Cambio infissi: quando una finestra esistente diventa una nuova veduta sul fondo confinante?
Il TAR Piemonte chiarisce il rapporto tra sostituzione dei serramenti, luci, vedute, distanze e titoli edilizi negli interventi su aperture esistenti
La sostituzione degli infissi esterni può sembrare un intervento edilizio semplice, ma quando riguarda aperture in prossimità del confine può coinvolgere questioni ben più complesse. Non rilevano soltanto il materiale o le caratteristiche tecniche del nuovo serramento: occorre considerare anche la configurazione dell’apertura, le modalità di apertura delle ante e, soprattutto, la possibilità concreta di affacciarsi e guardare sul fondo vicino.
Il tema diventa particolarmente delicato quando si deve stabilire se un’apertura debba essere qualificata come luce oppure come veduta. La distinzione incide infatti sul rispetto delle distanze, sui rapporti tra proprietà confinanti e sulla corretta qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento. Ma fino a che punto il cambio degli infissi può modificare la natura di un’apertura già esistente? E quando, invece, l’intervento resta una semplice sostituzione di serramenti senza creare una nuova possibilità di affaccio? Su questi aspetti si è pronunciato il TAR Piemonte con la sentenza n. 1105/2026.
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Sostituire gli infissi con serramenti a maggiore apertura, senza modificare il vano finestra, può creare una nuova veduta?
Il caso riguarda due immobili confinanti. I fabbricati erano originariamente compresi in un unico complesso industriale realizzato negli anni Sessanta e furono successivamente separati, nel 1984, in due proprietà autonome.
I ricorrenti sono proprietari di uno dei due fabbricati, mentre l’immobile confinante appartiene alla società interessata dall’intervento edilizio. Su quest’ultimo edificio erano stati avviati lavori diretti, tra l’altro, alla trasformazione dell’immobile in centro medico, inizialmente mediante SCIA del 2024 e, successivamente, attraverso il permesso di costruire del 2025.
La controversia si concentra soprattutto sulle aperture presenti sui prospetti est e nord del fabbricato e sulla sostituzione dei relativi serramenti. Per comprendere la decisione del TAR è però fondamentale ricostruire la storia edilizia delle finestre.
Secondo quanto accertato dal giudice, il capannone oggi appartenente alla società controinteressata disponeva già, fin dalla sua originaria realizzazione, di aperture sul prospetto est rivolte verso l’area successivamente divenuta proprietà dei ricorrenti. Quando nel 1984 l’originario complesso immobiliare venne frazionato, nell’atto di compravendita furono espressamente richiamate le servitù di luci, vedute, prospetti, sporti e stillicidi esistenti tra le due proprietà. Le parti stabilirono inoltre una deroga alle distanze legali relative proprio a luci e vedute.
La configurazione delle facciate era stata poi interessata da diversi titoli edilizi. Nel 1989 era stato rilasciato un condono relativo anche ad alcune difformità delle facciate. Sempre nel 1989 il Comune aveva autorizzato lavori di manutenzione straordinaria: nei relativi elaborati le finestre del prospetto est presentavano un davanzale posto a circa 115 cm dal piano interno. Nel 1991 era stata inoltre approvata una variante che prevedeva la sostituzione dei vecchi serramenti in ferro con serramenti in alluminio destinati a migliorare l’isolamento termico e caratterizzati da un diverso disegno delle specchiature.
Con i lavori più recenti i serramenti sono stati nuovamente sostituiti, questa volta con infissi a taglio termico, nell’ambito dell’adeguamento energetico dell’edificio. È proprio questa modifica ad aver innescato la contestazione dei proprietari confinanti.
I motivi di ricorso: i nuovi infissi avrebbero trasformato semplici luci in vedute
La tesi dei ricorrenti parte da una ricostruzione dello stato precedente delle aperture molto diversa da quella successivamente accolta dal TAR.
