Fiscalizzazione abuso edilizio: cos’è e quando è concessa?
La fiscalizzazione è una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per immobili parzialmente abusivi. Quando può essere applicata? Quali sono gli importi dopo il Salva Casa?
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio rappresenta un meccanismo giuridico complesso, introdotto dal D.P.R. 380/01, che offre una soluzione alternativa alla demolizione per gli interventi edilizi irregolari.
La fiscalizzazione si attua quando, sulla base di un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, risulta impraticabile rimuovere una porzione dell’edificio realizzata in violazione delle norme urbanistiche. In questi casi, anziché procedere con la demolizione, si applica una sanzione pecuniaria che rappresenta un’alternativa alla rimozione fisica dell’opera irregolare.
Per poter godere della sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione, è necessario dimostrare che la demolizione potrebbe danneggiare la parte legale dell’edificio. Un software di calcolo strutturale completo e facile da usare può essere utile per effettuare analisi dettagliate sulla struttura e asseverare che la demolizione potrebbe ledere le parti conformi alla normativa dell’edificio.
Gli importi delle sanzioni per la fiscalizzazione sono stabiliti dal testo unico edilizia. Scopri i dettagli e come sono stati modificati con l’entrata in vigore del Salva Casa.
Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: cos’è e quando si applica?
L’espressione ‘fiscalizzazione degli abusi edilizi‘ è emersa principalmente dalla giurisprudenza amministrativa e penale e si riferisce a una procedura in cui si applica il pagamento di una sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione di determinati tipi di abusi edilizi.
Questo concetto di fiscalizzazione si applica solo agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all’intervento edilizio o (eccezionalmente) agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, i quali, secondo la legge, devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso edilizio.
In base a quest’ultimo caso, la fiscalizzazione diviene un’opzione quando, a seguito di un accertamento dettagliato, si constata che il ripristino dello stato originario non è fattibile senza provocare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio.
L’impossibilità di demolizione deve essere dichiarata dal soggetto interessato (proprietario o responsabile dell’abuso) e accertata dal Comune nella fase successiva all’ingiunzione, ovvero quando si emette l’ordine di demolizione.
Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: art. 34 e art. 33 D.P.R. 380/01
La fiscalizzazione, come visto, è concessa soltanto in specifici scenari in cui si verifica un’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione, i quali sono contemplati negli artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.
L’art. 33 del D.P.R. 380/01 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità) stabilisce che se vengono effettuati interventi o lavori di ristrutturazione edilizia senza ottenere il permesso o se si discostano completamente da esso, il Comune può ordinare la rimozione o la demolizione delle opere. Tuttavia, il comma 2, specifica che se, secondo una valutazione dell’ufficio tecnico comunale, non è possibile ripristinare lo stato originario del luogo, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può infliggere una sanzione pecuniaria:
2. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria […]
L’art. 34 del D.P.R. 380/01 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) stabilisce che, se gli interventi o le opere sono realizzati in modo diverso da quanto previsto nel permesso di costruire, chi ha commesso l’errore deve rimuovere o demolire le parti non conformi entro un periodo stabilito dall’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale. Se ciò non avviene entro il termine indicato, il Comune provvederà alla rimozione o demolizione a spese della persona responsabile dell’abuso.
Nel caso in cui la demolizione potrebbe danneggiare la parte dell’edificio costruita regolarmente, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può infliggere una sanzione:
2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione […]
Entrambi gli articoli menzionati contemplano, quindi, la “fiscalizzazione” dell’illecito solo come un’opzione eventuale nel caso in cui le opere abusive non siano demolibili.
Pertanto, il requisito fondamentale per l’applicazione della sanzione pecuniaria come alternativa alla demolizione si basa su una relazione dettagliata da parte dell’ufficio tecnico comunale che, in modo oggettivo sotto il profilo strutturale, attesti:
nell’ipotesi dell’art. 33 che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile;
nell’ipotesi dell’art. 34 che la demolizione della parte eseguita in parziale difformità non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.
