Abuso edilizio e sanzioni: ecco cosa si rischia

L’abuso edilizio si verifica quando si violano le norme urbanistiche vigenti. Quali sanzioni sono previste? Scopri quali sono e cosa è cambiato con il decreto salva casa

La pratica dell’abuso edilizio si configura quando vengono eseguiti interventi edilizi in mancanza delle autorizzazioni richieste dalla normativa vigente o in violazione delle stesse.

Questa infrazione può tradursi in conseguenze sia di natura penale che amministrativa, con sanzioni previste in entrambi i settori.

Per assicurarti la corretta gestione delle pratiche edilizie senza rischiare di incorrere in sanzioni, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione delle pratiche edilizie e dei titoli abilitativi, che ti guida nella corretta compilazione della documentazione e ti assiste nella scelta adeguata del titolo abilitativo, prevenendo così eventuali abusi edilizi.

Ecco quali sanzioni sono previste per chi commette abuso edilizio.

Cosa si intende per abuso edilizio?

L’abuso edilizio si configura come un illecito amministrativo che può sfociare in un reato penale, verificandosi quando l’intervento di costruzione o ristrutturazione di un edificio viene eseguito senza le necessarie autorizzazioni amministrative o in difformità rispetto al progetto depositato al comune.

Le tipologie di abuso edilizio possono essere riassunte come segue:

interventi senza titolo abilitativo necessario: opere eseguite prima dell’ottenimento del titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
interventi in totale difformità dal titolo abilitativo: casi in cui le caratteristiche dell’edificio sono completamente diverse da quanto autorizzato;
interventi in parziale difformità dal titolo: abusi edilizi di lieve entità, parzialmente conformi al titolo abilitativo e spesso riferiti a specifiche caratteristiche delle unità immobiliari;
interventi con variazioni essenziali: interventi realizzati senza rispettare i criteri di legge, tra cui cambio destinazione d’uso che comporti variazione degli standard previsti dal D.M. 1444/1968, aumento consistente di cubatura o superficie di solaio rispetto al progetto approvato, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi o localizzazione dell’edificio, alterazione delle caratteristiche dell’intervento edilizio consentito, violazione delle norme antisismiche vigenti (art. 32 D.P.R. 380/01).

Abuso edilizio: sanzioni amministrative e penali

Le conseguenze per chi commette abuso edilizio sono molteplici e coinvolgono diverse sanzioni e provvedimenti, sia dal punto di vista amministrativo che penale.

La legge di riferimento in materia è il D.P.R. 380/01, noto come testo unico edilizia.

Analizziamo nel dettaglio quali sono le sanzioni penali e amministrative previste dalla normativa.

Abusi edilizi: sanzioni penali

Le sanzioni penali variano a seconda della gravità dell’abuso edilizio e possono includere arresto e/o multe.

Le sanzioni penali per abuso edilizio sono disciplinate dall’art. 44 del D.P.R. 380/01 che prevede quanto segue:

Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 5.1645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Abusi edilizi: sanzioni amministrative

Per quanto riguarda le sanzioni amministrative, definite dal D.P.R. 380/01, la loro applicazione varia in base alla natura dell’abuso edilizio e sono:

demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;
acquisizione al patrimonio comunale o sanzione pecuniaria adeguata, rispettivamente nel caso in cui la demolizione non sia eseguita entro i termini (90 giorni dall’ingiunzione) o non possa essere attuata;
sanzione pecuniaria per mancata segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia) o difformità dalla stessa, con importi variabili in base all’entità dell’abuso. Per facilitarti la compilazione della SCIA, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti consente di compilare il modello SCIA in modo standardizzato attraverso una procedura guidata, contribuendo a prevenire casi di abuso edilizio e le relative sanzioni.

L’applicazione di queste sanzioni dipende dalle circostanze specifiche dell’abuso edilizio commesso.

