbe potuto influenzare il contenuto del provvedimento, rendendolo meno gravoso o addirittura evitandone l’adozione.
è illegittimo il provvedimento vincolato emesso senza che sia stata offerta al destinatario dello stesso provvedimento la preventiva ‘comunicazione di avvio del procedimento’ ex art. 7, L. n. 241/1990, ove dal giudizio emerga che l’omessa comunicazione del procedimento avrebbe consentito al privato di dedurre le proprie argomentazioni, idonee a determinare l’emanazione di un provvedimento con contenuto diverso.
Anche in questo caso, l’ordinanza di demolizione è stata annullata, confermando che la questione richiedeva una valutazione più approfondita prima dell’adozione di misure drastiche come la demolizione.
Una nuova costruzione priva di permessi e autorizzazione paesaggistica va sempre demolita?
Per una nuova costruzione priva di permesso e autorizzazione paesaggistica si può evitare la demolizione? A questa domanda risponde la sentenza n. 23653/2024 del TAR Lazio, che affronta il tema della legittimità di un ordine di demolizione per una costruzione abusiva. La sentenza chiarisce i principi fondamentali che regolano la compatibilità tra opere edilizie e vincoli ambientali, tracciando una netta distinzione tra ciò che è consentito e ciò che viola le norme.
Nel caso in esame, il ricorrente, proprietario di un terreno situato in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico e archeologico, impugna un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di riferimento che ordinava la demolizione di opere abusive realizzate in assenza di titolo edilizio. Le opere contestate includevano un fabbricato in legno di notevoli dimensioni (circa 96 m2), una pavimentazione esterna in cemento e un muro di recinzione, tutti ritenuti abusivi e non conformi alle normative vigenti.
Il Comune aveva motivato l’ordinanza evidenziando che le opere, prive delle necessarie autorizzazioni, violavano sia le normative urbanistiche che quelle paesaggistiche. Inoltre, il fabbricato risultava non conforme alle prescrizioni relative alla fascia di rispetto autostradale e alterava in modo permanente lo stato dei luoghi. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presentata dal ricorrente era stata dichiarata nulla, poiché non integrata con i documenti richiesti.
Il ricorrente ha contestato l’ordinanza sostenendo che il fabbricato fosse una struttura temporanea e facilmente rimovibile, quindi non necessitante di permesso edilizio. Ha anche argomentato che la pavimentazione esterna non creava volumetria e non richiedeva autorizzazioni. Inoltre, ha invocato il silenzio assenso sulla SCIA presentata il che avrebbe reso illegittima l’ordinanza di demolizione, in mancanza dell’annullamento in via formale dell’atto da parte dello stesso Comune.
Il TAR ha dichiarato infondato il ricorso chiarendo che:
La carenza del titolo edilizio risulta, infatti, in ogni caso decisiva al fine di legittimare l’adozione dell’ordine di demolizione di tali opere, senza contare che difetta altresì l’autorizzazione paesaggistica.
Ha respinto l’argomentazione secondo cui il fabbricato fosse temporaneo o non necessitante di permessi, sottolineando che l’opera alterava stabilmente lo stato dei luoghi e richiedeva pertanto un titolo edilizio. Infine, la SCIA è stata considerata inefficace poiché non corredata delle necessarie autorizzazioni paesaggistiche e “la carenza della necessaria autorizzazione paesaggistica è, in definitiva, sufficiente ad escludere l’efficacia legittimante della SCIA“.
In conclusione, il TAR ha confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione emessa dal Comune, stabilendo che la costruzione priva di permessi era soggetta a smantellamento per violazione delle normative urbanistiche e paesaggistiche vigenti.
Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato
Il Tar Lazio, con la sentenza n. 18133/2023, ha affrontato la delicata questione della demolizione di un abuso edilizio, specificando che la demolizione dell’abuso edilizio non è ammessa se compromette l’integrità del fabbricato.
Nello specifico, la sentenza esamina un caso concreto di rifiuto di condono edilizio in un’area vincolata, seguito da un’ordinanza di demolizione e una sanzione di 15.000 euro. Il privato contesta l’ordine di demolizione sostenendo che potrebbe danneggiare la stabilità dell’edificio legalmente realizzato. Il Tar Lazio, in risposta, evidenzia la necessità di verificare attentamente la possibile interferenza strutturale derivante dalla demolizione di opere abusive e sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica approfondita.
