La SCIA ex post regolarizza opere soggette a permesso di costruire?

Una SCIA successiva, presentata in variante o con funzione sanante, può correggere una carenza urbanistica sostanziale di un intervento che richiede il permesso di costruire? Il decorso del termine per il controllo della SCIA legittima l’intervento?

A rispondere è il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6304/2026, relativa a un intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale in zona agricola, con ampliamento volumetrico del 35% e trasformazione in cinque unità immobiliari residenziali.

La SCIA può produrre i propri effetti soltanto quando l’intervento rientra effettivamente tra quelli assoggettati a questo regime. Se per caratteristiche, volumetria e incidenza urbanistica l’opera richiede il permesso di costruire, non è possibile utilizzare una successiva SCIA per recuperare una carenza originaria del titolo.

Da fabbricato rurale a cinque unità residenziali

La vicenda riguarda l’impugnazione del permesso di costruire rilasciato dal Comune di riferimento per la demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale, con un ampliamento volumetrico del 35% ai sensi dell’art. 5 della L.R. Campania n. 19/2009 (c.d. Piano Casa), e della relativa autorizzazione paesaggistica. L’immobile, situato in zona agricola E1p e sottoposto a vincolo paesaggistico, era destinato a essere trasformato da fabbricato rurale composto da un’abitazione e annessi agricoli in un edificio residenziale con cinque unità immobiliari, oltre a un piano interrato destinato a parcheggio pertinenziale.

La proprietaria dell’immobile confinante, dopo aver effettuato l’accesso agli atti, ha impugnato il permesso di costruire e l’autorizzazione paesaggistica contestando, tra l’altro, la legittimità dell’intervento rispetto alla disciplina regionale applicabile alle zone agricole. In particolare, ha sostenuto che non fosse stata rispettata la condizione prevista dall’art. 6-bis della L.R. Campania n. 19/2009, che impone di destinare ad uso agricolo almeno il 20% della volumetria esistente. Sono state inoltre dedotte violazioni relative alla destinazione d’uso, alle volumetrie, alle distanze, alle altezze e ai limiti di densità edilizia, nonché alle prescrizioni del Piano urbanistico territoriale.

Con sentenza 226/2025, il TAR ha accolto il ricorso ritenendo assorbente proprio la violazione dell’art. 6-bis della L.R. 19/2009. Secondo il giudice di primo grado, il permesso di costruire era stato rilasciato senza che fosse rispettato il requisito della destinazione ad uso agricolo di almeno il 20% della volumetria esistente. Il TAR ha inoltre ritenuto che la successiva SCIA non potesse superare la carenza del progetto originario, rilevando che essa riguardava un intervento che non avrebbe potuto essere autorizzato nei termini assentiti.

Il titolare dell’intervento ha quindi proposto appello, contestando, tra l’altro, la tardività e l’ammissibilità del ricorso originario e sostenendo che le successive SCIA avessero integrato il titolo edilizio, facendo venir meno l’interesse alla decisione. La proprietaria confinante si è costituita chiedendo il rigetto dell’appello e riproponendo le ulteriori censure non esaminate dal TAR.

Quali requisiti deve rispettare un intervento di demolizione e ricostruzione in zona agricola?

Con il permesso di costruire del 2023, il Comune ha autorizzato la demolizione e ricostruzione di un fabbricato rurale, composto da un’abitazione e da annessi agricoli, con un aumento del 35% della volumetria ai sensi dell’art. 5 della L.R. Campania 19/2009. Il progetto prevedeva la realizzazione di un edificio residenziale composto da cinque unità immobiliari e di un piano interrato destinato a parcheggio pertinenziale.

Secondo la proprietaria dell’immobile confinante, l’intervento avrebbe utilizzato la premialità volumetrica prevista dalla legge regionale per trasformare sostanzialmente la destinazione dell’area da agricola a prevalentemente residenziale. Il TAR ha ritenuto decisiva la violazione dell’art. 6-bis della L.R. 19/2009, che, per gli interventi nelle zone agricole, richiede di destinare ad uso agricolo almeno il 20% della volumetria esistente.

L’appellante ha sostenuto che il ricorso avrebbe dovuto essere dichiarato tardivo, ritenendo che il termine per l’impugnazione decorresse dalla conoscenza dell’effetto lesivo della costruzione, individuata nell’inizio dei lavori e nell’affissione del cartello di cantiere del 22 novembre 2023 oppure, al più tardi, nella presentazione dell’istanza di accesso agli atti. La censura è stata respinta, poiché le contestazioni della ricorrente non riguardavano soltanto l’edificabilità dell’area, ma soprattutto le caratteristiche concrete dell’intervento autorizzato, tra cui il mancato rispetto della quota del 20% di volumetria da destinare ad uso agricolo, l’eccesso di volumetria, l’ampliamento, il cambio di destinazione d’uso, le distanze, le altezze e i limiti di densità edilizia.

