Opere strumentali alla piscina: sono pertinenze edilizie?
Spogliatoio, cucinino e gazebo a servizio di una piscina possono essere considerati pertinenze e, quindi, soggetti alle sanzioni per l’assenza di SCIA anziché alla demolizione prevista per le opere senza permesso di costruire?
Con la sentenza n. 5872/2026, il Consiglio di Stato ha esaminato il caso di alcuni manufatti costruiti nella corte di un fabbricato residenziale. Il Comune aveva considerato le opere prive del necessario titolo edilizio e ne aveva ordinato la demolizione ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, qualificandole sostanzialmente come interventi soggetti a permesso di costruire.
I giudici hanno confermato che la qualificazione urbanistico-edilizia delle opere deve essere effettuata considerando le loro caratteristiche concrete e la funzione svolta rispetto alla piscina e all’immobile residenziale. Si tratta di pertinenze se strumentali alla piscina e finalizzate a migliorarne la fruizione. Il Comune, invece, non aveva adeguatamente dimostrato che i manufatti possedessero un’autonoma rilevanza urbanistico-edilizia tale da renderli qualificabili come nuove costruzioni.
Il caso
La vicenda riguarda alcune opere realizzate nella corte di un immobile residenziale.
Secondo quanto riportato nell’ordinanza comunale, erano stati costruiti:
una tettoia destinata a ospitare impianti tecnologici, delle dimensioni di circa 3,5 × 4 × 2,7 metri;
una cucina di circa 3,2 × 4,8 × 2,7 metri;
una tettoia a servizio della piscina, di circa 7,8 × 5 × 2,7 metri;
un locale spogliatoio e wc e due depositi della superficie di circa 25 m2.
Il Comune aveva ritenuto legittima soltanto la tettoia destinata a ospitare gli impianti tecnologici, in ragione delle sue modeste dimensioni e della destinazione a servizio della piscina.
Per le altre opere aveva invece disposto la demolizione, ritenendole prive del necessario titolo edilizio.
Nel provvedimento si dava inoltre atto dell’annullamento degli effetti della SCIA presentata dal dante causa della ricorrente per la realizzazione della piscina.
A tale annullamento aveva fatto seguito un’istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001.
L’istanza era stata respinta sul presupposto che le opere:
superassero la capacità edificatoria del fondo;
ricadessero in zona agricola;
non potessero essere qualificate come pertinenziali.
La proprietaria aveva quindi impugnato l’ordinanza davanti al TAR Campania, che aveva accolto il ricorso e annullato l’ordine di demolizione. Secondo il giudice di primo grado, le opere erano di modeste dimensioni, funzionali all’opera principale residenziale e insuscettibili di autonoma utilizzazione.
Da questa valutazione derivava la loro qualificazione come pertinenze edilizie.
Il TAR aveva quindi escluso l’applicazione dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, posto dal Comune a fondamento della demolizione, ritenendo invece applicabile l’art. 37 dello stesso testo unico, relativo agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA.
Il Comune aveva proposto appello al Consiglio di Stato. Secondo il Comune, si trattava invece di opere di rilevanti dimensioni, suscettibili di autonoma utilizzazione e dotate di un proprio rilievo urbanistico-edilizio.
Il Comune contestava quindi l’applicazione dell’art. 37 del D.P.R. 380/2001 e sosteneva la legittimità dell’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31.
Quando le opere a servizio di una piscina possono essere considerate pertinenze edilizie?
Il Consiglio di Stato ha confermato la natura pertinenziale delle opere contestate, con la conseguente applicazione del regime sanzionatorio previsto dall’articolo 37 del D.P.R. 380/01 (Testo unico dell’edilizia) per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla dovuta SCIA, e non dell’articolo 31, richiamato dal provvedimento comunale.
In modo analogo a quanto lo stesso Comune aveva già riconosciuto per la tettoia posta a copertura degli impianti tecnologici, il Consiglio di Stato ha ritenuto che anche le altre opere fossero strumentali alla piscina e finalizzate a migliorarne la fruizione.
Si tratta, in particolare, dello spogliatoio con bagno, di circa 8,15 metri quadrati, del cucinino di servizio, realizzato mediante il montaggio a secco di elementi prefabbricati fissati al suolo e del gazebo in ferro, aperto su tutti i lati e di dimensioni pari a 7,85 × 5,05 metri, qualificato dal Comune come una tettoia.
Secondo il Consiglio di Stato, gli assunti del Comune circa l’autonoma rilevanza urbanistico-edilizia dei manufatti erano formulati in modo apodittico e non risultavano adeguatamente collegati alle caratteristiche concrete delle opere.
Per queste ragioni, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello del Comune e ha confermato la sentenza del TAR Campania che aveva annullato l’ordinanza di demolizione.
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