Il Comune può imporre parcheggi e standard minimi per affittare una casa vacanza?

Il TAR Lombardia affronta il tema dei poteri comunali sulle locazioni turistiche e dei requisiti che possono essere richiesti per l’affitto di case vacanza

Le locazioni turistiche e le case vacanza rappresentano oggi una delle forme più diffuse di ospitalità, soprattutto nei territori a forte vocazione turistica. La possibilità di affittare immobili per brevi periodi offre nuove opportunità economiche ai proprietari e amplia l’offerta ricettiva per i visitatori, ma pone anche questioni delicate sul piano urbanistico, amministrativo e sociale.

La crescita di questo fenomeno ha infatti spinto molti enti locali a interrogarsi sugli strumenti disponibili per governarne gli effetti sul territorio. Tra i temi più discussi rientrano la compatibilità con il contesto urbano, la sicurezza degli alloggi, l’accessibilità, la pressione sulla viabilità, la disponibilità di parcheggi e il rapporto con le esigenze abitative dei residenti.

In questo quadro si inserisce il problema dei poteri dei Comuni: fino a che punto l’amministrazione locale può fissare requisiti o standard minimi per gli immobili destinati all’affitto turistico? E quando tali prescrizioni rappresentano una legittima tutela dell’interesse pubblico, anziché un limite eccessivo alla libertà del proprietario?

La questione, affrontata dal Tar Lombardia (sentenza n. 560/2026), richiede un bilanciamento tra interessi diversi: da un lato, la libertà di iniziativa economica e il diritto del proprietario di utilizzare il proprio immobile; dall’altro, la necessità di assicurare un ordinato sviluppo del turismo, evitare ricadute negative sul territorio e garantire condizioni adeguate per gli ospiti e per la collettività.

Il cambiamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare, anche senza apportare modifiche strutturali, è un procedimento piuttosto complesso che richiede la preparazione di documenti, l’adempimento di iter burocratici e la richiesta di permessi.

Per la valutazione del titolo abilitativo attinente puoi valutare l’uso di un software per i titoli edilizi, mentre per facilitare la gestione di questa pratica amministrativa, può risultare utile l’utilizzo di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie.

Affitti turistici: quali limiti può imporre il Comune ai proprietari?

Il ricorrente, proprietario di un appartamento in una rinomata località tutristica, aveva comunicato al SUAP del Comune l’avvio di un’attività di locazione turistica non imprenditoriale. L’immobile, situato in un complesso residenziale, aveva una superficie dichiarata di 55 m2.

A seguito della comunicazione di inizio attività, il Comune ha chiesto al proprietario di adeguarsi al regolamento comunale approvato nel 2022, relativo ai requisiti qualitativi richiesti per le strutture ricettive non alberghiere, comprese le case e appartamenti per vacanze e gli alloggi destinati a locazione turistica.

Dopo aver ricevuto le integrazioni documentali, il Comune ha vietato la prosecuzione dell’attività. La ragione principale era la mancata dimostrazione della disponibilità della dotazione minima di parcheggi pertinenziali richiesta dalla disciplina comunale. Il regolamento prevedeva, in sostanza, un posto auto per unità immobiliari fino a 55 m2 e due posti auto per quelle di superficie superiore.

In conseguenza del divieto comunale, anche la Provincia ha archiviato la richiesta di inserimento della struttura nel portale regionale dedicato e ha negato il rilascio del CIR (Codice Identificativo Regionale) relativo alle strutture ricettive.

Il proprietario ha impugnato sia i provvedimenti comunali sia quello provinciale, contestando anche il regolamento comunale:

