Cambio di destinazione d’uso senza opere: guida con esempi
Cosa si intende per cambio di destinazione d’uso senza opere? Ecco caratteristiche e permessi richiesti con esempi giurisprudenziali
Nel settore dell’edilizia, esistono una varietà di procedure e normative, tra cui il cambio di destinazione d’uso, che può avvenire con o senza l’esecuzione di opere edilizie.
Questo processo può interessare una vasta gamma di situazioni, dall’adattamento di abitazioni private per un uso commerciale alla riqualificazione di spazi pubblici per nuove attività.
Il cambiamento della destinazione d’uso di un’unità immobiliare, anche senza apportare modifiche strutturali, è un procedimento piuttosto complesso che richiede la preparazione di documenti, l’adempimento di iter burocratici e la richiesta di permessi.
Per facilitare la gestione di questa pratica amministrativa, può risultare utile l’utilizzo di una piattaforma cloud per la gestione delle pratiche edilizie.
Scopri tutti i dettagli sul cambio destinazione d’uso senza opere con riferimenti giurisprudenziali.
Cosa si intende per cambio destinazione d’uso?
La destinazione d’uso di un immobile indica la sua finalità di utilizzo e costituisce un criterio fondamentale per classificarlo in base a diverse caratteristiche tecniche, costruttive, igienico-sanitarie, posizionali e normative vigenti.
Le destinazioni d’uso sono divise in categorie, comunemente note come categorie urbanisticamente funzionali, che comprendono:
a) immobili residenziali;
a-bis) strutture turistico-ricettive;
b) strutture produttive e direzionali;
c) edifici commerciali;
d) strutture rurali.
Il cambio di destinazione d’uso è una pratica fondamentale che consente di adattare l’utilizzo di un immobile alle esigenze del contesto urbanistico e catastale, introducendo nuove funzioni e attività.
In termini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso di un immobile può assumere diverse forme. Da un lato, può essere considerata non rilevante quando avviene all’interno della stessa categoria funzionale, come ad esempio il passaggio da un deposito a un laboratorio. Dall’altro lato, diventa rilevante urbanisticamente, secondo quanto definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01 (mutamento d’uso rilevante), quando la conversione avviene tra categorie funzionali diverse, come ad esempio da magazzino a residenziale.
Cambio di destinazione d’uso: le novità del decreto salva casa
La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024 “decreto salva casa 2024” introduce importanti semplificazioni per il cambio di destinazione d’uso con o senza opere delle singole unità immobiliari.
La modifica principale riguarda l’art 23-ter del D.P.R. 380/2001 e consente il cambio di destinazione d’uso senza interventi strutturali, soprattutto nelle aree urbane.
Nello specifico, qualora si volesse richiedere il cambio di destinazione d’uso con o senza opere all’interno della stessa categoria funzionale essa è sempre consentita, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
Inoltre, è sempre ammesso anche il mutamento di destinazione d’uso con e senza opere tra le categorie funzionali di tipo residenziale, turistico-ricettivo, produttivo e direzionale, commerciale, di una singola unità immobiliare ubicata in specifiche zone del territorio, individuate come zone A), B) e C) del decreto 1444/1968.
In relazione a tale ultima fattispecie, si precisa che per le singole unità immobiliare il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mutamento finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.
Tali categorie corrispondono a:
A – le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B – le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2;
C – le parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi, che risultino inedificate o nelle quali l’edificazione preesistente non raggiunga i limiti di superficie e densità di cui alla precedente lettera B).
Si chiarisce che sono considerati “senza opere” i cambiamenti di destinazione d’uso che non richiedono lavori di costruzione e che rientrano quindi in edilizia libera.
Se il mutamento richiede, invece, modifiche strutturali, esso non rientra in questa categoria.
Inoltre, secondo le nuove disposizioni, i Comuni hanno la possibilità di fissare specifiche condizioni per il cambio di destinazione d’uso:
1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d’uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Nei casi di cui al comma 1-ter, il mutamento di destinazione d’uso non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150. […]
Resta fermo l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria, ove previsto dalle leggi regionali. Infine, viene data la possibilità di modificare la destinazione d’uso di primi piani e seminterrati.
I cambi di destinazione d’uso sono soggetti al rilascio dei seguenti titoli:
Segnalazione Certificata di Inizio Attività nel caso in cui non ci siano opere edilizie;
titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio di destinazione d’uso nei restanti casi. Nel caso in cui sia necessaria la CILA, si dovrà procedere con SCIA.
