Parcheggio interrato: una lieve modifica delle quote esclude la Legge Tognoli?

Un’autorimessa parzialmente fuori terra durante i lavori può essere considerata integralmente interrata una volta completata? Quali conseguenze per la sanatoria edilizia?

Una lieve modifica delle quote originarie del terreno non esclude automaticamente che un’autorimessa possa essere considerata integralmente interrata ai sensi dell’art. 9 della legge 122/1989. Con la sentenza n. 683/2026, il Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana annulla il diniego di sanatoria edilizia motivato dal mancato interramento dell’opera.

La controversia riguarda una richiesta di sanatoria relativa, tra gli altri interventi, a un parcheggio interrato a servizio di una struttura turistico-alberghiera. Il CGARS chiarisce che il requisito dell’integrale interramento previsto dalla cosiddetta legge Tognoli resta necessario, ma che una lieve variazione delle quote del terreno, legata alla sistemazione finale dell’area, non è di per sé sufficiente a escluderlo.

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Autorimessa interrata e richiesta di sanatoria

La realizzazione di un parcheggio e di una cisterna idrica interrati a servizio di una struttura turistico-alberghiera aveva ottenuto diversi pareri favorevoli nel corso dell’iter autorizzativo avviato nel 2008, tra cui l’autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza, quella del Genio Civile e il parere sanitario.

Nel 2011 era stata presentata anche una variante in corso d’opera mediante DIA, corredata dagli atti tecnici richiesti. Tuttavia, in seguito a un sopralluogo comunale effettuato nel 2012 e ai successivi sviluppi del procedimento penale, le opere erano state sottoposte a sequestro sul rilievo della presunta difformità rispetto a quanto denunciato e della ritenuta necessità di conseguire la concessione edilizia.

Nel 2014, anche in considerazione della sopravvenuta disciplina urbanistica comunale, il proprietario aveva presentato una domanda di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001. Il Comune aveva respinto l’istanza, contestando, tra le altre cose, il mancato interramento completo delle opere. Secondo l’Amministrazione, infatti, potevano essere considerate interrate soltanto quelle realizzate al di sotto del piano di campagna originario, mentre non rientravano in questa categoria quelle rese tali attraverso successive modifiche artificiali delle quote del terreno.

Contro il diniego, il proprietario aveva contestato la violazione dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001 in relazione all’art. 9 della legge 122/1989. Sosteneva, infatti, che le opere rispettassero i requisiti previsti dalla disciplina sui parcheggi pertinenziali e fossero conformi agli strumenti urbanistici sia al momento della loro realizzazione sia a quello della presentazione della domanda di sanatoria.

Erano state inoltre sollevate contestazioni sulla corretta individuazione del regime edilizio applicabile alla cisterna e alla variante in corso d’opera. Successivamente, il proprietario aveva impugnato anche l’ordinanza comunale di demolizione delle opere ritenute abusive.

Il TAR Sicilia aveva però respinto il ricorso, ritenendo che la disciplina speciale prevista dall’art. 9 della legge Tognoli fosse applicabile esclusivamente alle autorimesse completamente interrate, per tutta la loro altezza. Sulla base della verificazione tecnica svolta in primo grado, una parte del parcheggio risultava invece fuori terra. Per questo motivo, il giudice aveva escluso l’applicabilità della norma speciale, riconducendo l’intervento alla disciplina urbanistica ordinaria prevista per le nuove costruzioni fuori terra.

In appello, il CGARS dispone una nuova verificazione tecnica per chiarire due aspetti fondamentali: se il progetto prevedesse l’integrale interramento dell’autorimessa e se, tenuto conto dello stato di avanzamento dei lavori, l’opera potesse risultare completamente interrata una volta ultimata. La relazione tecnica evidenzia alcune lacune nella documentazione progettuale, dovute all’assenza di determinate quote altimetriche e di un piano quotato completo del terreno nello stato originario. Nonostante queste carenze, i verificatori riescono a ricostruire il quadro complessivo, seppure con un certo margine di approssimazione.