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Quanto costa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio ha un costo variabile che va calcolato rispettando dei parametri precisi introdotti dal D.P.R. 380/01.
Gli artt. 33 e 34 del testo unico edilizio introducono la sanzione pecuniaria in sostituzione della demolitoria e sanciscono che è necessario quantificare la sanzione pecuniaria secondo il costo di produzione dell’edificio che avviene soltanto in base alle disposizioni della legge 392/1978 (legge sull’equo canone).
Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo della sanzione
Per quanto riguarda il calcolo della sanzione, è importante notare che il testo unico edilizia specifica i criteri nei rispettivi artt. 33 e 34.
Con l’entrata in vigore della Legge 105/2024, di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa, sono stati modificati gli importi delle sanzioni pecuniarie previste dall’art. 34, commi 2 e 2-bis. Le sanzioni sono ora aumentate, passando dal doppio al triplo rispetto ai precedenti valori, in relazione alla fiscalizzazione delle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, qualora non sanabili e non eliminabili.
Nel dettaglio, gli importi delle sanzioni sono attualmente i seguenti:
nel caso di ristrutturazione edilizia in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa al PdC:
per gli immobili ad uso residenziale: la sanzione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, derivante dalla realizzazione delle opere. Il calcolo si basa sulla data di completamento dei lavori, seguendo i criteri della legge 27 luglio 1978, n. 392. Si considera l’ultimo costo di produzione stabilito con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, utilizzando l’indice ISTAT del costo di costruzione. Per i comuni non soggetti all’applicazione di questa legge, viene escluso il parametro relativo all’ubicazione, equiparando le categorie non incluse nell’articolo 16 della stessa legge alla categoria A/1;
per gli immobili ad uso diverso dal residenziale: la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, determinato dall’Agenzia del Territorio (Catasto).
nel caso di parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA alternativa al PdC:
per gli immobili ad uso residenziale: la sanzione è pari al triplo del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392;
per gli immobili ad uso diverso dal residenziale: la sanzione è pari al triplo del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio.
Calcolo sanzioni per fiscalizzazione abuso edilizio
Fiscalizzazione abuso edilizio: le conseguenze
La fiscalizzazione evita la demolizione dell’immobile, tuttavia presenta dei limiti. Su un immobile soggetto a fiscalizzazione è consentito effettuare solo interventi limitati, principalmente legati alla manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti dell’edificio conformi alle normative. Non sarà possibile realizzare eventuali interventi che potrebbero beneficiare di incentivi fiscali.
In caso di fiscalizzazione, inoltre, il reato penale persiste e non è “sanato”. In questo contesto, infatti, la giurisprudenza conferma che la fiscalizzazione non costituisce un equivalente a:
ottenere la sanatoria edilizia tramite l’unica procedura di accertamento di conformità di cui all’art. 36 del D.P.R. 380/01.
estinguere il reato di abuso edilizio, come previsto dagli artt. 44 e 45 del D.P.R. 380/01.
Fiscalizzazione abuso edilizio e sanatoria
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio e la sanatoria edilizia non sono la stessa cosa, di fatti la fiscalizzazione non costituisce una sanatoria a tutti gli effetti.
La sanatoria tradizionale produce una regolarizzazione completa, mediante il pagamento di una sanzione e concedendo, di fatto, un titolo abilitativo per gli interventi abusivi. La fiscalizzazione, invece, agisce in modo più circoscritto, mirando a risolvere il problema senza ricorrere alla demolizione totale dell’opera abusiva ma non elimina l’illecito edilizio.
Pertanto:
la sanatoria “sana” l’abuso edilizio e lo regolarizza;
la fiscalizzazione consente di non demolire la struttura ma non regolarizza l’illecito.
Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: sentenze di riferimento
Di seguito si presentano una serie di sentenze di riferimento che chiariscono alcuni aspetti fondamentali sugli abusi edilizi e la fiscalizzazione.