La piena conoscenza di tali elementi richiedeva quindi l’esame del progetto e del contenuto del titolo edilizio e doveva ritenersi acquisita solo attraverso l’accesso agli atti. È stata inoltre respinta la contestazione relativa alla carenza di interesse ad agire: la ricorrente, in quanto proprietaria di un immobile limitrofo a quello interessato dall’intervento, era titolare del requisito della vicinitas e aveva evidenziato un interesse concreto all’annullamento del titolo, collegato alla trasformazione dell’area, all’aumento del carico urbanistico, alla modifica della vocazione rurale del territorio e ai possibili pregiudizi derivanti dalla vicinanza del nuovo edificio e dalla violazione delle norme sulle distanze e sulle altezze.

Il Consiglio di Stato ha infine respinto anche la censura relativa all’impugnazione dell’autorizzazione paesaggistica. La ricorrente aveva infatti contestato espressamente la legittimità dell’autorizzazione, deducendo la violazione delle prescrizioni del Piano urbanistico territoriale. Ai sensi dell’art. 41 c.p.a., il ricorso deve essere notificato all’amministrazione che ha emanato l’atto impugnato e ad almeno uno dei controinteressati individuati nell’atto. Poiché l’autorizzazione paesaggistica era stata rilasciata dal Comune, tramite il responsabile del paesaggio, la notificazione effettuata nei confronti dello stesso Comune risultava corretta.

Le successive SCIA potevano integrare il permesso di costruire?

L’appellante ha sostenuto che le SCIA presentate successivamente al permesso di costruire avessero modificato e integrato il titolo originario, intervenendo anche sul requisito della destinazione ad uso agricolo richiesto dall’art. 6-bis della L.R. Campania 19/2009, con conseguente sopravvenuta carenza di interesse della ricorrente.

Il Consiglio di Stato ha respinto la censura, chiarendo che una carenza sostanziale del progetto autorizzato non può essere superata mediante una SCIA successiva quando l’intervento richiede, per la sua natura, il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Nel caso concreto, il titolo era stato rilasciato nel 2023, mentre le SCIA del 2024 erano intervenute successivamente per modificare un elemento sostanziale dell’intervento. La verifica della conformità alla disciplina urbanistica, compreso il requisito previsto dall’art. 6-bis della L.R. 19/2009, avrebbe invece dovuto essere effettuata dal Comune già al momento del rilascio del permesso di costruire.

La norma, infatti, per gli interventi realizzati nelle zone agricole e soggetti agli artt. 4 o 5 della stessa legge, richiede che almeno il 20% della volumetria esistente sia destinato ad uso agricolo. Poiché il fabbricato ricadeva in una zona agricola, tale condizione doveva essere verificata già in sede di istruttoria del permesso di costruire e risultare sussistente al momento della presentazione dell’istanza e della realizzazione dell’intervento; non poteva essere recuperata successivamente mediante SCIA. Non si trattava, quindi, di una semplice difformità esecutiva riconducibile all’art. 34 del D.P.R. 380/2001, ma di una carenza che incideva sulla stessa compatibilità urbanistica dell’intervento e sulla possibilità di applicare la premialità volumetrica.

La demolizione e ricostruzione con incremento del 35% della volumetria, valutata unitariamente insieme alla trasformazione urbanistico-edilizia dell’immobile, richiedeva il permesso di costruire e non poteva essere successivamente ricondotto al regime della SCIA. Di conseguenza, il permesso di costruire è stato ritenuto illegittimo perché rilasciato senza il rispetto del requisito sostanziale relativo alla destinazione agricola di almeno il 20% della volumetria esistente.

Il decorso del termine per il controllo della SCIA può legittimare l’intervento?

Il fatto che il Comune non abbia esercitato nei termini il potere inibitorio previsto dall’art. 19 della l. n. 241/1990 non è sufficiente a rendere legittimo l’intervento.

Il meccanismo di stabilizzazione della SCIA può operare soltanto quando la segnalazione riguarda un’attività effettivamente soggetta al regime della SCIA. Non può invece produrre effetti legittimanti quando viene utilizzata per un intervento che, secondo la legge, richiede un diverso titolo edilizio.

Nel caso concreto, le SCIA non riguardavano modifiche meramente minori, ma venivano utilizzate per incidere su un requisito urbanistico sostanziale dell’intervento, che avrebbe dovuto essere valutato preventivamente nell’ambito del procedimento per il rilascio del permesso di costruire. Non si trattava quindi di modifiche minori, ma di interventi che avrebbero richiesto la verifica preventiva dell’amministrazione nell’ambito del procedimento per il rilascio del permesso di costruire.

La SCIA non può pertanto essere utilizzata per eludere il sistema dei titoli edilizi previsto dal D.P.R. 380/2001.

Il Consiglio di Stato ha quindi respinto l’appello, confermando la sentenza del TAR che aveva annullato il solo permesso di costruire del 2023.

Approfondimenti

Per approfondire il tema leggi l’articolo dedicato alla SCIA edilizia.

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