Secondo i proprietari confinanti, il vecchio capannone avrebbe avuto serramenti collocati a circa 1,10 metri dal pavimento, costituiti prevalentemente da vetri fissi e apribili soltanto attraverso una piccola porzione centrale. Questa configurazione, a loro giudizio, non consentiva un vero e proprio affaccio sul fondo vicino.
Le aperture preesistenti avrebbero avuto quindi, sostanzialmente, la funzione di luci, mentre i nuovi serramenti avrebbero reso possibile per la prima volta un affaccio agevole e diretto verso la proprietà confinante. L’intervento avrebbe perciò determinato una trasformazione sostanziale: non una semplice sostituzione di infissi, ma la creazione di vere e proprie vedute, soggette alle regole sulle distanze previste dal codice civile e dalle norme urbanistiche comunali.
Da questa premessa discendeva anche la contestazione relativa alla qualificazione urbanistico-edilizia dei lavori. Secondo i ricorrenti, un intervento capace di modificare in tale misura le aperture e il prospetto dell’edificio non avrebbe potuto essere considerato semplice manutenzione straordinaria. Si sarebbe trattato, piuttosto, di una ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, per la quale sarebbe stato necessario il permesso di costruire.
Il Comune, pertanto, avrebbe dovuto esercitare tempestivamente i propri poteri di vigilanza, impedendo la prosecuzione delle opere e garantendo il rispetto delle distanze previste sia dal codice civile sia dalla disciplina urbanistica locale.
Con i motivi aggiunti la contestazione è stata ulteriormente sviluppata. I ricorrenti hanno sostenuto che la SCIA fosse stata utilizzata in maniera impropria per consentire lavori che, per consistenza e incidenza sui prospetti e sulle aperture, avrebbero richiesto fin dall’inizio un permesso di costruire. Il titolo successivamente rilasciato dal Comune sarebbe stato quindi utilizzato, secondo questa impostazione, per regolarizzare impropriamente opere che erano già state realizzate.
I ricorrenti chiedevano pertanto non soltanto l’annullamento degli atti comunali, ma anche l’esercizio dei poteri repressivi dell’amministrazione, fino al ripristino dello stato dei luoghi e alla chiusura delle vedute ritenute abusive.
Le ragioni a difesa del Comune: le vedute erano già esistenti
L’amministrazione aveva respinto la segnalazione dei confinanti (ricorrenti). Dopo la diffida, il Comune aveva chiesto chiarimenti ai progettisti e alla proprietà dell’immobile. Questi avevano precisato che con i nuovi lavori non era stata modificata la dimensione dei fori presenti nella muratura e che le aperture contestate costituivano già in precedenza delle vedute.
Anche il disegno delle specchiature sarebbe risultato sostanzialmente riconducibile a quello autorizzato con la variante del 1991. Le differenze introdotte nel 2024-2025 sarebbero state legate principalmente all’evoluzione della normativa energetica e alle conseguenti caratteristiche tecniche dei nuovi serramenti.
Il Comune aveva quindi confrontato gli elaborati della SCIA del 2024 con quelli relativi alla variante del 1991 e con i titoli precedenti, tenendo conto anche della documentazione fotografica.
Da tale verifica era emerso che la parete era già finestrata e già dotata di vedute prima dell’ultimo intervento. Le vedute contestate, dunque, non sarebbero nate con la SCIA del 2024. La sostituzione dei serramenti su vani finestrati preesistenti poteva conseguentemente essere ricondotta alla manutenzione straordinaria, restando comunque salvi i diritti dei terzi.
Il giudizio del TAR: la sostituzione degli infissi, anche con modifica delle porzioni apribili, non crea una nuova veduta quando restano invariati posizione, dimensioni e allineamento dei vani finestrati e l’affaccio era già consentito dalla configurazione preesistente. Mentre se il nuovo infisso consente modalità di affaccio più ampie rispetto a quelle originarie, può porsi una distinta questione di aggravamento della servitù, da valutare sul piano civilistico
Il TAR condivide la ricostruzione del Comune.
