Lastrico solare privato con parte aggettante: chi paga le spese in condominio?

Una pronuncia del Tribunale di Roma affronta il delicato equilibrio tra proprietà esclusiva, funzione di copertura e criteri di contribuzione alle spese condominiali

Nel condominio non sempre ciò che appartiene a uno solo interessa soltanto il suo proprietario. Terrazzi e lastrici solari ne sono un esempio ricorrente: possono essere nella disponibilità esclusiva di un condomino, ma allo stesso tempo proteggere gli ambienti sottostanti e contribuire alla tenuta complessiva dell’edificio.

Da qui nasce spesso il problema più delicato: capire fino a che punto la spesa debba restare a carico del titolare del bene e quando, invece, debba coinvolgere anche gli altri condomini che ne traggono utilità. Il tema si complica quando la struttura presenta caratteristiche geometriche e strutturali particolari, come parti sporgenti o porzioni non perfettamente sovrapposte alle unità immobiliari inferiori.

La corretta ripartizione degli oneri di manutenzione, affrontata dal Tribunale di Roma (sentenza n. 6278/2026), richiede quindi di guardare non solo alla proprietà formale del manufatto, ma anche alla funzione concretamente svolta all’interno dell’edificio e alle regole fissate dalla legge e dal regolamento condominiale. A tal proposito, per il calcolo preciso dei valori relativi al valore delle proprietà, ti suggerisco di utilizzare il software per il calcolo delle tabelle millesimali che ti garantisce risultati professionali in modo semplice e veloce.

Lastrico solare in parte aggettante: la spesa va divisa sull’intera superficie o solo sulla parte che copre l’edificio?

Il Tribunale di Roma ha esaminato la corretta ripartizione delle spese relative agli interventi di manutenzione e riparazione di alcuni lastrici solari di proprietà esclusiva, posti a copertura di unità immobiliari sottostanti e caratterizzati, almeno in parte, da una porzione aggettante.

Alcuni condomini hanno impugnato le delibere adottate dall’assemblea condominiale. Con tali decisioni l’assemblea aveva revocato precedenti deliberazioni con le quali erano state individuate le imprese incaricate di eseguire lavori su lastrici solari di proprietà esclusiva e sugli appartamenti sottostanti.

In particolare, l’assemblea aveva deliberato di affidare gli interventi ad altra ditta e, soprattutto, aveva modificato il criterio di riparto delle relative spese. La precedente decisione assembleare aveva previsto l’applicazione dell’art. 1126 c.c. all’intero importo delle opere, mentre la nuova delibera aveva distinto tra:

la parte non aggettante del lastrico, per la quale doveva applicarsi il criterio dell’art. 1126 c.c.;
la parte aggettante, che veniva posta integralmente a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare.

Gli attori hanno quindi chiesto al Tribunale di dichiarare la nullità o, in subordine, l’annullamento delle delibere assembleari impugnate.

La proprietaria del lastrico solare, insieme agli altri attori, ha contestato le deliberazioni assembleari

Il motivo più rilevante ai fini della decisione, riguardava il criterio di ripartizione delle spese. Gli attori hanno sostenuto che l’assemblea non potesse derogare al criterio legale previsto dall’art. 1126 c.c., né al regolamento condominiale, che richiamava tale disposizione per le spese di manutenzione, riparazione e rifacimento del lastrico solare.

Secondo la proprietaria del lastrico, l’assemblea aveva illegittimamente separato la parte aggettante da quella non aggettante, attribuendo alla prima un regime di spesa diverso e più gravoso. Tale scelta avrebbe alterato il principio secondo cui il lastrico solare, quando svolge funzione di copertura, deve essere trattato come bene che serve non soltanto il proprietario esclusivo, ma anche le unità immobiliari sottostanti.

In questa prospettiva, la proprietaria ha evidenziato che il lastrico, pur essendo di uso o proprietà esclusiva, assolve una funzione comune, poiché protegge le porzioni immobiliari collocate al di sotto. Per tale ragione, le spese non possono essere poste interamente a suo carico, ma devono essere distribuite secondo il criterio di un terzo a carico del titolare dell’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini proprietari delle unità sottostanti.