In conclusione, il Tar Lazio accoglie il ricorso del privato, annullando l’ordinanza di demolizione e la sanzione pecuniaria, poiché non è stata condotta un’adeguata valutazione della stabilità dell’edificio rispetto alle opere abusive. La sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica accurata prima di dare corso alla sanzione demolitoria, garantendo così la tutela dell’integrità strutturale degli edifici legalmente realizzati.
Altre sentenze
Interventi edilizi soggetti a SCIA: no all’ordine di demolizione
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SCIA in sanatoria: può sospendere la demolizione?
CILA per demolizione opere abusive: non evita l’esproprio!
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FAQ – Ordinanza di demolizione
Di seguito sono riportate alcune domande frequenti in riferimento all’ordinanza di demolizione.
Che cos’è un’ordinanza di demolizione?
L’ordinanza di demolizione è un atto amministrativo emesso dal Comune che ordina la demolizione di un edificio realizzato senza autorizzazione, in modo abusivo o non conforme alle norme edilizie vigenti.
Quali abusi edilizi possono portare a un’ordinanza di demolizione?
Possono essere sanzionati abusi come:
lottizzazione abusiva di terreni;
lavori senza permesso o in difformità edilizia;
interventi su terreni pubblici senza autorizzazione;
difformità rispetto alle norme urbanistiche e ai piani regolatori;
violazione di vincoli edilizi, come destinazione d’uso o aree vincolate.
Chi emette l’ordinanza di demolizione?
L’ordinanza viene emessa dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente, dopo aver accertato l’abuso edilizio. È pubblicata sul sito del Comune e notificata anche al Prefetto.
Come si svolge la procedura per l’ordine di demolizione?
Dopo la notifica:
il destinatario ha 60 giorni per impugnare l’ordinanza al TAR o richiedere la sanatoria;
può presentare documenti entro 10 giorni dalla comunicazione;
se non viene avviata la sanatoria entro 90 giorni, la Polizia Municipale verifica l’adempimento.
Come si può impugnare un’ordinanza di demolizione?
Si presenta un ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR) per ottenere l’annullamento. La sospensione del termine di 90 giorni può essere concessa dal giudice, evitando la confisca automatica del bene.
Cosa succede se l’ordinanza non viene eseguita?
L’ordine rimane valido:
l’immobile continua a essere considerato abusivo;
possono essere applicate sanzioni pecuniarie;
se entro 90 giorni non si procede alla demolizione, il bene e l’area possono diventare proprietà del Comune (fino a 10 volte la superficie della costruzione).
Quali sanzioni pecuniarie sono previste in caso di inottemperanza?
Le sanzioni variano da 2.000 a 20.000 euro secondo l’art. 31 comma 4-bis del D.P.R. 380/01, con importo massimo per abusi su aree a rischio o particolarmente vincolate.
L’ordinanza di demolizione può decadere?
L’ordinanza di demolizione decade nei casi in cui:
l’ordine è sproporzionato rispetto alla gravità dell’abuso;
è in corso un processo di regolarizzazione o sanatoria;
il ripristino dello stato originario è impossibile senza danneggiare parti regolari dell’edificio (fiscalizzazione dell’abuso).
Cos’è la sanatoria e come influisce sull’ordinanza?
La sanatoria, tramite accertamento di conformità, può essere richiesta anche dopo l’ordinanza per ottenere permessi o regolarizzare lavori edilizi. La procedura sospende temporaneamente l’ordinanza, ma non la annulla definitivamente.
Quando un’ordinanza è considerata illegittima?
È illegittima se viene emessa dopo la presentazione di una domanda di sanatoria, impedendo all’Amministrazione di valutare la possibilità di regolarizzazione dell’abuso.
È possibile prorogare l’ordinanza di demolizione?
Sì, entro i 90 giorni, se ci sono motivi oggettivi che rendono impossibile completare la demolizione, ad esempio per ragioni di sicurezza o complessità dei lavori.
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