Prima casa: uniformato a due anni il termine per trasferire la residenza

Più tempo per trasferire la residenza, riacquistare un’abitazione dopo una vendita infraquinquennale, beneficiare del credito d’imposta e vendere la precedente casa agevolata dopo un nuovo acquisto

Il disegno di legge di Bilancio 2027 interviene sulla disciplina delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa con l’obiettivo di rendere più omogenei i diversi termini temporali oggi previsti.

La novità consiste nell’estensione a due anni di una serie di termini che, nella disciplina vigente, risultano fissati prevalentemente in 12 o 18 mesi.

Le modifiche sono coordinate con il nuovo Testo unico delle imposte indirette, contenuto nel D.Lgs. 123/2025, destinato a entrare in vigore dal 1° gennaio 2027.

La disciplina transitoria dovrebbe inoltre consentire l’applicazione dei nuovi termini anche alle situazioni già in corso a tale data, purché non siano già scaduti i termini previsti dalla normativa precedente.

Trasferimento della residenza nel Comune dell’immobile

Allo stato attuale per beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’acquirente deve:

avere già la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile; oppure
trasferirla nello stesso Comune entro 18 mesi dal rogito.

Con la nuova disciplina, il termine per il trasferimento della residenza viene esteso da 18 mesi a 2 anni.

Per effetto delle nuove disposizioni, chi ha già acquistato un immobile e, al 1° gennaio 2027, non ha ancora esaurito il precedente termine di 18 mesi potrebbe beneficiare del nuovo termine biennale

Vendita della prima casa prima di cinque anni e successivo riacquisto

Secondo la disciplina attuale la vendita dell’immobile agevolato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto comporta, in linea generale, la perdita del beneficio.

La decadenza può però essere evitata se il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.

Con la nuova disciplina, il termine per effettuare il nuovo acquisto passa da un anno a due anni.

Il contribuente dispone quindi di un periodo più lungo per acquistare una nuova abitazione principale senza perdere le agevolazioni fruite sul precedente acquisto.

Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Oggi chi cede un’abitazione acquistata con i benefici prima casa e ne compra un’altra entro un anno può, ricorrendone le condizioni, utilizzare un credito d’imposta.

Il credito è parametrato all’imposta di registro o all’Iva versata sul precedente acquisto, entro il limite dell’imposta dovuta sul nuovo acquisto.

Anche in questo caso il termine viene portato da un anno a due anni. Pertanto, chi aliena la precedente abitazione agevolata avrà due anni di tempo per acquistare una nuova prima casa e maturare il credito d’imposta.

Acquisto della nuova prima casa prima della vendita di quella precedente

La riforma chiarisce espressamente anche l’ipotesi inversa: il contribuente può acquistare una nuova abitazione con l’agevolazione prima casa pur essendo ancora proprietario del precedente immobile agevolato, a condizione che quest’ultimo venga alienato entro il termine previsto.

Il periodo entro il quale vendere la precedente abitazione viene fissato in due anni dalla data del nuovo acquisto. La nuova disposizione rende quindi esplicita una soluzione che era già stata ammessa in via interpretativa.

Quadro riepilogativo

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