Sanzione pecuniaria per abuso edilizio in sostituzione della demolizione

In alcuni casi eccezionali, l’ordinanza di demolizione per gli interventi edilizi irregolari può essere sostituito da una sanzione pecuniaria. Si parla di fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Il processo di fiscalizzazione si applica esclusivamente agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all’intervento edilizio o, in casi eccezionali, agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, i quali, secondo la legge, devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso edilizio.

La fiscalizzazione diventa un’opzione solo quando, in seguito a un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, si constata che il ripristino dello stato originario non è praticabile senza causare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio (art. 33 D.P.R. 380/01 e art. 34 D.P.R. 380/01).

Il calcolo della sanzione che sostituisce la demolizione è specificato nel testo unico edilizia secondo quanto segue:

ristrutturazione edilizia in assenza o totale difformità dal permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile derivante dalla realizzazione delle opere, mentre per immobili ad uso non residenziale, la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, determinato dall’Agenzia del Territorio (catasto);
parziale difformità del permesso di costruire: per immobili ad uso residenziale, la sanzione è pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, mentre per immobili ad uso diverso dal residenziale, la sanzione è pari al doppio del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio.

Sanzioni ridotte con il decreto salva casa

Il D.L. 69/2024, decreto salva casa, semplifica le procedure edilizie e incentiva la regolarizzazione delle difformità edilizie, riducendo le sanzioni e aumentando le tolleranze.

Queste misure sono state introdotte per affrontare le sfide legate all’abitabilità e alla gestione delle opere incompiute in un contesto di crescente domanda abitativa e introducono diverse modifiche riguardanti le sanzioni per le irregolarità edilizie in Italia.

Le principali novità includono:

sanzioni più leggere: il decreto prevede una semplificazione delle sanzioni per le piccole difformità edilizie, come tramezzi e soppalchi. Queste irregolarità possono ora essere sanate attraverso il pagamento di un’ammenda, superando il concetto di “doppia conformità” previsto dall’articolo 36 del D.P.R. 380/01 che rimane applicabile solo per abusi più gravi;
tolleranze costruttive: il decreto aumenta le tolleranze per le difformità edilizie, che possono arrivare fino al 5% per le unità immobiliari. Per immobili di dimensioni inferiori a 60 metri quadrati, le tolleranze possono arrivare fino al 6%. Queste tolleranze sono riparametrate in base alla superficie utile: maggiore è la superficie, minore è il limite consentito;
ordinanza di demolizione: in caso di abusi edilizi, i termini per la demolizione passano da 90 a 240 giorni, dando così maggiore tempo ai cittadini per sanare eventuali irregolarità “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine”;
abitabilità: il decreto modifica anche i requisiti igienico-sanitari per i locali abitabili, consentendo maggiore flessibilità in termini di altezze e dimensioni.

Come cambiano le sanzioni?

Con la pubblicazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, le sanzioni pecuniarie relative al rilascio del permesso e alla segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono state ridotte.

Il rilascio del PdC in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio del contributo di costruzione. Questo significa che chi realizza un intervento edilizio non conforme dovrà pagare una somma pari a due volte il contributo normalmente dovuto.

Se il contributo di costruzione è gratuito per legge, la sanzione verrà calcolata come previsto dall’articolo 16 del D.P.R. 380/2001, con un incremento del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Questo incremento si applica anche per variazioni essenziali, definite dall’articolo 32.

Tuttavia, l’incremento del 20% non è applicabile se l’intervento rispetta la normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria.

Il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, calcolato dall’Agenzia delle Entrate. Questa sanzione si applica come previsto dall’articolo 37 del D.P.R. 380/2001.

L’importo della sanzione, determinato dal responsabile del procedimento, deve essere compreso tra 1.032 euro e 10.328 euro.

Se l’intervento risulta conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria, la sanzione va da 516 euro a 5.164 euro.

In caso di accertata compatibilità paesaggistica di un intervento edilizio, la sanzione pecuniaria viene stabilita sulla base di una perizia di stima, corrispondente al maggiore tra il danno arrecato e il profitto ottenuto.

