Detrazioni ristrutturazioni eredi: rate residue e regole

Detrazioni ristrutturazioni ed eredi: regole su rate residue, detenzione diretta, locazione, più eredi, vendita e successioni successive.

In caso di decesso del beneficiario, le rate residue della detrazione per ristrutturazione possono trasferirsi all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile, secondo l’art. 16-bis, comma 8, del TUIR.

La detenzione rileva anno per anno: locazione o comodato possono impedire di utilizzare la rata di un determinato periodo, ma non sempre determinano la perdita definitiva delle quote successive.

Il Principio di diritto 7/2025 ha inoltre chiarito che la detenzione non deve necessariamente esistere già all’apertura della successione.

Le detrazioni per ristrutturazione passano agli eredi?

Sì, ma non automaticamente a qualsiasi erede. L’art. 16-bis, comma 8, del TUIR prevede che, in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmetta all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

La norma stabilisce che la fruizione del beneficio “si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.

Il trasferimento riguarda le quote della detrazione non ancora utilizzate dal contribuente deceduto.

Non è sufficiente quindi essere semplicemente chiamati all’eredità o proprietari pro quota: occorre verificare anche la disponibilità materiale e diretta dell’immobile.

Che cosa significa “detenzione materiale e diretta” dell’immobile?

La detenzione materiale e diretta richiede che l’erede possa disporre concretamente dell’immobile, senza che il godimento sia attribuito a un locatario o a un comodatario. Non è necessario che l’immobile costituisca l’abitazione principale dell’erede.

La Circolare 17/E/2023 specifica infatti che la detrazione compete a chi può disporre dell’immobile, anche quando non lo utilizza come propria abitazione principale. AteneoWeb

La Cassazione, con ordinanza 11731/2025, ha sottolineato il carattere personale e diretto della disponibilità dell’immobile, escludendo una detenzione esercitata attraverso un locatario o comodatario. Il pillar BibLus già raccoglie questo orientamento nella propria sezione di prassi e giurisprudenza.

L’erede deve avere la detenzione dell’immobile già nell’anno della successione?

Il Principio di diritto 7/2025 chiarisce che la detenzione materiale e diretta non deve necessariamente sussistere già al momento dell’apertura della successione affinché il diritto alle eventuali rate residue possa essere acquisito.

Se nell’anno della successione l’immobile è, per esempio, locato a terzi, l’erede può non avere diritto alla rata relativa a quel periodo. Se però negli anni successivi termina la locazione e l’erede acquisisce la detenzione materiale e diretta, potrà fruire delle eventuali quote residue relative ai periodi in cui soddisfa il requisito.

Quando la detenzione viene acquisita in corso d’anno, il Principio 7/2025 precisa che la fruizione decorre dai periodi d’imposta successivi nei quali la disponibilità materiale e diretta sia mantenuta ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre.

Mancata fruizione di una rata e perdita dell’intero diritto non sono necessariamente la stessa cosa.

Come si divide la detrazione tra più eredi?

Se più eredi hanno congiuntamente la detenzione materiale e diretta dell’immobile, la detrazione viene ripartita tra loro in parti uguali. Se invece uno solo dispone effettivamente del bene, può spettare interamente a quest’ultimo.

La Circolare 17/E/2023 distingue diversi casi:

Il Principio 7/2025 conferma che, se cambia da un anno all’altro il numero degli eredi che detengono materialmente e direttamente il bene, deve cambiare conseguentemente anche la ripartizione della detrazione.

Cosa succede se l’immobile ereditato viene locato o dato in comodato?

Per gli anni in cui l’immobile è concesso in locazione o comodato, l’erede non può utilizzare la relativa rata se viene meno la detenzione materiale e diretta. La regola opera anche quando il contratto riguarda soltanto una parte dell’anno.

La risposta 594/2022 ha affrontato espressamente un immobile ereditato “parzialmente e temporaneamente” locato a terzi.

La Circolare 17/E/2023 richiede la detenzione materiale e diretta per l’intero periodo d’imposta.

Per saperne di più: Immobile ereditato e locato: quando spettano le rate residue

Dopo la fine della locazione l’erede può riprendere la detrazione?

Sì, possono tornare fruibili le eventuali rate residue relative ai periodi successivi in cui ricorrono nuovamente tutte le condizioni. Non vengono però recuperate le quote relative agli anni per i quali mancava il requisito.

Il Principio di diritto 7/2025 chiarisce proprio che il successivo acquisto della detenzione materiale e diretta può consentire all’erede di utilizzare le quote ancora disponibili.

Se il contratto termina nel corso dell’anno, occorre considerare il requisito della detenzione per l’intero periodo d’imposta: in tale situazione la fruizione potrà iniziare dal periodo successivo che soddisfa integralmente la condizione.

La detrazione passa anche all’erede dell’erede?

