Impianti privati sulle parti comuni: chi risponde davvero delle immissioni rumorose?
Una recente ordinanza del Tribunale di Palermo chiarisce quando il condominio può essere chiamato a rispondere per rumori provenienti da impianti al servizio di singole unità immobiliari
Nel condominio, la presenza di impianti a servizio delle singole unità immobiliari collocati su parti comuni può generare questioni tecniche e giuridiche tutt’altro che marginali. Cortili, cavedi, lastrici, vani tecnici e altre porzioni comuni dell’edificio vengono spesso utilizzati per ospitare autoclavi, pompe, condizionatori o altre apparecchiature private: ma cosa accade quando il loro funzionamento provoca rumori percepiti dagli immobili vicini? E, soprattutto, come si individua il soggetto chiamato a risponderne?
Il tema coinvolge diversi profili: dalla distinzione tra bene comune e impianto di proprietà esclusiva, ai poteri di custodia e controllo del condominio, fino alla disciplina delle immissioni e all’individuazione concreta della fonte del disturbo. È proprio su questi aspetti che interviene il Tribunale di Palermo, Sezione II Civile, con ordinanza del 22 giugno 2026, R.G. n. 4569/2026, offrendo uno spunto particolarmente utile anche per il tecnico chiamato a ricostruire caratteristiche, destinazione e rapporti tra le diverse componenti dell’edificio.
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Motorini autoclave privati nel cortile condominiale: chi risponde delle immissioni rumorose?
Le lamentele di alcuni proprietari di immobili situati in un edificio condominiale diverso da quello resistente davano avvio al caso esposto e discusso in tribunale. I ricorrenti hanno denunciato la presenza di immissioni rumorose moleste, provenienti da alcuni motorini elettrici destinati all’adduzione dell’acqua. Tali apparecchiature erano materialmente collocate nel cortile del condominio resistente, ma servivano singolarmente e separatamente distinte unità immobiliari private.
Il punto centrale della vicenda consiste proprio nella dissociazione tra luogo di collocazione degli impianti e titolarità e destinazione degli stessi. I motorini si trovavano infatti su una parte comune dell’edificio, ossia il cortile condominiale, ma non costituivano un impianto condominiale centralizzato: secondo la stessa prospettazione dei ricorrenti, erano di proprietà dei singoli condomini e ciascuno era destinato al servizio di una specifica unità immobiliare privata.
I ricorrenti avevano quindi ritenuto che il condominio dovesse rispondere delle immissioni, valorizzando soprattutto il fatto che gli impianti fossero installati sulla cosa comune e che il condominio fosse custode di tale spazio. Avevano perciò chiesto l’accertamento della responsabilità ai sensi degli artt. 844 e 2051 c.c., la cessazione definitiva delle immissioni rumorose e la rimozione degli impianti ritenuti non conformi, con loro sostituzione mediante un impianto idrico condominiale centralizzato e conforme alla normativa tecnica richiamata nel ricorso.
La tesi dei ricorrenti si fondava anzitutto sulla responsabilità del condominio quale custode della parte comune
Poiché i motorini erano collocati nel cortile condominiale, i ricorrenti sostenevano che il condominio avesse un obbligo di custodia e di intervento sulla cosa comune e che, conseguentemente, dovesse rispondere anche delle conseguenze dannose prodotte dagli impianti ivi installati. In questa prospettiva, la presenza materiale dei motorini sulla parte comune avrebbe costituito il collegamento sufficiente per imputare al condominio la responsabilità delle immissioni.
La domanda veniva inquadrata sia sotto il profilo delle immissioni intollerabili, richiamando l’art. 844 c.c., sia sotto quello della responsabilità da cosa in custodia prevista dall’art. 2051 c.c. L’assunto di fondo era che, essendo il cortile una cosa comune sottoposta al potere di custodia del condominio, quest’ultimo dovesse eliminare la situazione lesiva che si verificava al suo interno.
I ricorrenti chiedevano inoltre un intervento particolarmente incisivo: non soltanto la cessazione delle immissioni, ma l’eliminazione dei singoli motorini autoclave e la loro sostituzione con un sistema condominiale centralizzato dotato di serbatoio di accumulo, richiamando varie disposizioni tecniche e regolamentari. Chiedevano altresì la rimozione dei motorini installati sulla parete di confine indicata negli atti.
Il resistente ha eccepito in via decisiva il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di non essere il soggetto titolare del potere di gestione e controllo sugli impianti che concretamente producevano il rumore
La difesa si è basata sul fatto che i motorini non erano beni condominiali né parti di un impianto comune. Si trattava, al contrario, di apparecchi appartenenti a singoli condomini, posti a servizio esclusivo delle rispettive unità immobiliari. Il condominio, dunque, pur essendo custode del cortile, non aveva un potere diretto sulle apparecchiature private e non poteva essere considerato custode delle stesse ai sensi dell’art. 2051 c.c.
In altri termini, la difesa del resistente distingue nettamente tra la custodia del luogo e la custodia della cosa che materialmente genera il danno. Il semplice fatto che un bene privato sia installato su una parte comune non trasformerebbe quel bene in una cosa condominiale, né trasferirebbe al condominio la responsabilità per il suo cattivo funzionamento.
La posizione del condominio resistente era quindi che l’eventuale azione dovesse essere promossa direttamente contro i proprietari dei singoli motorini, quali soggetti che avevano la disponibilità materiale e giuridica degli impianti e che potevano intervenire su di essi per eliminarne il malfunzionamento o le emissioni.