Fotovoltaico su abuso edilizio: basta per evitare la demolizione?
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 3128/2026, ha chiarito che l’installazione di un impianto fotovoltaico su un manufatto abusivo non impedisce la demolizione dell’opera, rigettando il tentativo di utilizzare la “fiscalizzazione dell’abuso” (art. 34, comma 2, d.P.R. 380/2001) per salvare la struttura dalla rimozione.
La controversia riguardava una tettoia (successivamente chiusa con vetrate) realizzata in totale assenza di titolo edilizio su un lastrico solare. La società proprietaria, per evitare l’ordine di demolizione, aveva installato sopra la struttura un impianto fotovoltaico, sostenendo che la rimozione della tettoia ne avrebbe arrecato pregiudizio e invocando, quindi, la sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione.
I giudici di Palazzo Spada hanno respinto l’appello basandosi su alcuni principi fondamentali:
Natura della norma: la fiscalizzazione dell’abuso è una deroga eccezionale applicabile solo quando la demolizione di una parte difforme pregiudichi la stabilità o l’integrità di una parte dell’edificio realizzata legittimamente; nel caso specifico, trattandosi di opera totalmente abusiva, tale presupposto non sussisteva.
Rapporto tra impianto e manufatto: l’impianto fotovoltaico non è una parte strutturale o una porzione dell’edificio, ma un impianto a servizio dello stesso, amovibile e ricollocabile, che non incide sulla stabilità del fabbricato.
Prevenzione di abusi: accogliere la tesi del ricorrente significherebbe consentire una sorta di “condono mascherato”, dove il privato potrebbe sottrarre un manufatto illecito alla demolizione semplicemente dotandolo di un impianto costoso.
In sintesi, la necessità di tutelare l’efficienza energetica e le fonti rinnovabili non prevale sull’obbligo di ripristinare la legalità urbanistica: il fotovoltaico non può “sanare”, nemmeno indirettamente, una costruzione priva di titolo.
Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS
Quando è ammessa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?
Sentenza 5660/2025 – Tar Campania
Tar Campania ribadisce: la fiscalizzazione dell’abuso edilizio è valida esclusivamente nei casi di difformità parziali o variazioni essenziali rispetto a un titolo edilizio riferito a ristrutturazioni o interventi assimilati; non è invece possibile in caso di nuova costruzione realizzata integralmente senza permesso. In tali casi, l’unica sanzione applicabile resta la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi
Abuso edilizio in area vincolata: fiscalizzazione applicabile?
Sentenza n. 4974/2025 – TAR Campania
In presenza di vincoli paesaggistici e senza titolo edilizio, la fiscalizzazione dell’abuso edilizio non può essere applicata, rendendo obbligatoria la demolizione
Fiscalizzazione concessa solo dimostrando l’impossibilità demolitoria in fase esecutiva
Per trasformare un’ordinanza di demolizione in una sanzione pecuniaria (fiscalizzazione di cui agli artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/01), è necessario dimostrare che la rimozione della parte abusiva non può essere eseguita senza danneggiare la parte conforme alle norme. Questa valutazione deve essere effettuata durante l’esecuzione dell’intervento, in fase successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione. Lo ha precisato il Tar Sicilia nella sentenza n. 1025/2024, che riguarda un ricorso presentato da un cittadino contro un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.
Il caso
I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune, relativa ad ampliamenti e modifiche abusive effettuate su un immobile sito nel territorio comunale. Tali modifiche includevano:
un ampliamento del fabbricato preesistente;
un portico metallico con travi in ferro e pannelli di copertura coibentati;
una piattaforma in cemento armato.
Il provvedimento è stato contestato, poiché le opere risultavano prive di titolo abilitativo.