Se la domanda di sanatoria o di compatibilità paesaggistica viene respinta, si applica la sanzione demolitoria prevista dall’articolo 167, comma 1, del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Inoltre, all’art. 37 cambia l’importo delle sanzioni con la modifica del comma 1. Nello specifico, per la realizzazione di interventi edilizi in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, la sanzione pecuniaria passa dal doppio al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e non inferiore a 1.032 euro.

Ulteriori sanzioni

Nel caso di interventi edilizi eseguiti senza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37), la sanzione pecuniaria è aumentata dal doppio al triplo del valore venale incrementato dell’immobile, con un importo minimo di 1.032 euro.

Per interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34), è prevista la rimozione o demolizione. Se la demolizione non è possibile senza danneggiare la parte conforme, il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme, se destinata a uso residenziale, e al triplo del valore venale, determinato dall’agenzia del territorio, per le opere destinate ad usi diversi dal residenziale.

Abusi edilizi di massima gravità: sanzioni alternative alla demolizione

Il decreto salva casa modifica anche l’articolo 31 del testo unico edilizio in materia di interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Si stabilisce che:

l’opera acquisita può essere demolita, previa valutazione delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non contrasti con significativi interessi urbanistici, ambientali, idrogeologici, culturali o paesaggistici, e dopo aver ottenuto gli assensi necessari dalle amministrazioni stesse;
se l’opera non contrasta con tali interessi, il Comune (previa valutazione delle amministrazioni competenti) può procedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime, che ai sensi del comma 3 sono acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale, condizionando il contratto all’effettiva rimozione delle opere abusive da parte dell’acquirente.

Va precisato che:

l’alienazione deve rispettare le disposizioni sulla vendita di immobili pubblici di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127;
il responsabile dell’abuso non può partecipare alla procedura di alienazione;

Il valore venale dell’immobile è determinato dall’Agenzia delle Entrate, tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Sanzioni per completare le opere incompiute

Un’altra novità introdotta dalla Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 riguarda l’utilizzo, da parte dei Comuni, di un terzo dei fondi derivanti dalla regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche per:

la demolizione delle opere abusive nel territorio comunale;
il completamento o la demolizione delle opere pubbliche comunali incompiute;
la realizzazione di interventi di rigenerazione urbana, volti anche ad aumentare l’offerta abitativa, riqualificare aree urbane degradate, recuperare e valorizzare immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione;
iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale;
il consolidamento di immobili a rischio idrogeologico.

Chi risponde delle sanzioni per abuso edilizio?

I responsabili del reato di abuso edilizio sono individuati nell’art. 29 del D.P.R. 380/01 e comprendono:

il titolare del permesso di costruire;
il committente;
il costruttore;
il direttore dei lavori.

Per quanto riguarda la responsabilità del direttore dei lavori, questa viene revocata nel caso in cui egli abbia segnalato le violazioni agli altri soggetti coinvolti e abbia comunicato tempestivamente l’infrazione all’ufficio competente, rinunciando al proprio incarico.

Sanzioni per abuso edilizio ereditato

L’erede di un abuso edilizio è soggetto a sanzioni dal punto di vista amministrativo, ma non penale.

La responsabilità legale per un abuso edilizio grava esclusivamente su chi ha commissionato la costruzione illegale. Gli eredi non possono essere perseguiti penalmente, in quanto la responsabilità penale è personale.

A differenza delle sanzioni penali, le sanzioni amministrative sono ‘ereditabili’: chi eredita un immobile abusivo potrebbe ricevere un ordine di demolizione, indipendentemente dal fatto di aver commesso o meno l’irregolarità urbanistica.

In tal caso, è possibile richiedere una sanatoria edilizia, assumendosi tutte le relative spese. A tal proposito potrebbe interessarti un approfondimento su come sanare un abuso edilizio ereditato.

Gli eredi di una casa abusiva non hanno inoltre il diritto di chiedere lo scioglimento della comunione ereditaria o di vendere l’immobile abusivo.

Abuso edilizio ante 1967: le sanzioni valgono?

