Quando è legittimo il ricalcolo del contributo di costruzione?
La riqualificazione da ristrutturazione a nuova costruzione consente di ricalcolare il contributo di costruzione, applicare tariffe sopravvenute o rideterminare la monetizzazione delle aree standard?
Il TAR Lombardia, con la sentenza n. 4056/2026, chiarisce che la semplice modifica della qualificazione edilizia di un intervento non determina automaticamente né la perdita delle agevolazioni né l’applicazione delle tariffe più recenti. La riqualificazione può invece comportare una rideterminazione degli importi dovuti, ma, quando la variante non modifica sostanzialmente l’intervento, il ricalcolo deve essere effettuato sulla base delle tariffe vigenti al momento del titolo edilizio originario. È invece necessario valutare la natura concreta delle opere e distinguere le diverse componenti economiche connesse al titolo edilizio.
Il caso: dalla ristrutturazione alla nuova costruzione
Nel 2020 la società ricorrente ha presentato al Comune una SCIA condizionata alternativa al permesso di costruire, ai sensi degli artt. 23 e 23-bis del D.P.R. 380/2001, per la realizzazione di un intervento articolato in due diverse categorie edilizie:
ristrutturazione edilizia, relativa alla porzione dell’intervento realizzata mediante demolizione e ricostruzione di un edificio esistente;
nuova costruzione, riferita alla parte da realizzare attraverso l’utilizzo di nuova superficie lorda derivante da diritti edificatori perequati.
Al momento della presentazione della SCIA, la società aveva provveduto a quantificare la dotazione di aree standard da cedere o monetizzare e a determinare il contributo di costruzione dovuto al Comune.
Nel 2024, con una variante alla SCIA, la società ha modificato la qualificazione di una parte dell’intervento, inizialmente considerata come ristrutturazione edilizia, riconducendola alla categoria della nuova costruzione.
La nuova qualificazione ha comportato una riduzione del fabbisogno di aree standard. Di conseguenza, la società ha presentato al Comune un’istanza per ottenere la restituzione delle somme versate in eccedenza a titolo di monetizzazione.
Con la stessa istanza, la società ha chiesto anche la restituzione di una quota del contributo di costruzione, ritenendo che nel calcolo originario non fossero stati applicati i benefici previsti dalla normativa per gli interventi di ampliamento realizzati mediante l’utilizzo di premialità derivanti da diritti edificatori, compreso il bonus energetico del 5% previsto dal D.Lgs. 28/2011.
Il Comune ha respinto l’istanza di rimborso e, al contrario, ha richiesto alla società il pagamento di un conguaglio di importo superiore a un milione di euro.
La richiesta è stata motivata, in particolare, da tre elementi:
il mancato riconoscimento di alcuni regimi agevolativi previsti per il contributo di costruzione;
l’applicazione delle tariffe degli oneri di urbanizzazione vigenti al momento della variante, anziché di quelle applicate alla SCIA originaria;
l’applicazione dei valori di monetizzazione degli standard vigenti alla data della variante, superiori rispetto a quelli precedenti.
Il Comune ha inoltre applicato i nuovi valori di monetizzazione non soltanto alla superficie interessata dalla modifica di qualificazione, ma anche alla parte dell’intervento già qualificata come nuova costruzione nella SCIA originaria, richiamando una disposizione di servizio del 2024 e una successiva deliberazione della Giunta comunale del 2025.
Quando si applicano le agevolazioni sul contributo di costruzione?
Con il primo e il secondo motivo di ricorso, la società contesta il mancato riconoscimento delle agevolazioni previste dalla L.R. Lombardia 12/2005 e dal D.P.R. 380/2001, sostenendo che tali benefici debbano applicarsi anche agli interventi di demolizione e ricostruzione qualificati come nuova costruzione, e non soltanto a quelli riconducibili alla ristrutturazione edilizia.
Il Collegio accoglie la censura.
L’art. 48, comma 6, della L.R. 12/2005 richiama espressamente, oltre alla ristrutturazione edilizia, gli interventi di demolizione e ricostruzione e quelli di ampliamento mediante utilizzo di premialità derivanti da diritti edificatori. Il dato letterale della norma consente quindi di applicare il regime agevolativo anche quando la demolizione e ricostruzione non sia qualificata come ristrutturazione edilizia.
L’agevolazione non può essere esclusa per la sola assenza di uno specifico atto generale comunale che ne disciplini l’applicazione: nessuna disposizione subordina infatti il beneficio all’adozione di un provvedimento di questo tipo.
La stessa impostazione vale per l’art. 17, comma 4-bis, D.P.R. 380/2001, che prevede riduzioni del contributo di costruzione per interventi diretti, tra l’altro, alla rigenerazione urbana, all’efficientamento energetico e al contenimento del consumo di suolo. Anche in questo caso, il Comune deve valutare concretamente, caso per caso, se l’intervento, pur qualificato come nuova costruzione, persegua le finalità indicate dalla norma.
Nel caso esaminato, la demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente può, secondo il TAR, determinare attraverso il recupero della superficie lorda esistente effetti di rigenerazione urbana o di contenimento del consumo di suolo. Spetta quindi al Comune verificare concretamente l’applicabilità della riduzione prevista dall’art. 17, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001.
I primi due motivi sono pertanto accolti e il Comune dovrà riesaminare la richiesta di rimborso, applicando il regime previsto dalla normativa vigente.