Dall’analisi emerge che «il progetto proposto contempla l’integrale interramento dell’opera». Quanto allo stato dei luoghi, l’estradosso del solaio dell’autorimessa si trovava a circa 0,74 m sopra la quota media del terreno originario. Tuttavia, i lavori non erano ancora stati completati e la sistemazione finale prevista avrebbe consentito di interrare l’edificio attraverso una lieve modifica delle quote del terreno.

Le conclusioni della verificazione confermano quindi che il progetto era stato concepito per risultare «integralmente interrato» rispetto a una sistemazione finale dell’area caratterizzata da quote leggermente diverse da quelle originarie. È proprio questo elemento a risultare determinante nella decisione del CGARS.

Una lieve modifica delle quote del terreno impedisce l’applicazione della legge Tognoli a un’autorimessa interrata?

Il Consiglio di Giustizia Amministrativa parte da un presupposto preciso: per applicare l’art. 9 della legge 122/1989, il parcheggio deve essere realizzato nel sottosuolo e risultare integralmente interrato. Il requisito dell’interramento, quindi, rimane necessario.

La questione centrale è piuttosto stabilire come debba essere verificata questa condizione. Secondo il CGARS, non è corretto concludere che, nel caso esaminato, una parte dell’autorimessa dovesse necessariamente essere considerata fuori terra. La nuova verificazione aveva infatti accertato che il progetto originario prevedeva l’integrale interramento, che i lavori non erano ancora ultimati e che la sistemazione finale del terreno, prevista a lavori ultimati, avrebbe consentito di conseguire l’integrale interramento mediante una lieve modifica delle quote rispetto al terreno originario.

Il passaggio centrale della sentenza chiarisce il principio applicato dal Collegio:

«la accertata possibile lieve modificazione del terreno, a lavori ultimati, rispetto alle quote del terreno originario non si ponga in contrasto con la previsione dell’art. 9 della legge n. 122 del 1989, né risulti in radice ostativa rispetto alla richiesta sanatoria edilizia ex art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001».

Alla luce di queste considerazioni, il diniego comunale viene ritenuto illegittimo nella parte in cui aveva escluso l’applicazione della legge Tognoli sulla base del mancato integrale interramento dell’autorimessa. Il CGARS accoglie quindi l’appello, riforma la sentenza del TAR e annulla il provvedimento comunale.

Restano, tuttavia, ferme le ulteriori valutazioni che spettano all’Amministrazione. La pronuncia, infatti, non comporta il rilascio automatico della sanatoria, ma esclude che il diniego possa essere fondato, nei termini utilizzati dal Comune, sul mancato integrale interramento dell’autorimessa e sulla conseguente inapplicabilità dell’art. 9 della legge 122/1989.

L’annullamento di un diniego edilizio comporta automaticamente il rilascio del titolo o il diritto al risarcimento dei danni?

Il CGARS annulla il diniego comunale perché le motivazioni poste alla base del provvedimento non risultano corrette alla luce degli accertamenti tecnici svolti, ma non riconosce automaticamente il diritto al rilascio del titolo edilizio.

Il dispositivo, infatti, lascia salve le ulteriori determinazioni di competenza dell’Amministrazione, che dovrà quindi riesaminare la domanda alla luce dei principi affermati dal giudice. Il Collegio respinge inoltre la richiesta di risarcimento dei danni avanzata dall’appellante, che comprendeva il mancato guadagno derivante dall’impossibilità di utilizzare l’autorimessa, le spese e i costi sostenuti per mantenere la struttura e il danno all’immagine. Il rigetto è motivato dalla mancata prova, ai sensi dell’art. 2697 c.c., delle specifiche voci di danno di cui era stato chiesto il ristoro.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato alle Pertinenze edilizie e Progetto parcheggi: normativa, schemi, modelli 3D e pdf relazioni tecniche

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