Le sanzioni amministrative e penali per abusi edilizi non si applicano per gli edifici costruiti prima del 1967 se, ai tempi di costruzione, le zone non erano soggette all’obbligo di licenza edilizia prevista dalla legge urbanistica del 1942.

Tuttavia, la responsabilità di dimostrare la legittimità ricade sul privato interessato; questa dimostrazione deve essere supportata da documenti e prove che confermano la realizzazione dell’edificio prima dell’anno specificato.

L’obbligo di fornire prove della legittimità ante ’67 è delineato anche nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/01:

Art. 9-bis, comma 1-bis – D.P.R. 380/01

1 -bis) Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.

Sanzione amministrativa per abuso edilizio: la prescrizione è possibile?

La prescrizione dell’abuso edilizio è un processo che si applica esclusivamente quando l’illegittimità è qualificata come reato penale.

In questo caso, il reato penale va in prescrizione dopo:

4 anni dal compimento dell’illecito (prescrizione breve), a condizione che non intervengano atti che interrompano la prescrizione;
5 anni dal compimento dell’illecito (prescrizione lunga), nel caso in cui si verifichino atti interruttivi della prescrizione, come il decreto di citazione a giudizio, la sentenza di condanna, l’ordinanza che applica misure cautelari personali, la convalida del fermo o dell’arresto, o l’interrogatorio davanti al Pubblico Ministero o ai giudici.

Nel caso di illecito amministrativo, la sanzione amministrativa per abuso edilizio prevista non è mai soggetta a alcun termine di prescrizione.

Tabella sanzioni abusi edilizi

Di seguito si propongono delle tabelle riassuntive delle sanzioni previste per abuso edilizio.

Scarica il PDF con le tabelle delle sanzioni per abusi edilizi.

Sanzione per abuso edilizio: approfondimenti e sentenze di riferimento

Di seguito si riportano una serie di approfondimenti e sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sull’abuso edilizio e le sanzioni previste.

Abuso edilizio: davvero non risponde l’autore se non è più proprietario?

La Cassazione (sentenza n. 7070/2026) torna a chiarire che la responsabilità per abuso edilizio può continuare a coinvolgere chi ha realizzato l’opera illegittima anche dopo la perdita della proprietà dell’immobile.

Nel diritto urbanistico‑edilizio, la tutela non si limita all’accertamento dell’autore materiale dell’abuso, ma si estende ai soggetti che hanno un rapporto attuale con l’immobile, perché proprio tale relazione li pone in condizione di subire o fronteggiare gli effetti della demolizione prevista dall’art. 31 del d.P.R. 380/2001. La sanzione è quindi orientata al ripristino dello stato dei luoghi, a spese di chi è responsabile dell’abuso o comunque ha la disponibilità giuridica o materiale del bene.

La giurisprudenza ha consolidato il principio per cui l’ordine di demolizione, pur avendo natura reale, può riguardare sia l’autore dell’abuso sia l’attuale proprietario, mentre l’ex proprietario può opporsi solo provando un interesse concreto e attuale (ad esempio vantaggi giuridici diretti derivanti dalla sospensione o revoca del provvedimento). La Cassazione ha precisato che l’ordine conserva efficacia nei confronti del condannato che ha commesso l’abuso anche se, nel frattempo, non è più proprietario: la semplice perdita della titolarità dominicale non basta a farlo uscire dal procedimento esecutivo, salvo che egli dimostri un interesse concreto alla sospensione o revoca.

Nel caso concreto, il giudice dell’esecuzione aveva ritenuto infondata l’istanza di estromissione avanzata dall’ex proprietaria, poiché non risultava dimostrato un pieno trasferimento della proprietà e permaneva la sua qualità di responsabile dell’abuso individuata nel titolo penale. La Cassazione ha ritenuto corretta tale motivazione, escludendo vizi di motivazione e rilevando anche che la nuova proprietaria, sulla base degli atti amministrativi, risultava solo possessore, non proprietaria esclusiva.

La Corte ha sottolineato che l’ordine demolitorio, ai sensi dell’art. 31, mira alla restitutio in integrum e riguarda l’intera opera abusiva, comprese le superfetazioni e le opere accessorie, senza che difficoltà tecniche imputabili al condannato o la successiva circolazione del bene possano neutralizzare la misura.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza della Corte di Cassazione.

