La CILA è efficace se manca lo stato legittimo dell’immobile?

Se lo stato di fatto risulta difforme da quello rappresentato nei titoli edilizi disponibili e il privato non prova la legittimità dell’immobile, la CILA non è idonea a produrre effetti e il Comune può applicare sanzioni

La CILA è uno strumento semplificato, ma non può essere usata per intervenire su un immobile con difformità pregresse non regolarizzate. È questo il principio ribadito dal TAR Sicilia, Catania, sentenza n. 1427/2026, che ha respinto il ricorso contro un’ordinanza comunale di irrogazione della sanzione per lavori eseguiti in assenza di un’idonea comunicazione legittimante. Il punto centrale della decisione non è la natura della CILA in sé, ma il suo presupposto: l’intervento comunicato deve riguardare un immobile che si trovi in uno stato di legittimità urbanistico-edilizia.

Prima di presentare una CILA non basta verificare che le opere siano “minori” o interne; occorre accertare che il fabbricato, nella sua consistenza attuale, sia conforme ai titoli edilizi esistenti. Per la corretta progettazione degli interventi è utile utilizzare un software di progettazione edilizia che ti consente di progettare in modo facile e veloce e di ottenere in maniera automatica la documentazione utile per le pratiche edilizie.

Il caso

Il Comune aveva applicato alla proprietaria una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, prevista dall’art. 3, comma 6, della L.R. Sicilia n. 16/2016, per aver eseguito lavori in assenza di una CILA idonea a produrre effetti, ritenuta inidonea a produrre effetti per mancanza del presupposto stato legittimo dell’immobile.

Gli interventi erano stati comunicati con una CILA presentata il 16 aprile 2021, poi integrata il 28 giugno 2021, e formalmente ricondotti nell’ambito dell’art. 6-bis del D.P.R. 380/2001.

Durante l’istruttoria, però, il Comune aveva rinvenuto in archivio due precedenti concessioni edilizie, del 1985 e del 1989, non indicate nella CILA. Inoltre, nella sezione relativa alla regolarità urbanistica, era stato dichiarato che l’immobile era stato realizzato prima del 31 agosto 1967 e che da allora non erano stati eseguiti interventi soggetti a titolo abilitativo.

Il problema nasceva dal confronto tra lo stato di fatto rappresentato nella CILA e le raffigurazioni grafiche dei titoli edilizi rinvenuti: secondo il Comune, i due stati non coincidevano. Da qui la conclusione dell’Amministrazione: la CILA doveva considerarsi nulla e, come tale, inefficace perché riferita a lavori da eseguire su una consistenza immobiliare ritenuta non autorizzata o comunque non dimostrata come legittima.

La ricorrente ha contestato l’ordinanza comunale con un unico motivo articolato, deducendo carenza di motivazione, eccesso di potere, sviamento e violazione della L.R. Sicilia n. 16/2016 e della legge n. 241/1990.

Secondo la ricorrente, l’Amministrazione non avrebbe potuto dichiarare inefficace, nulla o inammissibile una CILA, trattandosi di una comunicazione avente natura privata e non di un provvedimento amministrativo. Da questa impostazione derivava la tesi secondo cui il Comune non avrebbe potuto esercitare una fase di verifica o controllo assimilabile a quella prevista per altri titoli edilizi.

La ricorrente ha inoltre contestato la presunta illegittima consistenza dell’immobile, cioè il presupposto da cui il Comune aveva fatto discendere l’inefficacia della CILA e la successiva sanzione.

La CILA può produrre effetti se manca lo stato legittimo dell’immobile?

Il TAR respinge il ricorso.

Secondo i giudici, l’iter seguito dal Comune è chiaro e non presenta i vizi denunciati. Il primo passaggio riguarda lo stato legittimo dell’immobile: ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia, lo stato legittimo è quello stabilito dal titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha successivamente legittimato l’esistenza. Nel caso esaminato, il riferimento era rappresentato dalle concessioni edilizie del 1985 e del 1989 rinvenute negli archivi comunali.

La ricorrente non ha fornito una prova idonea a superare l’accertamento comunale. Il TAR ribadisce che, in materia edilizia, l’onere di provare la consistenza legittima dell’immobile grava sul privato, in applicazione anche del criterio della vicinanza della prova: chi ha la disponibilità del bene è normalmente il soggetto in grado di produrre la documentazione utile a dimostrarne la legittimità.

Poiché non è stata efficacemente contestata la difformità tra lo stato attuale dell’immobile e quello risultante dagli ultimi titoli edilizi rilasciati, il provvedimento impugnato costituisce corretta applicazione del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la presentazione di una CILA è preclusa quando l’immobile non si trova in uno stato di legittimità urbanistico-edilizia.

La giurisprudenza afferma infatti che, in presenza di manufatti abusivi non sanati o condonati, anche gli interventi successivi, pur astrattamente riconducibili a categorie edilizie minori, condividono l’illegittimità dell’opera principale e non possono essere autonomamente legittimati prima della regolarizzazione dell’immobile.

Del resto, la CILA presuppone un’asseverazione di conformità che non può essere validamente resa in presenza di abusi edilizi preesistenti.

Ne consegue che i lavori oggetto della CILA del 16 aprile 2021 non potevano essere eseguiti, poiché riferiti a un immobile privo di stato legittimo. Il TAR ha quindi ritenuto corretta, nel caso concreto, la decisione del Comune di considerare la CILA non idonea a produrre effetti e di applicare la sanzione prevista.

Il Comune può dichiarare inefficace la CILA?

La ricorrente ha inoltre dedotto la violazione dell’art. 21-septies della legge n. 241 del 1990, sostenendo che il Comune non avrebbe il potere di dichiarare la nullità o l’inefficacia di una CILA.

Il Collegio dà atto dell’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sul punto, ma aderisce all’orientamento secondo cui, pur essendo la CILA un atto di natura privatistica, il Comune non può limitarsi a un ruolo meramente passivo rispetto alla presentazione della comunicazione.

Anche l’orientamento più restrittivo riconosce comunque all’Amministrazione il potere di vigilanza e di repressione degli abusi edilizi, nonché la possibilità di esercitare i poteri previsti dagli articoli 27 e seguenti del Testo Unico dell’Edilizia.

Nel caso concreto, il provvedimento impugnato costituisce esercizio del potere sanzionatorio fondato sull’art. 27 del Testo Unico dell’Edilizia e sull’art. 3, comma 6, della legge regionale n. 16/2016, che prevede una sanzione pecuniaria di euro 1.000 per gli interventi eseguiti in assenza di CILA.

Una volta accertata l’inidoneità della CILA del 16 aprile 2021 a produrre effetti, per mancanza dello stato legittimo dell’immobile, gli interventi eseguiti sulla sua base devono essere considerati sprovvisti di titolo legittimante e, pertanto, sanzionabili.

Anche qualora si volesse negare al Comune il potere di dichiarare inefficace una CILA, resterebbe comunque fermo il suo potere di reprimere e sanzionare gli interventi realizzati in contrasto con la normativa urbanistico-edilizia. Sotto questo profilo, il provvedimento impugnato trova fondamento in una precisa base normativa e deve ritenersi legittimo.

Per tutte le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato in quanto infondato.

Fonte: Read More