Esempio cambio di destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio secondo il D.L. 69/2024
Cambio di destinazione d’uso senza opere vs con opere
La modifica della destinazione d’uso può avvenire con o senza opere edilizie.
Il cambio di destinazione d’uso con opere rappresenta una pratica significativa che si verifica quando un immobile viene soggetto a interventi di ristrutturazione o ampliamento al fine di adattarlo a una nuova funzione. Questo processo può coinvolgere diverse situazioni, come la trasformazione di un locale commerciale in una residenza, l’adeguamento di un edificio industriale per scopi commerciali o la conversione di un edificio storico in un museo.
Per portare a termine un cambio di destinazione d’uso con opere, è fondamentale ottenere i permessi edilizi necessari dalle autorità competenti. In genere, ciò comporta la redazione di un progetto da parte di un professionista qualificato, come un architetto o un ingegnere, che delinei le modifiche da apportare e dimostri il rispetto delle normative edilizie e di sicurezza vigenti. Una volta ottenuta l’approvazione, i lavori possono essere avviati, seguiti da una verifica finale per garantire la conformità alla nuova destinazione d’uso.
D’altra parte, il cambio di destinazione d’uso senza interventi edilizi significativi avviene quando si modifica l’utilizzo di un immobile senza apportare modifiche strutturali o edilizie rilevanti. Ad esempio, questo può verificarsi nel caso si decida di trasformare una casa residenziale in un ufficio o un negozio. È importante sottolineare che anche in queste situazioni, spesso, sono richiesti permessi e autorizzazioni per regolarizzare la nuova destinazione d’uso.
Cambio di destinazione d’uso senza opere titolo abilitativo: CILA, SCIA o PdC?
Secondo la normativa precedente al D.L. 69/2024, anche il cambio di destinazione d’uso che non comportava lavori edilizi, veniva considerato come una forma di ristrutturazione per la quale era necessario presentare una richiesta di permesso di costruire e successivamente comunicare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
L’unica eccezione a questa regola era rappresentata dai casi di cambio non rilevante, che rimanevano all’interno della stessa categoria funzionale. In tali situazioni, sarebbe stato sufficiente presentare il modello SCIA per i cambi di destinazione d’uso (sentenza n. 40678/2018 della Corte di Cassazione – Cambio destinazione d’uso: SCIA o permesso di costruire?).
A seguito della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, per i cambi di destinazione d’uso, è necessario ottenere specifici titoli:
la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) se non sono previste opere edilizie;
il titolo appropriato per eseguire i lavori necessari al cambio di destinazione d’uso negli altri casi. Se è richiesta la CILA, sarà comunque necessario presentare la SCIA.
Tuttavia, le normative e le procedure relative al cambio di destinazione d’uso senza opere possono variare considerevolmente in base alle leggi locali e al piano urbanistico del comune in cui si trova l’immobile.
In alcuni casi, potrebbe essere sufficiente presentare una semplice comunicazione di inizio attività, mentre in altri casi potrebbe essere necessario seguire un iter più complesso che coinvolge il parere di diverse commissioni.
Ecco alcuni casi giuridici che chiariscono meglio la questione del cambio di destinazione d’uso in relazione al titolo abilitativo:
Cambio di destinazione d’uso da palestra ad abitazione: basta una SCIA?
Cambio destinazione d’uso da sottotetto ad abitazione: permesso di costruire o SCIA?
Per il cambio di destinazione d’uso nella stessa categoria funzionale basta una SCIA
Cambio destinazione d’uso sottotetto: serve il permesso di costruire!
Di seguito si forniscono i modelli dei vari titoli abilitativi da utilizzare per il cambio destinazione d’uso.
Modello CILA per cambio di destinazione d’uso
Ecco il modello CILA PDF.
Modello SCIA per cambio di destinazione d’uso
Ecco il modello SCIA PDF.
Modello PdC per cambio di destinazione d’uso
Ecco il modello del permesso di costruire PDF.
Per la corretta scelta e compilazione della modulistica per i titoli abilitativi, ti consiglio il software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta della pratica edilizia a seconda dell’intervento e ti fornisce tutti i modelli aggiornati.