I ricorrenti hanno richiesto il permesso di costruire in sanatoria, sostenendo che fosse impossibile demolire le parti abusive senza compromettere la stabilità della parte regolare, e hanno chiesto l’applicazione della fiscalizzazione degli abusi edilizi ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. 380/2001. A supporto della richiesta, avevano presentato una perizia tecnica che attestava l’impossibilità di procedere alla demolizione senza rischi strutturali. Inoltre, hanno argomentato che il portico doveva essere qualificato come “opera precaria” ai sensi della normativa regionale (art. 20 L.R. n. 4/2003), e quindi non soggetto a titolo edilizio.
Decisione del TAR
Il TAR ha respinto il ricorso, per i motivi di seguito evidenziati:
non applicabilità della fiscalizzazione in fase preliminare: la fiscalizzazione degli abusi edilizi, che consente di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria, può essere valutata solo nella fase esecutiva successiva all’ordinanza di demolizione:
deve essere valutata dall’Amministrazione competente nella fase esecutiva del procedimento, successiva ed autonoma rispetto all’ordine di demolizione (Consiglio di Stato, sentenza n. 8358/2023)
non compete all’amministrazione procedente valutare, prima dell’emissione dell’ordine di demolizione dell’abuso o prima di negare la fiscalizzazione, se la misura repressiva possa essere applicata, incombendo, piuttosto, sul privato interessato, dimostrare, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, l’obiettiva impossibilità di demolire la parte illecita senza pregiudizio per quella conforme (Cons. Stato, sentenza n. 9572/2023)
mancanza di prova rigorosa: la perizia presentata dai ricorrenti non dimostrava in modo rigoroso l’effettiva impossibilità di demolire le parti abusive senza pregiudicare la stabilità della porzione regolare dell’edificio. Si limitava a richiedere la fiscalizzazione senza fornire evidenze tecniche sufficienti a supportare tale impossibilità;
carattere permanente delle opere: le opere realizzate non potevano essere considerate “precarie” ai sensi della normativa regionale siciliana. Il TAR ha chiarito che il concetto di “precarietà” è legato esclusivamente alla “facile rimovibilità” delle strutture, mentre nel caso specifico le opere (ad esempio, il portico in metallo con pannelli coibentati) erano permanenti e non smontabili senza interventi distruttivi;
difformità totale: le opere erano state realizzate in totale difformità dal permesso di costruire, condizione che rende inderogabile l’applicazione della misura demolitoria ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001. La fiscalizzazione, prevista solo per le opere in parziale difformità, non era applicabile.
Il TAR ha quindi confermato la legittimità dell’ordinanza di demolizione e ha rigettato il ricorso. I ricorrenti sono stati condannati al pagamento delle spese processuali.
La sentenza ribadisce che la fiscalizzazione degli abusi edilizi è una misura eccezionale applicabile solo in circostanze rigorosamente dimostrate e che non può essere utilizzata per eludere l’obbligo di demolizione in caso di abusi edilizi totali o permanenti.
Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato
Il Tar Lazio, con la sentenza n. 18133/2023, ha affrontato la delicata questione della demolizione di un abuso edilizio, specificando che la demolizione dell’abuso edilizio non è ammessa se compromette l’integrità del fabbricato.
Nello specifico, la sentenza esamina un caso concreto di rifiuto di condono edilizio in un’area vincolata, seguito da un’ordinanza di demolizione e una sanzione di 15.000 euro. Il privato contesta l’ordine di demolizione sostenendo che potrebbe danneggiare la stabilità dell’edificio legalmente realizzato. Il Tar Lazio, in risposta, evidenzia la necessità di verificare attentamente la possibile interferenza strutturale derivante dalla demolizione di opere abusive e sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica approfondita.
In conclusione, il Tar Lazio accoglie il ricorso del privato, annullando l’ordinanza di demolizione e la sanzione pecuniaria, poiché non è stata condotta un’adeguata valutazione della stabilità dell’edificio rispetto alle opere abusive. La sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica accurata prima di dare corso alla sanzione demolitoria, garantendo così la tutela dell’integrità strutturale degli edifici legalmente realizzati.
Altre sentenze
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