Marche: nuove regole per il recupero dei sottotetti
Ridotta da 1,40 m a 1,00 m l’altezza minima dei sottotetti con copertura a falde inclinate recuperabili nelle zone A e B del D.M. 1444/1968
La Legge regionale 8/2026 – pubblicata sul Bollettino Ufficiale n. 64 del 9 luglio 2026 – introduce una modifica puntuale alla Legge regionale 17/2015, dedicata al riordino e alla semplificazione della normativa regionale delle Marche in materia edilizia.
L’intervento riguarda il recupero dei sottotetti nelle zone territoriali omogenee A e B e prevede, per le coperture a falde inclinate, la riduzione dell’altezza minima richiesta da 1,40 a 1,00 metro.
Questa modifica amplia le possibilità di recupero dei sottotetti esistenti in tali aree, rendendo ammissibili interventi che in precedenza non soddisfacevano il requisito dimensionale previsto.
Cosa cambia concretamente?
L’articolo 1 della nuova legge sostituisce, nel comma 1-bis dell’articolo 13 della L.R. 17/2015, le parole «1,40 metri» con le parole «1,00 metro».
Prima dell’intervento legislativo, i Comuni potevano autorizzare il recupero dei sottotetti nelle zone territoriali omogenee A e B, purché fossero rispettati alcuni requisiti dimensionali. Nel caso di coperture a falde inclinate era necessario garantire:
altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri;
altezza minima pari a 1,40 metri.
Con la modifica introdotta dalla L.R. 8/2026, l’altezza minima viene ridotta da 1,40 metri a 1,00 metro, mentre restano invariati:
l’altezza media ponderata di 2,20 metri;
gli obblighi relativi all’isolamento termico;
il divieto di creare nuove unità immobiliari autonome;
tutte le altre condizioni previste dal comma 1-bis dell’articolo 13.
Comma 1-bis art. 13 L.R. 17/2015 pre-modifiche
Comma 1-bis art. 13 L.R. 17/2015 post-modifiche
Al fine di contenere il consumo di suolo mediante un più efficace riutilizzo dei volumi esistenti e la valorizzazione del patrimonio edilizio, i Comuni possono consentire nelle zone territoriali omogenee A e B di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444,anche se altrimenti denominate, interventi di recupero dei sottotetti di cui al comma 1 in deroga al disposto di cui alla lettera a) del medesimo comma, purché sia assicurata, al netto delle strutture necessarie all’isolamento termico dei locali, un’altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri nonché un’altezza minima pari a 1,40 metri nei casi di copertura a falde inclinate e un’altezza minima non inferiore a 2,20 metri nei casi di coperture piane. L’intervento di recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico, assicurare prestazioni analoghe a quelle derivanti dall’applicazione di norme igienico – sanitarie statali e regionali e non può comunque determinare la creazione di unità immobiliari autonome.
Al fine di contenere il consumo di suolo mediante un più efficace riutilizzo dei volumi esistenti e la valorizzazione del patrimonio edilizio, i Comuni possono consentire nelle zone territoriali omogenee A e B di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444,anche se altrimenti denominate, interventi di recupero dei sottotetti di cui al comma 1 in deroga al disposto di cui alla lettera a) del medesimo comma, purché sia assicurata, al netto delle strutture necessarie all’isolamento termico dei locali, un’altezza media ponderata non inferiore a 2,20 metri nonché un’altezza minima pari a 1,00 metro nei casi di copertura a falde inclinate e un’altezza minima non inferiore a 2,20 metri nei casi di coperture piane. L’intervento di recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico, assicurare prestazioni analoghe a quelle derivanti dall’applicazione di norme igienico – sanitarie statali e regionali e non può comunque determinare la creazione di unità immobiliari autonome.
Quali immobili sono interessati?
La modifica riguarda i recuperi dei sottotetti disciplinati dall’articolo 13, comma 1-bis, della L.R. 17/2015 e, quindi, i sottotetti:
esistenti alla data del 30 giugno 2014;
legittimamente realizzati o condonati;
situati nelle zone territoriali omogenee A e B, anche se diversamente denominate, di cui al D.M. 1444/1968; ricordiamo, infatti, che il D.M. 1444/1968 suddivide il territorio comunale in “zone territoriali omogenee”. Nello specifico:
zona A (Centri storici): comprende gli agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, incluse le aree circostanti che ne sono parte integrante
zona B (Zone di completamento): comprende le aree edificate, diverse dalla Zona A, in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria e la densità territoriale è considerevole.
recuperati senza modifica della sagoma dell’edificio;
ubicati nei Comuni che abbiano scelto di consentire tali interventi; il cui recupero non determini la creazione di unità immobiliari autonome.
Cosa non cambia?
La nuova legge non modifica gli altri requisiti previsti dall’articolo 13 della L.R. 17/2015. Restano pertanto fermi:
il requisito dell’altezza media ponderata di 2,20 metri;
l’obbligo di prevedere idonee opere di isolamento termico;
l’obbligo di assicurare prestazioni analoghe a quelle derivanti dall’applicazione delle norme igienico-sanitarie statali e regionali;
gli standard urbanistici previsti dalla normativa;
l’eventuale obbligo, qualora previsto dal Comune, di reperire spazi per parcheggi privati o di corrispondere la relativa somma sostitutiva;
il divieto di realizzare nuove unità immobiliari autonome;
l’acquisizione del permesso di costruire nei casi previsti oppure la presentazione della SCIA negli altri casi, con corresponsione del contributo di costruzione, se dovuto.
Approfondimenti
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Recupero sottotetto: norme sull’abitabilità ed esempi progettuali e la scheda di lettura della Legge Regionale Marche 17/2015 corredata dal testo PDF della legge regionale aggiornata con le modifiche apportate dalla Legge 8/2026 (qui disponibile per il download immediato).
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