Cambio destinazione d’uso senza opere e costi
Il cambio della destinazione d’uso comporta diversi costi, tra cui:
oneri di urbanizzazione dovuti al Comune;
imposte e tributi per la variazione catastale;
compensazione del professionista abilitato per la gestione delle pratiche urbanistiche, le pratiche catastali, la preparazione degli elaborati grafici e le certificazioni energetiche. Per il calcolo corretto, rapido e completo dei compensi professionali, utilizza il software per il calcolo parcelle con il quale puoi calcolare facilmente i corrispettivi per ogni tipo di prestazione, sempre commisurato alla qualità e alla complessità dei lavori svolti.
Oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d’uso senza opere
Quando il cambiamento di destinazione d’uso di un edificio implica un aumento del carico urbanistico, ad esempio passando a una classe contributiva più gravosa rispetto a quella precedente, ci troviamo di fronte a un cambio di destinazione d’uso rilevante, come definito dall’art. 23-ter del D.P.R. 380/01.
In questa situazione, l’intervento è soggetto al pagamento della differenza degli oneri di urbanizzazione.
Nei casi di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso, i contributi riguardano sia i lavori di ristrutturazione che il cambio di destinazione stessa. Se gli oneri risultano superiori a quelli richiesti per una nuova costruzione, il proprietario può scegliere di pagare l’intero importo secondo le tariffe previste per quest’ultima.
È importante notare che le normative che disciplinano gli oneri di urbanizzazione per il cambio di destinazione d’uso possono variare a livello regionale e comunale. Pertanto, per comprendere le procedure di calcolo e pagamento di tali oneri, è essenziale consultare la legislazione pertinente.
Per maggiori dettagli leggi un approfondimento su Oneri per cambio destinazione d’uso: quando sono obbligatori
Chi può richiedere il cambio di destinazione d’uso?
In linea generale, qualsiasi proprietario di un immobile può richiedere un cambio di destinazione d’uso, ma è essenziale rispettare le normative locali e seguire le procedure stabilite dalle autorità competenti.
È dunque fondamentale avviare le pratiche edilizie adatte e ottenere i permessi e le autorizzazioni necessarie prima di apportare qualsiasi modifica o iniziare a utilizzare l’immobile per una nuova destinazione.
Cambio destinazione d’uso senza opere: articoli e sentenze di riferimento
Di seguito si propongono una serie di sentenze e di approfondimenti sul cambio di destinazione d’uso.
In particolare possiamo prendere come esempio la sentenza riportata qui di seguito in merito ad un caso di cambio di destinazione d’uso discusso dal Tar Lazio prima della pubblicazione in Gazzetta del D.L. 69/2024 “Salva-Casa”.
Cambio destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio
Il Tar Lazio con la sentenza n. 10392/2023 torna su un argomento molto sensibile nel panorama dell’esercizio delle professioni e cioè quello della possibilità di adibire un immobile residenziale a studio, sede della propria attività lavorativa. Tale operazione non va sottovalutata, poiché costituisce un passaggio impattante sul carico urbanistico e quindi necessitante del titolo edilizio più appropriato che in questo caso è il permesso di costruire. E qui vale la pena ricordare che a monte di spiacevoli sorprese causate da atti amministrativi repressivi inaspettati ci potrebbe essere una inconsapevole ed errata scelta del titolo edilizio per la realizzazione di un’opera, divenuta in questo modo abusiva con gravi ripercussioni economiche e penali. Ma tutto ciò può essere scongiurato attraverso l’ausilio del software per i titoli abilitativi in edilizia che ti aiuta nella gestione dei molteplici moduli edilizi da compilare, presentare e successivamente archiviare.
Il cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio: il caso
Il caso proposto ha come protagonista l’acquirente di un appartamento ad uso abitativo che il precedente proprietario (venditore) aveva già destinato ad uso studio, modificando la divisione interna senza richiedere alcun permesso.
L’acquirente aveva deciso di continuare ad utilizzare l’abitazione come studio, senza effettuare opere allo scopo, né modificare in alcun modo la superficie, la volumetria e le caratteristiche dell’appartamento, per cui successivamente aveva fatto domanda di condono edilizio (legge n. 326/2003) con il relativo versamento dell’oblazione nella misura forfettaria prevista per la tipologia di abuso n. 6 rubricata sotto la voce “opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superfici e di volume“.