un primo argomento riguardava la presunta violazione del giudicato. Secondo il ricorrente, alcune disposizioni del regolamento comunale, tra cui quelle sui parcheggi, erano già state annullate da precedenti sentenze del TAR Brescia. Il Comune, quindi, non avrebbe potuto fondare il divieto su norme già caducate.
Il ricorrente ha poi sostenuto che il Comune fosse privo del potere di imporre requisiti ulteriori alle locazioni turistiche. A suo avviso, la locazione turistica resta un rapporto regolato dal diritto civile, riconducibile alla legge sulle locazioni e al codice civile. La normativa regionale, inoltre, attribuirebbe ai Comuni solo compiti di verifica, vigilanza e controllo, senza autorizzarli a introdurre nuovi standard qualitativi o a vietare l’attività in assenza di tali standard.
È stato inoltre dedotto che l’immobile era già stato utilizzato in precedenza per locazioni turistiche dal precedente proprietario. Di conseguenza, il Comune avrebbe applicato retroattivamente una disciplina restrittiva a un’attività già esistente.
Il ricorrente ha infine contestato la natura stessa degli standard previsti dal regolamento comunale. A suo giudizio, requisiti relativi a parcheggi, barriere architettoniche e sicurezza degli impianti avrebbero introdotto, di fatto, regole edilizie e urbanistiche senza passare attraverso una variante al PGT. Inoltre, tali requisiti avrebbero finito per trattare la locazione turistica come se comportasse un cambio di destinazione d’uso dell’immobile, mentre la normativa regionale esclude questa necessità.

Il provvedimento della Provincia è stato impugnato per illegittimità derivata: se il divieto comunale fosse stato illegittimo, anche il mancato rilascio del CIR sarebbe caduto.

Il Comune ha chiesto il rigetto del ricorso, difendendo la legittimità del proprio regolamento e dei provvedimenti adottati.

La linea difensiva, come ricostruita dalla decisione, si fonda sull’idea che il Comune non abbia inciso sul contratto di locazione in sé, né sulla libertà del proprietario di stipulare contratti civili. Il regolamento, secondo questa impostazione, non modifica la disciplina civilistica delle locazioni turistiche, ma stabilisce le condizioni che l’immobile deve possedere per essere destinato a quell’uso in modo compatibile con l’interesse pubblico.

Il Comune ha valorizzato il proprio ruolo nella gestione del territorio. Le locazioni turistiche, soprattutto in località ad alta pressione turistica come quello del caso, possono incidere sulla viabilità, sulla disponibilità di sosta, sulla sicurezza degli ospiti e sulla qualità dell’offerta turistica. Per questa ragione, l’amministrazione comunale ha ritenuto legittimo pretendere determinati requisiti, tra cui la disponibilità di parcheggi.

La difesa comunale ha inoltre sostenuto che la dotazione di parcheggi non fosse un requisito arbitrario, ma collegato alla necessità di evitare ricadute negative sul traffico locale e sull’uso degli spazi pubblici. Il Comune non avrebbe quindi perseguito un divieto generalizzato delle case vacanza, ma avrebbe richiesto condizioni minime per rendere l’attività compatibile con il contesto urbano.

Quanto alle precedenti sentenze del TAR, la posizione accolta dal giudice è che l’annullamento non avesse eliminato integralmente il potere comunale di richiedere parcheggi. L’illegittimità riguardava soprattutto il carattere rigido e inderogabile della prescrizione, non la possibilità in sé di pretendere una soluzione idonea a gestire l’impatto sulla sosta.

Tar Lombardia: i Comuni possono stabilire standard per le case vacanza e le locazioni turistiche quando tali requisiti servono a tutelare interessi pubblici concreti, come viabilità, sicurezza, accessibilità e qualità dell’offerta turistica; tuttavia, questi standard devono essere proporzionati, non discriminatori e applicati ammettendo soluzioni alternative equivalenti

Il TAR ha respinto il ricorso.

Il punto centrale della sentenza è che il Comune può imporre standard per le locazioni turistiche e per le case vacanza, ma non in modo assoluto, automatico o sproporzionato.

Secondo il TAR, la locazione turistica resta certamente un contratto regolato dal diritto civile. Tuttavia, questo non impedisce alla pubblica amministrazione di stabilire requisiti amministrativi, edilizi, igienico-sanitari o urbanistici per l’immobile destinato a tale uso. In altri termini, il Comune non interviene sulla validità del contratto tra privati, ma sulle condizioni che rendono l’alloggio concretamente utilizzabile per finalità turistiche.

