Condono e chiusura del balcone: l’aumento di volumetria è coperto?

Un condono edilizio rilasciato per opere prive di incremento di superficie o volumetria può estendersi anche alla chiusura di un balcone che crea nuovo spazio utile?

La presenza di un condono o di una sanatoria edilizia su un immobile non significa, automaticamente, che ogni difformità esistente sia stata regolarizzata. Occorre sempre verificare l’oggetto concreto del titolo rilasciato, gli elaborati richiamati, la tipologia di abuso sanata e gli effetti edilizi effettivamente assentiti.

È questo il punto centrale affrontato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 3358/2026, relativa alla chiusura di un balcone mediante muratura e posa di infisso. L’intervento era stato contestato dal Comune perché idoneo a determinare aumento di superficie utile e volume, nonostante per lo stesso immobile fosse stata definita una domanda di condono presentata nel 1987.

Secondo i giudici, il titolo in sanatoria va letto per ciò che effettivamente contiene: se riguarda difformità non valutabili in termini di superficie e volume, non può essere utilizzato per legittimare un intervento che comporta incremento volumetrico.

La progettazione della chiusura di un balcone richiede una verifica preliminare estremamente accurata degli effetti edilizi e volumetrici dell’intervento, integrando analisi normativa e modellazione tecnica per evitare difformità tra stato legittimo e progetto; in questo processo, l’utilizzo di un software per la progettazione edilizia supporta il progettista nella valutazione preventiva delle trasformazioni e nella corretta impostazione dell’intervento.

Il caso

I proprietari di un immobile avevano ricevuto nel febbraio 2024 una comunicazione di avvio del procedimento per abuso edilizio. L’intervento contestato riguardava la chiusura di un balcone esistente mediante muratura e posa di infisso, con conseguente aumento di superficie utile e volume.

Successivamente, il Comune aveva rilasciato una concessione in sanatoria del 28 giugno 2024, definendo una domanda di condono presentata nel 1987 per lo stesso immobile. Tale titolo, però, riguardava difformità non valutabili in termini di superficie e volume, e non opere comportanti nuova cubatura urbanisticamente rilevante.

Pochi mesi dopo, l’amministrazione aveva ordinato la demolizione della chiusura del balcone, ritenendo che tale intervento non fosse coperto dalla sanatoria rilasciata.

I proprietari hanno impugnato l’ordinanza dinanzi al TAR Calabria, sostenendo che la sanatoria rilasciata e gli atti comunali avrebbero dovuto essere letti come elementi idonei a dimostrare la legittimità dello stato dei luoghi. Il TAR ha respinto il ricorso e la vicenda è arrivata al Consiglio di Stato.

In appello, i proprietari hanno contestato la sentenza di primo grado sotto diversi profili:

hanno sostenuto che il TAR avrebbe ricostruito in modo incompleto la sequenza dei titoli edilizi, senza valorizzare adeguatamente il contenuto dell’ordinanza di demolizione e una variante edilizia del 1982;
hanno lamentato difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e contraddittorietà dell’azione amministrativa;
hanno invocato l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, sostenendo che la concessione edilizia in sanatoria del 2024 e la stessa ordinanza di demolizione fossero atti pubblici idonei a ricostruire lo stato legittimo in senso favorevole alla loro posizione.

È stata inoltre proposta una diversa qualificazione dell’opera, presentata come “loggia” o come spazio già ricompreso nel corpo del fabbricato, nel tentativo di escludere la rilevanza urbanistica della chiusura realizzata.

La chiusura di un balcone può essere considerata legittimata da un condono edilizio se il relativo titolo non la prevede espressamente?

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Per i giudici, la questione decisiva non è l’esistenza del titolo in sanatoria del 28 giugno 2024, ma il suo oggetto concreto. La sanatoria rilasciata dal Comune riguardava espressamente “difformità non valutabili in termini di superficie e di volumi”. Di conseguenza, non poteva essere utilizzata per legittimare la chiusura del balcone mediante muratura e infisso, trattandosi di intervento idoneo a determinare incremento di superficie utile e volumetria.

Il Collegio sottolinea che il titolo rilasciato sulla domanda di condono del 1987 era riferito a opere non computabili in termini di superficie o volume. La domanda, infatti, era stata ricondotta alla tipologia 7 della tabella allegata alla legge n. 47/1985, relativa a opere di manutenzione straordinaria, modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o volume e varianti.

Proprio per questa ragione non erano stati corrisposti gli oneri dovuti nel caso in cui la sanatoria avesse riguardato nuovi volumi urbanisticamente rilevanti.

Neppure l’ordinanza di demolizione può essere utilizzata per ampliare il contenuto della sanatoria. L’ordine demolitorio è un atto repressivo, non un titolo edilizio, non una manifestazione di assenso e non una fonte sanante sopravvenuta. Non è quindi possibile trarre da un provvedimento sanzionatorio una legittimazione edilizia più ampia di quella risultante dal titolo in sanatoria.

Il Consiglio di Stato esclude anche la presunta contraddittorietà dell’azione comunale. La sanatoria del 2024 aveva definito una domanda di condono relativa a opere non comportanti aumento di superficie o volume; l’abuso accertato nel 2024, invece, consisteva nella chiusura stabile di uno spazio aperto, con creazione di nuovo spazio utile e incremento volumetrico.

Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo, è sufficiente l’esistenza di una sanatoria o occorre verificarne l’effettivo contenuto?

Lo stato legittimo può essere ricostruito attraverso il complesso dei titoli edilizi e degli altri atti probanti disponibili; tuttavia, tali atti devono essere interpretati secondo il loro contenuto reale e non secondo l’effetto che la parte vorrebbe attribuire loro.

Nel caso esaminato, la concessione in sanatoria del 2024 era certamente rilevante ai fini della ricostruzione dello stato legittimo, ma non nel senso sostenuto dai proprietari. Era rilevante proprio perché delimitava la sanatoria alle sole difformità non valutabili in termini di superficie e volume.

Non poteva quindi essere letta come titolo comprensivo anche della chiusura volumetricamente rilevante del balcone.

Il principio è pratico: nella ricostruzione dello stato legittimo non basta verificare che esista una sanatoria. Occorre verificare che cosa è stato sanato, con quali elaborati, quale descrizione dell’abuso, quale tipologia di domanda e quali effetti edilizi effettivamente autorizzati.

La diversa qualificazione di un’opera edilizia è sufficiente a modificarne il regime urbanistico e a escluderne la rilevanza ai fini dell’aumento di superficie o volumetria?

La diversa qualificazione dell’intervento come “loggia” non è stata accolta dal Consiglio di Stato.

Il motivo è stato anzitutto ritenuto inammissibile perché nuovo. In ogni caso, i giudici hanno precisato che la diversa etichetta architettonica attribuita all’opera non è sufficiente, di per sé, a modificarne il regime urbanistico.

Anche l’eventuale chiusura stabile di una loggia mediante opere murarie e infissi può produrre effetti rilevanti in termini di aumento di superficie utile e volume, se non è coperta da un titolo abilitativo idoneo.

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