Quando è legittima una sanzione per mancata demolizione?

Sentenza 64/2026 – C.G.A.R.S.

Il decorso del termine minimo di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione costituisce condizione imprescindibile per l’irrogazione della sanzione pecuniaria e per l’accertamento dell’inottemperanza; ogni provvedimento adottato prima della scadenza di tale termine è illegittimo, pur rimanendo valido l’ordine di demolizione.

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Qual è la sanzione per abuso edilizio in area vincolata?

Sentenza n. 4540/2025 – TAR Campania 

Nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, qualsiasi opera edilizia priva di idoneo titolo abilitativo è soggetta a demolizione, indipendentemente dalla qualificazione come intervento soggetto a SCIA o a permesso di costruire, in forza del principio di indifferenza tra i titoli edilizi nelle zone vincolate.

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Abusi su terreni occupati illegalmente: il proprietario deve rispondere delle sanzioni?

Il Tar Campania nella sentenza n. 497/2025 chiarisce che l’ordinanza di demolizione è illegittima nei confronti dei proprietari di terreni occupati abusivamente, se questi sono impossibilitati a eseguire l’ordine.

Il caso specifico riguarda un ricorso presentato da diversi proprietari di terreni contro un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di riferimento. L’ordinanza intimava ai proprietari, unitamente a 59 soggetti identificati come responsabili degli abusi edilizi, di provvedere alla demolizione di opere abusive realizzate sui loro terreni.

I ricorrenti sono proprietari di alcuni terreni, originariamente destinati ad attività agricola. Tuttavia, tali terreni sono stati nel tempo occupati abusivamente da terzi, che hanno realizzato costruzioni abusive, ricoveri ed ulteriori strutture senza munirsi di alcun titolo edilizio, cagionando altresì una situazione di grave degrado ambientale.

Nonostante i numerosi tentativi da parte dei proprietari di ottenere lo sgombero, attraverso denunce alle autorità e richieste di intervento al Comune, l’occupazione è rimasta inalterata. Gli stessi ricorrenti hanno chiesto al Comune di intervenire per rimuovere gli abusivi e ripristinare la legalità, ma non hanno ricevuto risposte efficaci. Nel frattempo, la situazione è degenerata, con accumuli di rifiuti, allacci abusivi alle reti idriche ed elettriche e pericoli sanitari evidenziati anche dall’ASL.

Nonostante ciò, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione nei confronti di 59 soggetti identificati come responsabili degli abusi e, parallelamente, nei confronti dei proprietari, intimando loro di provvedere alla rimozione delle opere abusive entro 90 giorni. In caso di inottemperanza, l’ordinanza prevedeva l’acquisizione gratuita dei beni al patrimonio comunale e una sanzione pecuniaria.

Nello specifico, il Comune sostiene che, ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. 380/2001, l’ordine di demolizione può essere rivolto anche ai proprietari, indipendentemente dal fatto che non siano stati loro a commettere l’abuso edilizio. La finalità del provvedimento non è punire il responsabile dell’abuso, ma ripristinare l’ordine urbanistico.

la previsione di cui all’articolo 31 del D.P.R. n. 380/2001, “considera quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l’abuso, potere che compete indubbiamente al proprietario, anche se non responsabile in via diretta; ciò perché nella nozione di responsabile dell’abuso rientra non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata, ma anche chi ha la disponibilità dell’immobile e che pertanto – quale detentore e utilizzatore – deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato” (cfr., ex multis, T.A.R. per la Campania, sede di Napoli, sez. III, 19 giugno 2018, n. 4047).

I ricorrenti contestano l’ordinanza di demolizione, sottolineando di non aver mai autorizzato né realizzato gli abusi edilizi e di aver perso la disponibilità del terreno a causa di un’occupazione abusiva. Nonostante numerose denunce alle autorità e richieste di intervento al Comune per lo sgombero, non hanno ricevuto risposte. Hanno anche ottenuto una sentenza favorevole per lo sgombero, ma l’esecuzione è stata ostacolata da problemi di ordine pubblico.