Un primo passaggio riguarda la distinzione tra profili amministrativi e rapporti privatistici. Secondo il Collegio, la clausola con cui un titolo edilizio viene rilasciato facendo salvi i diritti dei terzi non significa che il Comune possa ignorare completamente eventuali posizioni giuridiche dei confinanti. L’amministrazione deve verificare l’esistenza del titolo necessario per eseguire l’intervento, ma non è tenuta a compiere complesse indagini sulle servitù e sugli altri diritti reali tra privati. Questi ultimi restano affidati, in via definitiva, alla tutela del giudice civile.
Nel caso concreto, peraltro, il TAR rileva anche l’esistenza di una servitù di veduta collegata al frazionamento del complesso immobiliare avvenuto nel 1984. La documentazione prodotta in giudizio dimostrava inoltre che lo stato legittimo dell’edificio, relativamente alle luci e alle vedute contestate, risaliva ai precedenti titoli edilizi e, in particolare, alla configurazione consolidatasi a partire dalla prima licenza edilizia del 1963.
Cambio degli infissi: ciò che conta è se vengono realmente create nuove aperture o nuove possibilità di affaccio
Questo è il passaggio più importante della sentenza.
Il TAR osserva che l’intervento più recente ha riguardato essenzialmente la sostituzione dei vecchi serramenti in alluminio con nuovi serramenti in PVC, resa necessaria anche dal rispetto degli standard energetici, e la diversa configurazione delle porzioni vetrate apribili, collegata alle prescrizioni igienico-sanitarie.
Tali modifiche, tuttavia, secondo il Collegio non hanno creato nuove vedute, perché non sono state modificate le finestrature preesistenti.
Il TAR individua quindi un elemento tecnico decisivo: non erano state realizzate opere murarie capaci di modificare posizione, dimensione o allineamento dei fori finestrati.
I vani presenti nelle pareti prospicienti il confine erano rimasti sostanzialmente gli stessi. L’operazione aveva interessato il serramento, non il foro murario.
Ma l’assenza di opere murarie non costituisce, da sola, tutta la motivazione. Il TAR verifica anche un secondo elemento, ancora più importante per distinguere una luce da una veduta: la possibilità di affaccio già esistente prima dell’intervento.
Dagli elaborati grafici del 1991 il Collegio ricava che, nonostante le precedenti specchiature fossero più piccole e presentassero modalità di apertura differenti, esse erano comunque in grado di consentire l’affaccio e la vista frontale, laterale e obliqua sul fondo confinante. Nei disegni era inoltre presente un simbolo grafico che permetteva di individuare finestre dotate di anta a battente.
Di conseguenza, la possibilità di guardare e affacciarsi verso la proprietà vicina non è nata con i nuovi infissi: esisteva già nella configurazione precedentemente autorizzata.
Quando, allora, un nuovo infisso può determinare una nuova veduta?
La sentenza non formula una regola generale astratta secondo cui la sostituzione del serramento non potrebbe mai trasformare una luce in veduta.
Dal ragionamento seguito dal TAR può invece ricavarsi un criterio molto più preciso.
Non si forma una nuova veduta quando l’apertura preesistente consentiva già l’affaccio e l’intervento si limita a sostituire il serramento o a modificare il disegno e le parti apribili dell’infisso, senza alterare posizione, dimensioni e configurazione sostanziale del vano finestrato.
Al contrario, seguendo a contrario la stessa motivazione, il problema della formazione di una nuova veduta può porsi quando l’apertura precedente non permetteva realmente l’affaccio e l’intervento introduce per la prima volta tale possibilità. In altre parole, ciò che deve essere verificato non è soltanto se il foro nella muratura sia rimasto materialmente invariato, ma soprattutto se il nuovo sistema di apertura abbia trasformato concretamente un’apertura che prima funzionava esclusivamente come luce in un’apertura dalla quale sia possibile esercitare l’affaccio sul fondo vicino.
È importante precisare che quest’ultimo passaggio rappresenta il criterio desumibile dalla struttura della motivazione del TAR e non una massima espressamente enunciata dalla sentenza.
