Su quale parte dell’edificio si calcolano le tolleranze costruttive del 2%?

Consiglio di Stato: no al calcolo sull’intero edificio per ridurre la percentuale di scostamento; conta la parte dell’immobile interessata dai lavori!

Quando si verifica una difformità dimensionale rispetto a un titolo edilizio, uno degli aspetti più delicati è individuare la grandezza sulla quale calcolare la percentuale di tolleranza.

Il Consiglio di Stato affronta proprio questo problema nella sentenza n. 4123/2026, relativa alla demolizione di un cordolo in cemento armato realizzato nell’ambito di lavori sulla copertura e sul sottotetto di un edificio unifamiliare. Dalla sentenza emerge che, per verificare se una difformità rientra nelle tolleranze costruttive, lo scostamento deve essere rapportato alla porzione di immobile interessata dall’intervento e alle misure previste dal relativo progetto, senza assumere come riferimento l’intero fabbricato.

Il caso: cordolo in cemento armato e aumento dell’altezza del sottotetto

La vicenda nasce da una DIA presentata nel 2004 per alcuni interventi di risanamento conservativo su un edificio unifamiliare.
Tra le opere previste figuravano il rifacimento della copertura, una leggera sopraelevazione destinata alla realizzazione di un locale sottotetto non abitabile e la demolizione di parte della struttura a falde per ottenere un terrazzo praticabile.

A seguito dell’esposto dei proprietari confinanti, il Comune effettuava un sopralluogo e accertava la realizzazione di un cordolo in cemento armato che determinava un aumento dell’altezza dell’edificio. Nel 2007 ne veniva quindi ordinata la demolizione.

La vicenda amministrativa proseguiva attraverso diversi passaggi:

veniva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria, successivamente annullato dal giudice amministrativo;
il Comune disponeva poi la cosiddetta fiscalizzazione dell’abuso, ritenendo impossibile demolire il cordolo senza compromettere la parte legittima dell’edificio;
anche tale provvedimento veniva annullato, dopo che una verificazione aveva accertato la possibilità tecnica della demolizione;
nel 2022 il Comune emanava una nuova ordinanza di demolizione in esecuzione del giudicato.

Il TAR Liguria respingeva il ricorso contro quest’ultimo provvedimento. La controversia arrivava quindi al Consiglio di Stato con i seguenti motivi di ricorso.

I proprietari sostenevano, anzitutto, che l’opera dovesse essere considerata una lieve difformità riconducibile alle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001.
Secondo la loro ricostruzione, la disciplina delle tolleranze avrebbe dovuto essere presa in considerazione anche per opere realizzate prima dell’introduzione della norma, invocando il principio della lex mitior.

Un secondo profilo riguardava il parametro di calcolo. Gli appellanti contestavano l’impostazione secondo cui lo scostamento dovesse essere valutato rispetto alla specifica parte dell’immobile interessata dall’intervento. Essendo l’edificio costituito da un’unica unità immobiliare unifamiliare, ritenevano invece possibile utilizzare come riferimento dimensionale l’edificio nel suo complesso.
Veniva inoltre contestata la mancata comunicazione di avvio del procedimento demolitorio.

Come vanno calcolate le tolleranze costruttive?

Il Consiglio di Stato respinge l’appello.

La decisione si fonda, in primo luogo, sugli effetti del precedente giudicato: la sentenza aveva annullato il provvedimento che sostituiva la demolizione con una sanzione pecuniaria, facendo venir meno la fiscalizzazione dell’abuso. Di conseguenza, è tornato efficace l’originario ordine di demolizione del 2007 e non può essere accolta la richiesta di mantenere le opere abusive.

Il secondo motivo riguarda il metodo con cui devono essere calcolate le tolleranze costruttive.

Risulta che anche le ulteriori censure dell’appello vengono respinte, poiché l’intervento contestato non può essere considerato una tolleranza costruttiva ai sensi dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001.

Nella motivazione, il Consiglio di Stato richiama la soglia del 2% prevista dall’art. 34-bis e rilevante nel caso esaminato, secondo cui lo scostamento dei parametri edilizi rispetto alle misure assentite non costituisce violazione edilizia quando resta entro tale limite.

Secondo la giurisprudenza richiamata dal Consiglio di Stato, la “tolleranza di cantiere” deve essere verificata in relazione alla porzione di immobile cui accede l’intervento, rapportando lo scostamento alle misure progettuali indicate nella pratica edilizia. Nel caso in esame, la DIA del 2004 autorizzava il rifacimento della copertura con una lieve sopraelevazione destinata alla realizzazione di un sottotetto non abitabile.

Pertanto, lo scostamento doveva essere verificato rispetto all’altezza autorizzata con l’intervento riguardante il sottotetto, e non rispetto all’altezza complessiva del fabbricato. Le tavole progettuali indicavano un’altezza assentita di 10,38 m, mentre lo stato di fatto a lavori ultimati riportava 10,64 m: una differenza di 26 cm che, secondo il Collegio, eccedeva la soglia del 2% considerata nel giudizio.

Anche le verifiche effettuate in loco dal verificatore hanno confermato lo scostamento: la quota rilevata alla gronda era di 10,94 m, contro i 10,38 m autorizzati, con un incremento di 56 cm, pari al 5,39%.

Non è quindi corretto assumere l’altezza complessiva dell’edificio come parametro di riferimento quando la difformità riguarda una specifica porzione interessata dall’intervento assentito. La soglia di tolleranza deve infatti essere rapportata alle misure dell’intervento effettivamente autorizzato. Non rileva, a questo fine, la nozione di altezza lorda richiamata dal regolamento edilizio, perché tale parametro è funzionale al calcolo del volume del fabbricato e non alla determinazione della soglia di tolleranza, che deve invece essere rapportata al progetto autorizzato.

Il Consiglio di Stato evidenzia inoltre che gli stessi ricorrenti avevano presentato una domanda di sanatoria per l’intervento, successivamente annullata in sede giudiziaria.

Poiché l’aumento in sopraelevazione non è riconducibile alle tolleranze costruttive, il Consiglio di Stato ritiene irrilevante, ai fini della decisione, stabilire se l’art. 34-bis sia applicabile anche agli abusi realizzati prima della sua entrata in vigore. Vengono quindi respinti il secondo e il terzo motivo di appello, mentre il primo è dichiarato inammissibile per difetto di interesse.

Infine, viene respinto anche il motivo relativo all’omessa comunicazione dell’avvio del procedimento. Il Consiglio di Stato sottolinea la natura vincolata dell’ordine di demolizione, adottato in esecuzione di una precedente sentenza passata in giudicato.

L’appello viene quindi respinto e resta fermo l’obbligo di demolizione già divenuto nuovamente attuale ed efficace a seguito dell’annullamento del precedente provvedimento di fiscalizzazione.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato alle Tolleranze costruttive.

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