Il TAR ha accolto il ricorso dei proprietari e annullato l’ordinanza di demolizione, dichiarandola illegittima per diverse ragioni. In primo luogo, ha riconosciuto l’impossibilità materiale dei proprietari di adempiere all’ordine, poiché l’occupazione abusiva li aveva privati del possesso dell’area e impediva loro di eseguire la demolizione. Inoltre, ha ritenuto che i proprietari avessero agito in buona fede, fornendo prove adeguate delle loro azioni per liberare l’area, come denunce, richieste al Comune e ricorsi legali. Il TAR ha anche sottolineato che la responsabilità di ripristinare la legalità spettava all’amministrazione, che avrebbe dovuto intervenire direttamente, anche con sgombero forzato, e non scaricare tale onere sui proprietari. Infine, è stato ribadito il principio di inesigibilità, affermando che un obbligo amministrativo che non può essere eseguito è illegittimo, e la demolizione può essere ordinata solo a chi ha la possibilità concreta di attuarla.

Se neppure all’amministrazione è stato possibile lo sgombero del terreno, è irragionevole pretendere che tale compito sia assolto dal privato, comunque parte lesa nei propri diritti dominicali.

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Demolizione o multa: quando e come si stabilisce la sanzione?

La decisione tra demolizione e sanzione pecuniaria in caso di abuso edilizio grave avviene solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione. L’amministrazione può optare per una sanzione pecuniaria qualora, tramite un motivato accertamento tecnico, si dimostri che la demolizione è impossibile senza compromettere la parte legittimamente realizzata.

Ecco quanto emerge dalla recente sentenza n. 60/2025 del Tar Lazio.

Il caso in esame riguarda il ricorso presentato da due proprietari di un villino contro un provvedimento di demolizione, in seguito alla realizzazione di opere abusive, tra cui la chiusura di un portico, una sopraelevazione e la costruzione di locali interrati e portici, tutte senza il permesso necessario, nonostante fosse stata concessa una sanatoria per altre opere precedenti.

Le accuse mosse ai ricorrenti si fondano su violazioni delle normative edilizie, in particolare per la mancanza del permesso di costruire, dato che le opere comportavano un ampliamento significativo della volumetria esistente e creavano pregiudizi sotto il profilo del carico urbanistico e dell’impatto paesaggistico.

I ricorrenti, invece, sostenevano che alcune delle opere non fossero abusivi gravi, trattandosi di parti accessorie a servizio esclusivo del locale principale, prive di autonomia funzionale e chiedevano una valutazione degli abusi basata su un esame complessivo e non frammentato delle singole difformità.

Il TAR ha respinto il ricorso, confermando la natura gravemente abusiva delle opere edilizie e la legittimità dell’ordine di demolizione e ha ribadito che “gli abusi edilizi devono valutarsi unitariamente nella loro globalità, in conformità al principio secondo cui la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate, l’opera edilizia abusiva deve essere identificata con riferimento all’immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente”.

Riguardo all’applicabilità o meno della sanzione pecuniaria, il TAR ha affermato che la verifica dell’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell’intero edificio (ex art. 33, comma 2, D.P.R. 380/2001), potrà, se del caso, essere compiuta su segnalazione della parte privata durante l’eventuale fase esecutiva:

In materia di abusi edilizi, l’amministrazione pubblica decide sull’applicabilità o meno della sanzione pecuniaria solo nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico che dia conto dell’impossibilità di eseguire la demolizione, senza che sia compromessa la parte legittimamente realizzata con la conseguenza che l’omessa valutazione della possibile applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva non può costituire un vizio dell’ordine di demolizione ma, al più, della successiva fase riguardante l’accertamento delle conseguenze derivanti dall’omesso adempimento all’ordinanza di demolizione.” (ex multis: Consiglio di Stato, Sezione VI, 12/04/2024, n. 3341; T.A.R. Sicilia, Palermo, Sezione V, 24/09/2024, n. 2613).