Il Condominio si è costituito in giudizio contestando integralmente l’impugnazione e chiedendone il rigetto

Il Condominio ha difeso la legittimità della scelta assembleare. La delibera aveva infatti distinto la porzione del lastrico effettivamente sovrastante unità immobiliari da quella aggettante, ritenendo che solo la prima svolgesse funzione di copertura rilevante ai fini dell’art. 1126 c.c. La parte sporgente, non essendo posta direttamente sopra immobili sottostanti, era stata considerata come elemento riferibile esclusivamente al proprietario del lastrico, con conseguente attribuzione integrale della relativa spesa a suo carico.

Il giudizio del Tribunale: il lastrico solare di proprietà esclusiva che assolva funzione di copertura del fabbricato condominiale deve essere considerato nella sua interezza ai fini dell’art. 1126 c.c.; la presenza di una porzione aggettante non consente di frazionare il criterio legale di riparto né di porre integralmente a carico del proprietario esclusivo le spese relative a tale parte

Il Tribunale ha ritenuto illegittima la decisione assembleare nella parte in cui aveva distinto tra porzione aggettante e porzione non aggettante del lastrico solare.

Secondo il giudice, quando il terrazzo o lastrico solare di proprietà esclusiva svolge funzione di copertura, trova applicazione l’art. 1126 c.c. Tale norma stabilisce che le spese di riparazione o ricostruzione siano sostenute per un terzo dal proprietario o usuario esclusivo e per due terzi dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, in ragione dell’utilità di copertura che il lastrico assicura:

La delibera è stata infatti adottata dall’assemblea in contrasto con il dettato normativo di cui all’art. 1126 cod. civ., in base al quale le spese per le riparazioni del terrazzo ad uso esclusivo – che svolge funzioni di lastrico solare – devono essere addebitate per un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e per gli altri due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti a tale lastrico, attesa la funzione di copertura che lo stesso espleta a vantaggio delle loro proprietà.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito al riguardo che l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei 2/3 delle spese occorrenti per le riparazioni dei terrazzi/lastrici solari deriva dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella c.d. “colonna d’aria” sottostante alla terrazza o al lastrico interessato dalle riparazioni (cfr. Cass. n. 11484/2017).

Nella giurisprudenza di merito si è in proposito affermato che l’art. 1126 cod. civ. “non individua alcuna relazione tra la “misura” della copertura – in concreto garantita ad un “appartamento” dal terrazzo da riparare – e la “misura” della contribuzione alle spese per tale riparazione” (Tribunale di Roma 9 gennaio 2023 n. 309).

Ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 cod. civ., è sufficiente che anche solo una parte dell’unità immobiliare si trovi sotto il terrazzo/lastrico solare affinché la proprietà di detta unità partecipi ai 2/3 delle spese. Pertanto, anche nel caso in cui una porzione del terrazzo/lastrico solare sia in aggetto, la funzione di copertura ed il relativo obbligo di contribuzione non possono essere frazionati in proporzione alla sola superficie coperta.

Il Tribunale ha, quindi, richiamato l’orientamento secondo cui l’obbligo di contribuire ai due terzi della spesa grava sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella cosiddetta “colonna d’aria” sottostante il lastrico. È sufficiente che anche solo una parte dell’unità immobiliare sia collocata al di sotto del lastrico perché il relativo proprietario sia tenuto a partecipare alla ripartizione dei due terzi.

Da ciò deriva che la funzione di copertura non può essere scomposta in modo proporzionale sulla base della superficie effettivamente sovrastante le singole unità immobiliari. Il lastrico deve essere considerato come un elemento unitario, destinato a proteggere l’edificio o la porzione di edificio sottostante. Anche la presenza di una parte aggettante non autorizza l’assemblea a separare artificialmente le spese, addossando integralmente al proprietario esclusivo quelle relative alla porzione sporgente.

Il giudice ha inoltre valorizzato il regolamento condominiale di natura contrattuale, che richiamava espressamente l’art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese di manutenzione, riparazione e rifacimento. Tale richiamo confermava l’obbligo di applicare il criterio legale senza introdurre ulteriori distinzioni non previste dalla norma o dal regolamento.

Per queste ragioni, il Tribunale ha annullato la delibera limitatamente ai punti dell’ordine del giorno relativi al criterio di ripartizione delle spese.

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