All’indomani del ritiro della concessione in sanatoria, il Comune ne subordinava la consegna, tra l’altro, al pagamento degli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.
Il privato si opponeva:
egli lamentava l’illegittimità della quantificazione, poiché effettuata con il metodo di calcolo previsto per le ristrutturazioni edilizie abusive piuttosto che con il metodo di calcolo più favorevole previsto per le opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume;
a suo parere il cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale non avrebbe integrato una forma di ristrutturazione edilizia, ove realizzato come nel caso in esame in assenza di nuove opere (e senza alcuna variazione di superficie o volume).
La questione veniva portata in ricorso presso il Tar.
Il cambio d’uso da residenziale a ufficio, anche senza opere, è ristrutturazione edilizia pesante
I giudici, in riferimento alle modifiche eseguite dal precedente proprietario venditore (senza permessi), specificano che le opere murarie consistenti nella redistribuzione degli spazi interni (con cambio di destinazione d’uso da residenziale a professionale) non possono che essere ricondotte alla tipologia di abuso (n. 3) e cioè agli interventi di ristrutturazione edilizia (di cui all’art. 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. 380 del 2001), non potendo qualificarsi né come nuove costruzioni né come attività di manutenzione straordinaria né tanto meno come attività di restauro o risanamento conservativo.
Essi chiariscono in merito che la consolidata giurisprudenza amministrativa inquadra il cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio, anche se eseguito senza opere, all’obbligo di richiesta del permesso di costruire, e ciò al pari della ristrutturazione edilizia c.d. “pesante”.
Pertanto, se il cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio è senz’altro soggetto al permesso di costruire (con conseguente necessità di applicare gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione), va da sé che il provvedimento con cui tale cambio di destinazione viene condonato deve applicare i suddetti oneri concessori.
Il ricorso non è, quindi, accolto.
Scarica la sentenza in PDF.
Esempio cambio di destinazione d’uso senza opere da abitazione a studio secondo il D.L. 69/2024
Supponendo che il caso citato si verifichi dopo l’entrata in vigore del decreto salva casa 2024, possiamo illustrare le nuove disposizioni con un esempio. Secondo le nuove regole del D.L. 69/2024 applicate al caso descritto nella sentenza, se l’unità immobiliare si trovasse (per esempio) in zona A, il cambio di destinazione d’uso da abitazione a studio senza opere sarebbe consentito senza la necessità di ottenere un permesso di costruire e senza dover pagare gli oneri concessori.
Questo perché il decreto 69/2024 ha introdotto una semplificazione per le unità immobiliari situate nelle zone A, B o C per i cambiamenti di destinazione senza interventi strutturali, a condizione che il cambio avvenga nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni stabilite dal Comune.
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Cambio d’uso da abitazione a studio professionale: basta lasciare la cucina per evitare il mutamento urbanistico?
Consiglio di Stato – 6321/2026
Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6321/2026, ha chiarito che un appartamento può subire un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante anche senza opere edilizie. Ciò che conta non è soltanto la struttura materiale dell’immobile, ma soprattutto l’uso concreto che ne viene fatto: se i locali sono stabilmente organizzati e utilizzati come studio professionale, con postazioni di lavoro, segreteria, sala d’attesa e possibile accesso di clienti o personale, l’immobile può passare dalla funzione abitativa a quella terziario-direzionale.
La presenza della cucina o di altri elementi tipici di un’abitazione non è sufficiente, da sola, a escludere il cambio d’uso. Tali elementi possono dimostrare che l’immobile sia facilmente riconvertibile a residenza, ma non eliminano la rilevanza urbanistica dell’uso professionale effettivamente svolto. Il criterio decisivo è quindi la funzione complessivamente impressa ai locali e il possibile incremento del carico urbanistico, dovuto alla frequentazione da parte di dipendenti, collaboratori e clientela.
Nel caso esaminato, il cambio d’uso da abitazione a studio professionale è stato ritenuto illegittimo perché effettuato senza il necessario titolo edilizio, in un immobile situato in zona A del centro storico. È stata inoltre confermata la demolizione del vano realizzato per collegare due unità immobiliari. Resta però possibile regolarizzare in futuro il mutamento di destinazione secondo la normativa vigente, anche mediante SCIA qualora il cambio avvenga senza opere.
Leggi l’approfondimento dedicato alla sentenza del Consiglio di Stato
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