Secondo la prassi dell’Agenzia delle Entrate, no. Se muore l’erede che aveva ricevuto dal primo de cuius le quote residue, tali quote non vengono ulteriormente trasferite al suo erede.

La risposta 612/2021 ha affrontato esattamente questa situazione, già oggetto di uno degli articoli BibLus allegati. 6 BibLus

Non rileva, secondo questo orientamento, che il successivo erede disponga materialmente dell’immobile.

Per saperne di più: Detrazione ristrutturazione: passa all’erede dell’erede?

L’erede può ricevere la detrazione se era già proprietario dell’immobile?

Sì, in particolari condizioni l’erede può continuare a utilizzare le rate residue anche se l’immobile non entra materialmente nel suo patrimonio tramite la successione perché era già di sua proprietà.

La Circolare 18/E/2016 affronta il caso del figlio proprietario che aveva concesso l’immobile in comodato al padre, il quale aveva sostenuto le spese agevolate. L’Agenzia riconobbe il subentro del figlio-erede a condizione della detenzione materiale e diretta. La medesima casistica è richiamata nella ricostruzione della Circolare 17/E/2023. AteneoWeb

Per saperne di più: Erede già proprietario: può avere la detrazione per la ristrutturazione?

Cosa succede se l’erede vende o dona l’immobile?

Le quote residue ricevute per successione non seguono la normale disciplina del trasferimento delle detrazioni dal proprietario originario all’acquirente. Se l’erede vende o dona il bene, le quote ancora non utilizzate non si trasferiscono all’acquirente o al donatario.

La Circolare 17/2023 precisa che ciò vale anche quando vendita o donazione avvengono nello stesso anno di accettazione dell’eredità.

È importante distinguere questa situazione dalla vendita effettuata dal contribuente che aveva originariamente sostenuto la spesa, disciplinata dalla prima parte dell’art. 16-bis, comma 8, TUIR.

Cosa accade se il de cuius era locatario, comodatario o usufruttuario?

Il risultato cambia a seconda del titolo giuridico che collegava il contribuente deceduto all’immobile e della posizione dell’erede.

La Circolare 17/E/2023 raccoglie diversi casi:

se il de cuius era conduttore, la detrazione può trasmettersi all’erede che subentra nel contratto e conserva la detenzione diretta;
se il soggetto che subentra nel contratto non è erede, le rate residue non spettano;
in linea generale, le quote non passano agli eredi del comodatario; possono però spettare quando l’erede è il comodante/proprietario e acquisisce la detenzione diretta;
la detrazione non passa normalmente agli eredi dell’usufruttuario, ma la situazione può essere diversa per il nudo proprietario-erede che consolida la piena proprietà e soddisfa gli altri requisiti.

Chi rinuncia all’eredità può continuare a usare la detrazione?

No: la sola disponibilità materiale dell’immobile non sostituisce la qualità di erede richiesta dalla disciplina.

A chiarirlo è anche FiscoOggi analizzando il caso di un coniuge superstite che, pur continuando ad abitare nell’immobile, aveva rinunciato all’eredità: venendo meno la qualità di erede, non poteva utilizzare le quote residue

Anche gli altri eredi devono comunque soddisfare il requisito della detenzione materiale e diretta.

Il Bonus Mobili segue le stesse regole?

No. Il Bonus Mobili ha una disciplina autonoma e la quota non utilizzata dal contribuente deceduto non si trasferisce agli eredi.

Per saperne di più: Bonus Mobili: come accedere alle detrazioni

FAQ

La detrazione per ristrutturazione passa automaticamente agli eredi?

No. Le quote residue possono spettare all’erede che possiede i requisiti previsti dall’art. 16-bis, comma 8, TUIR, compresa la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

L’erede deve abitare nell’immobile?

Non deve necessariamente utilizzarlo come abitazione principale, ma deve averne la disponibilità materiale e diretta secondo le condizioni stabilite dalla prassi.

Se l’immobile è affittato l’erede perde tutte le rate?

Non necessariamente. Non può utilizzare le rate relative ai periodi d’imposta in cui manca la detenzione diretta; eventuali quote residue successive possono tornare fruibili quando il requisito ricorre nuovamente.

Se due eredi utilizzano entrambi l’immobile come si divide la detrazione?

Quando la detenzione materiale e diretta è esercitata congiuntamente, la detrazione viene ripartita tra gli eredi aventi diritto secondo le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

La detrazione passa all’erede dell’erede?

Secondo la risposta 612/2021 dell’Agenzia delle Entrate, le quote trasferite al primo erede non vengono ulteriormente trasmesse a un successivo erede.

Il Bonus Mobili passa agli eredi?

No. Il Bonus Mobili è una detrazione autonoma e le quote non utilizzate non sono trasferibili agli eredi.

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