Il Comune può ricalcolare il contributo di costruzione dopo la variante?
La riqualificazione dell’intervento può comportare una rideterminazione degli importi dovuti a titolo di oneri di urbanizzazione, ma non consente automaticamente di applicare le tariffe vigenti al momento della variante.
Nel caso esaminato, la SCIA del 2024 si era limitata a qualificare come nuova costruzione una parte dell’intervento originariamente considerata ristrutturazione edilizia, senza modificare i parametri dell’opera, ormai quasi completamente realizzata.
Secondo il TAR, quindi, la variante non poteva essere considerata un nuovo titolo edilizio contenente varianti essenziali e non determinava l’applicazione delle tariffe sopravvenute.
Il Comune avrebbe potuto correggere l’originaria qualificazione dell’intervento e rideterminare gli importi dovuti, ma avrebbe dovuto calcolare quanto il privato avrebbe dovuto corrispondere al momento della formazione del titolo originario, utilizzando le tariffe allora vigenti.
In sostanza, il ricalcolo è possibile, ma non può tradursi nell’applicazione retroattiva di tariffe o coefficienti introdotti successivamente al titolo edilizio originario.
Il Comune può modificare successivamente le somme dovute per la monetizzazione delle aree standard?
La società contesta la richiesta di conguaglio relativa alle somme dovute per la monetizzazione delle aree standard.
La ricorrente sostiene che il Comune sia intervenuto oltre il termine previsto per l’esercizio del potere inibitorio nell’ambito della SCIA e senza indicare i presupposti necessari per l’esercizio del potere di autotutela ai sensi dell’art. 21-nonies della Legge 241/1990.
Il Collegio accoglie la censura, distinguendo tra contributo di costruzione e obblighi relativi alla cessione o alla monetizzazione delle aree standard. Mentre le richieste riguardanti il contributo di costruzione hanno natura paritetica, quelle relative alla cessione delle aree standard o alla relativa monetizzazione hanno natura autoritativa. Secondo il TAR, infatti, l’obbligo di cessione delle aree standard costituisce requisito di validità del titolo edilizio e la relativa previsione ne condivide quindi la natura autoritativa.
Ne consegue che l’Amministrazione non può modificare liberamente quanto già determinato in materia di standard, ma deve intervenire mediante l’esercizio dei poteri autoritativi entro il termine previsto dall’art. 19, comma 6-bis, della Legge 241/1990 oppure mediante autotutela, nei termini e alle condizioni stabilite dall’art. 21-nonies della stessa legge.
Nel caso esaminato, il Comune ha richiesto il conguaglio diversi anni dopo la presentazione della SCIA originaria e oltre il termine previsto per l’esercizio del potere inibitorio. Inoltre, il provvedimento impugnato non indicava le ragioni che avrebbero consentito di intervenire in autotutela.
Il Collegio esclude quindi la possibilità per il Comune di procedere a una nuova determinazione delle somme dovute per la monetizzazione degli standard. Di conseguenza, non è stato necessario esaminare le ulteriori contestazioni relative al merito del calcolo e agli atti comunali posti a fondamento del ricalcolo.
È possibile chiedere la restituzione delle somme versate per gli standard urbanistici dopo il perfezionamento del titolo edilizio?
La società chiede la restituzione delle somme versate a titolo di monetizzazione degli standard, sostenendo che la successiva modifica della qualificazione di una parte dell’intervento avesse determinato una riduzione del fabbisogno di aree standard.
Il Collegio dichiara la censura inammissibile.
La quantificazione delle somme dovute a titolo di monetizzazione era stata determinata in relazione alla SCIA del 22 luglio 2020. Eventuali errori avrebbero quindi dovuto essere contestati tempestivamente mediante l’impugnazione del titolo o dei successivi atti con cui il Comune aveva richiesto o confermato, anche implicitamente, la debenza di tali somme.
Non è quindi possibile utilizzare una successiva richiesta di rimborso, presentata a distanza di anni, per rimettere in discussione una determinazione ormai consolidata. La natura autoritativa della monetizzazione opera, dunque, in entrambe le direzioni: limita sia la possibilità del Comune di rideterminare tardivamente gli importi, sia quella del privato di contestarli successivamente mediante una semplice istanza di restituzione.
Bonus energetico del 5%: si applicano le riduzioni del contributo di costruzione?
La società contesta il mancato riconoscimento delle agevolazioni sul contributo di costruzione relativo alla superficie lorda generata dal bonus energetico del 5% previsto dal D.Lgs. 28/2011.
Il Collegio accoglie la censura.
La superficie aggiuntiva era stata calcolata applicando la percentuale del bonus alla superficie lorda già derivante dalle premialità connesse ai diritti edificatori. Di conseguenza, mantiene la stessa natura della superficie di riferimento e può beneficiare delle agevolazioni previste dagli artt. 44, comma 8, e 48, comma 6, della legge regionale n. 12/2005.
Il Collegio richiama inoltre l’art. 17, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, che prevede specifiche agevolazioni per gli interventi finalizzati all’efficientamento energetico. “Secondo il TAR, tali benefici devono essere riconosciuti anche alla superficie generata dal bonus energetico, proprio perché tale superficie deriva da un meccanismo premiale collegato all’efficientamento energetico.
Anche questo motivo di ricorso viene pertanto accolto.
Approfondimenti
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