La sentenza dà rilievo al principio di sussidiarietà:

Occorre infatti tenere presente, come indicato dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 186/2025 (punto 7.3) il principio-guida della sussidiarietà, che conduce la materia del turismo non solo verso le Regioni ma anche verso i Comuni, in conseguenza della frammentazione delle situazioni sul territorio: “i problemi posti dalle locazioni turistiche brevi si concentrano in alcune zone del territorio e presentano diverse peculiarità in ognuna di esse. Il livello regionale e quello locale, dunque, sono in linea di massima più adeguati per adottare la disciplina amministrativa volta a conciliare gli interessi dei proprietari e degli utenti con quelli contrapposti (di tipo sociale ed urbanistico)”.

In sostanza, in base a questo principio, le regole sul turismo non spettano solo alle Regioni, ma anche ai Comuni. Le problematiche prodotte dalle locazioni turistiche non sono identiche ovunque: cambiano a seconda del territorio, della pressione turistica, della viabilità locale, della disponibilità di parcheggi e delle caratteristiche urbane. Per questo, Regioni e Comuni sono spesso gli enti più adatti a stabilire regole capaci di bilanciare gli interessi dei proprietari e dei turisti con quelli della collettività, come la tutela del territorio, della vita urbana e delle esigenze sociali.

Perciò, secondo il TAR, il livello comunale è spesso quello più adatto a valutare l’impatto concreto delle case vacanza.

Il giudice precisa però un limite importante:

Se il principio di sussidiarietà presidia la competenza comunale per gli aspetti delle locazioni turistiche idonei a impattare sulla gestione del territorio, il medesimo principio vieta che i Comuni perseguano fini contrari alle scelte strategiche operate a livello regionale.

Il Comune non può usare i requisiti qualitativi per perseguire fini diversi da quelli ammessi dalla disciplina regionale. In particolare, se la Regione considera la locazione turistica un’attività liberalizzata, il Comune non può introdurre standard con lo scopo sostanziale di scoraggiarla o ridurla per favorire altre forme di locazione. Può invece intervenire per prevenire o attenuare esternalità negative specifiche, come problemi di traffico, carenza di sosta, sicurezza degli impianti o accessibilità.

Con riferimento ai parcheggi, il TAR afferma che la richiesta di una dotazione minima può essere giustificata da un motivo imperativo di interesse generale: evitare che l’arrivo di turisti con mezzi propri aggravi la pressione sulla viabilità e sugli spazi di sosta del Comune.

Tuttavia, proprio perché si tratta di un limite all’attività privata, la prescrizione deve rispettare il principio di proporzionalità. Il Comune non può pretendere soltanto ed esclusivamente il possesso immediato di parcheggi pertinenziali, senza considerare soluzioni equivalenti. Devono essere ammesse alternative, per esempio l’uso di parcheggi pubblici disponibili nella zona, la locazione di posti auto privati a distanza ragionevole o altre forme di mobilità organizzata e sostenibile.

Nel caso concreto, però, il ricorrente non aveva indicato né documentato una soluzione alternativa idonea a soddisfare l’esigenza di sosta. Per questo il TAR ha ritenuto legittimo il divieto di prosecuzione dell’attività.

Il TAR esclude anche la violazione del giudicato. Le precedenti pronunce avevano annullato le norme comunali solo nella parte in cui non consentivano soluzioni alternative o imponevano adeguamenti in modo rigido e automatico. Non avevano invece eliminato il potere del Comune di richiedere requisiti collegati a interessi generali, come la gestione della sosta e della viabilità.

Quanto all’attività già svolta dal precedente proprietario, il giudice la considera irrilevante. Non vi era continuità immediata tra la precedente gestione e quella del nuovo proprietario. L’avvio di una nuova locazione turistica, pur non comportando cambio di destinazione d’uso, costituisce comunque una nuova modalità di utilizzo dell’immobile e deve rispettare i requisiti vigenti al momento della nuova comunicazione.

Infine, poiché il divieto comunale è stato ritenuto legittimo, anche il diniego provinciale di inserimento nel portale dedicato e di rilascio del CIR non risulta viziato.

Per maggiore approfondimento, leggi:

“Che cos’è il carico urbanistico: definizione, normativa e casi pratici“
“Cosa sono gli standard urbanistici: ecco la guida completa“

Fonte: Read More