Prospetto est: le vedute erano preesistenti
Per le finestre del prospetto est il TAR considera accertato che l’affaccio sul fondo confinante fosse già possibile prima dei lavori contestati.
Inoltre, la presenza della servitù di veduta prevista dagli atti relativi alla separazione delle proprietà consentiva di derogare alle ordinarie distanze, anche alla luce dell’art. 46 delle norme tecniche comunali, che ammetteva una deroga basata su un accordo tra le parti consacrato in un atto pubblico.
L’aumento o la diversa articolazione delle porzioni apribili del nuovo serramento non è quindi stato considerato sufficiente per configurare una nuova veduta, perché il diritto di affaccio e la relativa configurazione edilizia risultavano già preesistenti.
Prospetto nord: le aperture restano semplici luci
Diversa, ma altrettanto significativa, è la situazione delle aperture sul prospetto nord.
In questo caso il TAR accerta che i vani finestrati erano collocati a oltre 2,50 metri dal pavimento e che la sostituzione dei serramenti non aveva modificato né l’altezza né la posizione né la consistenza delle aperture.
Proprio l’altezza impediva materialmente l’affaccio. Per questo tali aperture continuavano a essere considerate luci e non vedute, anche dopo l’installazione dei nuovi infissi.
Il confronto tra i due prospetti chiarisce molto bene il criterio seguito dal TAR:
sul prospetto est, l’affaccio era già possibile prima dell’intervento: sostituire il serramento non crea quindi una nuova veduta;
sul prospetto nord, l’affaccio continua a essere impossibile anche dopo la sostituzione degli infissi: le aperture restano quindi luci.
Il discrimine è dunque rappresentato dalla concreta funzione dell’apertura prima e dopo i lavori, valutata anche attraverso altezza, dimensioni, modalità di apertura e documentazione dello stato legittimo.
La sostituzione degli infissi resta manutenzione straordinaria
Il TAR respinge anche la tesi secondo cui i lavori avrebbero necessariamente configurato una ristrutturazione edilizia.
Il Collegio richiama la nozione di manutenzione straordinaria contenuta nel d.P.R. 380/2001 e ricorda che:
La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che la sostituzione od il rinnovamento di serramenti, di infissi, serrande, finestre ed abbaini rientra nel concetto di finiture di edifici, come tale configurabile in termini di intervento manutentivo, a prescindere dal fatto che vengano impiegati gli stessi materiali o che la sostituzione od il rinnovamento vengano effettuati con materiali diversi
secondo la giurisprudenza, la sostituzione o il rinnovamento di serramenti, infissi, finestre, serrande e abbaini può essere ricondotta agli interventi sulle finiture dell’edificio. Ciò vale anche quando i nuovi componenti siano realizzati con materiali differenti rispetto a quelli precedenti.
Nel caso concreto, inoltre, i successivi elaborati collegati al permesso di costruire si erano limitati a recepire la nuova configurazione delle specchiature degli infissi già sostituiti, senza introdurre ulteriori luci o vedute e senza alterare quelle precedentemente esistenti.
Il TAR ha quindi respinto integralmente il ricorso e i motivi aggiunti, condannando i ricorrenti alle spese di giudizio.
Approfondimenti
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Distanza tra edifici: regole generali ed eccezioni.
Quando un intervento interessa infissi, aperture e prospetti, è fondamentale rappresentare con precisione lo stato di fatto e quello di progetto e individuare correttamente il titolo abilitativo necessario. Con il software per la progettazione architettonica 3D puoi modellare l’edificio in BIM e produrre piante, prospetti, sezioni e tavole di progetto; con il software per i titoli edilizi puoi individuare il regime amministrativo dell’intervento e compilare in modo guidato la modulistica per CILA, SCIA, Permesso di Costruire e gli altri titoli edilizi. Inoltre, per gestire correttamente la tua pratica edilizia, compresa quella di sanatoria, puoi accedere gratuitamente ad una piattaforma per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico on line dove organizzare, redigere e condividere facilmente tutta la documentazione.
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