Pertanto, la scelta tra demolizione e sanzione pecuniaria in casi di abuso edilizio grave si basa su criteri tecnici e legali ed è subordinata a una valutazione successiva all’ordine di demolizione.

Sanzione per abuso edilizio: tettoia

Secondo la normativa italiana, nella maggior parte dei casi, la costruzione di tettoie richiede l’ottenimento del Permesso di Costruire ed è consentita la costruzione di tettoie senza permessi solo nel caso di strutture molto piccole, come ad esempio le tettoie di copertura delle porte.

La costruzione di una tettoia senza le necessarie autorizzazioni comunali espone al rischio di abuso edilizio, con possibili conseguenze quali:

condanna penale: la severità della pena varia in base alla gravità dell’abuso edilizio, con sanzioni amministrative e, in casi gravi, la possibilità di reclusione fino a due anni; la pena può aggravarsi se la costruzione abusiva si trova in aree soggette a vincoli storici, artistici, archeologici o ambientali;
demolizione della struttura abusiva: l’abuso edilizio per costruzione della tettoia costituisce anche un illecito amministrativo, il che potrebbe comportare l’ordine di demolizione dell’opera.

Per approfondire quando la tettoia può essere abusiva e quali sanzioni incorrono, leggi i seguenti casi giuridici su:

Tettoia: quando occorre il permesso di costruire?;
Tettoia senza titolo edilizio: no alla demolizione se trasformata in pergolato fotovoltaico;
Una tettoia con autonoma destinazione necessita di permesso di costruire;
Tettoia abusiva, si può accedere al fascicolo edilizio di altri per verificare la parità di trattamento?;
Giardino d’inverno senza permessi

Abuso edilizio e direttore lavori: fino a quando sussiste la responsabilità per demolizione e sanzione pecuniaria

La sentenza n. 07227/2023 del Consiglio di Stato affronta la questione dell’abuso edilizio e la responsabilità del direttore dei lavori.

Nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha ribadito che il direttore dei lavori può essere ritenuto responsabile degli abusi edilizi fino alla produzione di atti concreti di rinuncia e denuncia.

La sentenza si basa su un caso in cui il direttore dei lavori di un cantiere privato aveva ricevuto un’ordinanza di demolizione e una sanzione pecuniaria di 15.000 € per opere abusive. Nonostante il tecnico avesse impugnato il provvedimento, sostenendo che la responsabilità spettava al proprietario e contestando la notifica tramite PEC, il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso.

I giudici hanno sottolineato che il legislatore ha attribuito al direttore dei lavori un ruolo di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori, collegandolo all’onere di contestare le irregolarità o rinunciare all’incarico.

In questo caso specifico, il direttore dei lavori non ha dimostrato di aver interrotto il rapporto con il committente, e la mancata notifica dell’ordine di demolizione non ha invalidato il provvedimento. Il ricorso è stato respinto.

Altri approfondimenti

Altre sentenze di riferimento sugli abusi edilizi:

Lavori di manutenzione su abuso edilizio: quando è possibile?
Abuso edilizio: quando la sanzione pecuniaria sostituisce la demolizione?
Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato
Demolizione abuso edilizio: l’agibilità non annulla l’ordinanza
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FAQ abuso edilizio e sanzioni

Di seguito sono riportate una serie di domande in riferimento agli abusi edilizi e alle sanzioni.

Cos’è un abuso edilizio?

L’abuso edilizio è un illecito amministrativo che può assumere rilevanza penale quando un intervento di costruzione o ristrutturazione viene realizzato senza il necessario titolo abilitativo oppure in difformità rispetto al progetto depositato in Comune.

Quali sono le principali tipologie di abuso edilizio?

Le irregolarità possono riguardare:

opere eseguite senza titolo abilitativo o dopo la sua revoca;
interventi in totale difformità dal permesso;
interventi in parziale difformità;
variazioni essenziali, come cambio di destinazione d’uso, aumento significativo di volumetria o violazione delle norme antisismiche (art. 32 del D.P.R. 380/2001).