Il giudizio del Tribunale di Palermo: il condominio non risponde delle immissioni rumorose prodotte da impianti privati collocati su parti comuni, quando la fonte del danno è il cattivo funzionamento dell’impianto e il condominio non ne ha la disponibilità né il potere di intervento
Il giudice osserva che le cose dalle quali proviene il rumore sono, per stessa allegazione dei ricorrenti, risultano di proprietà di singoli condomini e sono destinate al servizio di singole unità immobiliari private.
Da ciò il Tribunale ricava che l’azione deve essere rivolta contro l’autore o gli autori dell’illecito, cioè contro i proprietari e utilizzatori delle apparecchiature private, sia quando venga proposta un’azione diretta alla cessazione delle immissioni, sia quando venga prospettata una responsabilità extracontrattuale per i danni eventualmente derivanti alla salute. Il condominio, secondo il giudice, non coincide con tali soggetti.
Particolarmente significativo è il ragionamento svolto dal Tribunale in materia di responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.. Il giudice considera “troppo estesa e non condivisibile” l’interpretazione dei ricorrenti.
Il Condominio è certamente custode della cosa comune, ma non è la cosa comune la fonte delle immissioni, non è una anomalia della cosa comune in sé che provoca il danno; solo in tal caso il Condominio sarebbe tenuto ad ovviare al pericolo derivante da detta res. Né l’uso fatto dai condomini ed assentito dal Condominio della cosa comune è qualificabile come, in sé, anomalo.
Più condomini, infatti, fruiscono della cosa comune, un cortile condominiale, secondo prassi ed uso paritario ex 1102 cc, allocandovi impianti a servizio dei singoli appartamenti, come quelli in esame che vengono forniti da conduttura principale proveniente dalla pubblica via.
La condotta rilevante, quindi, non è la collocazione della cosa sul bene comune, ma il cattivo funzionamento della stessa, ascrivibile ai singoli comproprietari e non, appunto, al Condominio resistente.
Il condominio è certamente custode della parte comune, ma ciò non basta. Perché sorga una responsabilità ai sensi dell’art. 2051 c.c., deve essere la cosa sottoposta alla custodia del convenuto a costituire la fonte del danno. Nel caso concreto, invece, non è il cortile in quanto tale a provocare le immissioni, né esiste un’anomalia della parte comune che generi il danno. La fonte delle immissioni è costituita dai singoli motorini privati.
Questo passaggio costituisce il principio più rilevante dell’ordinanza: la collocazione di un impianto privato su una parte comune non è sufficiente, da sola, a rendere il condominio responsabile dei danni prodotti dall’impianto. Occorre verificare chi abbia la disponibilità e il potere di intervento sulla specifica cosa che produce il danno.
Il Tribunale aggiunge che l’utilizzazione del cortile comune da parte dei singoli condomini per l’installazione di impianti al servizio delle rispettive abitazioni non è, in sé, un uso anomalo della parte comune. Si tratta, secondo il provvedimento, di un utilizzo riconducibile all’uso paritario della cosa comune previsto dall’art. 1102 c.c. Il problema, pertanto, non è dato dall’installazione degli impianti nel cortile, ma dall’eventuale cattivo funzionamento degli stessi.
Il giudice formula questo concetto in termini particolarmente netti: “la condotta rilevante” non consiste nella collocazione della cosa sul bene comune, bensì nel cattivo funzionamento della cosa stessa. Tale cattivo funzionamento viene imputato ai singoli comproprietari degli impianti, e non al condominio.
L’ordinanza collega questa conclusione al principio della disponibilità materiale della cosa. In materia di art. 2051 c.c.:
Ciò si lega al più volte richiamato principio della disponibilità della cosa in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. il custode è colui il quale ha il potere di gestire la cosa ed intervenirvi; il Condominio non ha potere di intervento diretto sulla cosa – altrui – e, quindi, non ne è neanche il custode.
Quindi, custode è il soggetto che ha il potere effettivo di gestire la cosa, controllarla e intervenire su di essa. Il condominio non dispone di un potere di intervento diretto sugli impianti privati appartenenti ai singoli condomini; proprio per questa ragione non può essere qualificato come custode di tali impianti.
Da questo punto di vista, l’ordinanza traccia una distinzione molto chiara:
una cosa è il bene comune sul quale l’impianto è installato;
altra cosa è l’impianto privato che costituisce la concreta fonte del rumore.
La custodia del primo non comporta automaticamente la custodia del secondo.
Il principio che emerge sugli impianti privati collocati su parti comuni
L’ordinanza può quindi essere sintetizzata, sul punto, nei seguenti termini:
l’ubicazione fisica di un impianto privato su una parte comune non determina automaticamente una responsabilità del condominio per le immissioni prodotte dall’impianto.
Ai fini dell’individuazione del soggetto responsabile assume invece rilievo decisivo la titolarità e, soprattutto, il potere di governo della cosa che genera concretamente l’immissione. Se il rumore proviene dal cattivo funzionamento di un impianto appartenente a un singolo condomino e destinato esclusivamente al suo appartamento, la responsabilità va ricercata in capo al proprietario o comunque al soggetto che ha la disponibilità dell’impianto, non al condominio che è soltanto custode dell’area comune sulla quale esso è installato.
Diversa sarebbe la situazione, secondo la logica seguita dal Tribunale, qualora la fonte del danno fosse direttamente una parte comune, un’anomalia della stessa oppure un impianto avente natura condominiale o comunque destinato all’uso collettivo. In tale ipotesi sarebbe configurabile il potere di gestione e intervento del condominio e, conseguentemente, potrebbe venire in considerazione la sua responsabilità quale custode.
Nel caso concreto, invece, proprio perché ciascun motorino serviva una singola unità immobiliare privata, la responsabilità per le emissioni rumorose non poteva essere imputata al condominio resistente.
Il Tribunale ha pertanto rigettato integralmente il ricorso e ha condannato i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di giudizio.
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