Non c’è plusvalenza Superbonus se i lavori non sono finiti

Se l’intervento non è concluso, non può iniziare il periodo di osservazione di 10 anni previsto dalla Legge di Bilancio 2024

La vendita di un immobile interessato da lavori Superbonus non ancora conclusi non rientra automaticamente nella nuova disciplina sulle plusvalenze introdotta dalla legge di Bilancio 2024.

Il chiarimento arriva da una risposta della Direzione regionale Lombardia dell’Agenzia delle Entrate (risposta 904-235/2026), relativa a un caso di lavori avviati ma mai ultimati a causa della crisi dell’impresa esecutrice.

Plusvalenza Superbonus: quando scatta la nuova tassazione

Dal 2024, la cessione a titolo oneroso di immobili che hanno beneficiato del Superbonus può generare una plusvalenza tassabile se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione degli interventi.

La regola riguarda gli immobili diversi dall’abitazione principale e non acquisiti per successione. In questi casi, la plusvalenza rientra tra i redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR.

Il punto decisivo, però, è proprio la “conclusione degli interventi”. Secondo l’Agenzia, il termine decennale decorre dalla data in cui i lavori risultano terminati, sulla base dei titoli, delle comunicazioni o degli adempimenti previsti dalla normativa edilizia.

Lavori Superbonus non ultimati: cosa succede in caso di vendita

Nel caso esaminato, i lavori erano stati avviati in un condominio minimo ed era stato emesso un primo SAL con sconto in fattura. Successivamente, l’impresa appaltatrice era entrata in crisi e l’intervento non era stato completato.

Non risultavano presentate comunicazioni di fine lavori né ulteriori stati di avanzamento, pur essendo ancora valida la CILAS.

In una situazione di questo tipo, secondo l’Agenzia, la vendita dell’immobile “a lavori in corso” non fa scattare la nuova plusvalenza da Superbonus. La ragione è semplice: se l’intervento non è concluso, non può iniziare il periodo di osservazione di 10 anni previsto dalla lettera b-bis.

Resta la disciplina ordinaria delle plusvalenze immobiliari

L’esclusione dalla nuova regola Superbonus non significa che la vendita sia sempre irrilevante fiscalmente.

L’eventuale plusvalenza deve essere valutata secondo la disciplina ordinaria dell’articolo 67, comma 1, lettera b del TUIR. Di conseguenza, se l’immobile è stato acquistato da più di 5 anni e non ricorrono altre condizioni particolari, la cessione non genera una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.

Diversamente, se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto, occorre verificare l’eventuale tassazione secondo le regole ordinarie.

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