Qual è la normativa di riferimento?

La disciplina degli abusi edilizi è contenuta nel D.P.R. 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, che regola sia le sanzioni amministrative sia quelle penali.

Quali sono le sanzioni penali previste?

L’art. 44 del D.P.R. 380/2001 prevede, a seconda della gravità:

ammenda fino a 10.329 euro per inosservanza delle norme edilizie;
arresto fino a due anni e ammenda nei casi di assenza o totale difformità dal permesso di costruire;
arresto fino a due anni e ammenda più elevata per lottizzazione abusiva o interventi in aree vincolate.

Quali sanzioni amministrative si applicano?

Le principali conseguenze amministrative sono:

demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione entro 90 giorni;
sanzioni pecuniarie per interventi senza SCIA o in difformità.

Quando la demolizione può essere sostituita da una multa?

La cosiddetta “fiscalizzazione” è ammessa solo in casi specifici, ad esempio per interventi in parziale difformità, quando la demolizione non è tecnicamente possibile senza danneggiare la parte conforme dell’edificio (artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001). L’importo varia in base alla tipologia e destinazione dell’immobile.

Cosa prevede il decreto salva casa sulle sanzioni?

Il D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024, introduce:

sanzioni più leggere per piccole difformità;
tolleranze costruttive fino al 5% (6% per immobili sotto i 60 mq);
estensione dei termini per la demolizione fino a 240 giorni in casi particolari;
riduzione delle oblazioni per permesso di costruire o SCIA in sanatoria.

Le sanzioni amministrative vanno in prescrizione?

La prescrizione riguarda solo il reato penale (4 o 5 anni a seconda dei casi). Le sanzioni amministrative non sono soggette a prescrizione.

Chi è responsabile dell’abuso edilizio?

Ai sensi dell’art. 29 del D.P.R. 380/2001, rispondono:

il titolare del permesso di costruire;
il committente;
il costruttore;
il direttore dei lavori, salvo che dimostri di aver denunciato le irregolarità e rinunciato all’incarico.

L’erede risponde di un abuso edilizio?

L’erede non è penalmente responsabile, ma può essere destinatario delle sanzioni amministrative, come l’ordine di demolizione. Può richiedere una sanatoria, sostenendone i costi.

Gli abusi edilizi anteriori al 1967 sono sanzionabili?

Le sanzioni non si applicano agli edifici realizzati prima del 1967 in zone non soggette a licenza edilizia. Tuttavia, spetta al proprietario dimostrare con documentazione la legittimità dell’immobile.

Il proprietario di un terreno occupato abusivamente deve demolire?

No, se è dimostrata l’impossibilità materiale di intervenire e la buona fede. La sentenza n. 497/2025 del TAR Campania ha annullato un’ordinanza di demolizione nei confronti di proprietari che avevano perso il possesso dell’area a causa di occupazione abusiva.

Demolizione o sanzione pecuniaria: quando si decide?

La scelta avviene nella fase esecutiva dell’ordine di demolizione. Solo dopo un accertamento tecnico motivato l’amministrazione può valutare l’applicazione della sanzione sostitutiva.

La costruzione di una tettoia richiede il permesso?

Nella maggior parte dei casi sì. La realizzazione senza titolo può comportare sanzioni amministrative, demolizione e, nei casi più gravi, responsabilità penale, soprattutto se l’opera ricade in area vincolata.

Il direttore dei lavori quando risponde dell’abuso?

Il direttore dei lavori è responsabile fino a quando non dimostra di aver segnalato le violazioni e di aver rinunciato formalmente all’incarico, come chiarito dalla sentenza n. 07227/2023 del Consiglio di Stato.

Quando è legittima una sanzione per mancata demolizione?

Il decorso del termine minimo di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione costituisce condizione imprescindibile per l’irrogazione della sanzione pecuniaria e per l’accertamento dell’inottemperanza; ogni provvedimento adottato prima della scadenza di tale termine è illegittimo, pur rimanendo valido l’ordine di demolizione.

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