Garage usato come deposito: quando scatta davvero il cambio di destinazione d’uso?
Il Tar Campania esamina il cambio d’uso di un garage, i criteri per valutarne la rilevanza urbanistica e il ruolo di una corretta istruttoria sul corrispondente regime edilizio
Difficile pensare che un box auto o garage non sia stato mai utilizzato da ciascuno, oltre che come ricovero propriamente di un auto, anche per stipare biciclette moto o semplici masserie di vario genere…Il passaggio da garage a deposito è una questione che, nella pratica edilizia, può creare diversi dubbi interpretativi. Non ogni diversa modalità di utilizzo di un locale comporta infatti, automaticamente, un vero e proprio cambio di destinazione d’uso: perché il mutamento assuma rilevanza urbanistica occorre valutare la funzione concretamente svolta dall’immobile e verificare se essa determini il passaggio ad una diversa categoria funzionale, con possibili effetti anche sul carico urbanistico.
Da qui nasce anche il problema del titolo abilitativo necessario. In particolare, occorre capire quando il nuovo utilizzo possa essere ricondotto ad una semplice modalità di godimento del bene e quando, invece, integri una trasformazione urbanisticamente rilevante, tale da richiedere un permesso di costruire o una SCIA (secondo le modifiche apportate in questi casi dal “Salva casa”). La distinzione diventa particolarmente delicata nei casi in cui non siano eseguite opere materiali, ma cambi in modo stabile la funzione del locale. Questi gli ingredienti base del caso discusso dal Tar Campania (sentenza n. 4465/2026).
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Box auto usato per ricoverare moto e bici: è davvero un cambio d’uso a deposito?
La controversia nasce da un’ordinanza del Comune con la quale era stata ingiunta, ai sensi dell’art. 33 del d.P.R. 380/2001, la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi in relazione ad un immobile in comproprietà dei ricorrenti. Secondo l’amministrazione comunale, il locale, originariamente destinato a box auto, era stato interessato da un abusivo mutamento della destinazione d’uso in deposito.
I proprietari, contestavano presso il giudice amministrativo soprattutto la qualificazione dell’uso concretamente svolto all’interno del locale: a loro avviso, il fatto di servirsi del box per parcheggiare motociclette e biciclette non significava affatto averlo trasformato in un deposito sotto il profilo urbanistico-edilizio. Da qui l’impugnazione dell’ordine comunale di demolizione.
Secondo i proprietari, l’ordinanza era carente sia nell’istruttoria sia nella motivazione:
il Comune non aveva indicato quali opere edilizie fossero state realizzate per trasformare il garage in deposito e neppure quali interventi fosse necessario eseguire per riportare il locale alla destinazione originaria;
soprattutto, l’amministrazione non aveva spiegato perché il ricovero di moto e biciclette dovesse essere considerato incompatibile con la funzione di autorimessa e dovesse quindi integrare un vero mutamento di destinazione d’uso.
Con altro motivo veniva sviluppato ulteriormente il tema della rilevanza urbanistica del cambio d’uso. I ricorrenti sostenevano che un mutamento rilevante presupponesse l’attribuzione dell’immobile a una diversa categoria funzionale e una modifica capace di incidere sugli standard urbanistici. A loro giudizio, utilizzare il box per il ricovero di mezzi di trasporto, comprese motociclette e biciclette, rimaneva pienamente coerente con l’originaria funzione di autorimessa.
Il Comune si è opposto al ricorso sostenendo la correttezza dell’ordinanza. La posizione dell’amministrazione era fondata sull’idea che l’utilizzo come deposito rappresentasse una destinazione distinta da quella propria del garage. Secondo il Comune si sarebbe trattato di un passaggio tra destinazioni edilizie funzionalmente autonome e, proprio per tale ragione, sarebbe stato necessario un previo permesso di costruire.
Il giudizio del TAR: quando il garage diventa realmente deposito
Il TAR ha accolto il ricorso. Il punto di partenza è l’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, secondo il quale assume rilievo urbanistico il mutamento che determina l’assegnazione dell’immobile a una diversa categoria funzionale. Il giudice sottolinea così che la disciplina del cambio di destinazione d’uso serve soprattutto a controllare trasformazioni capaci di incidere sull’assetto urbanistico, sugli standard e sul fabbisogno di servizi.
Applicando questo principio alla vicenda, il Collegio ha rilevato che dagli atti non risultava che il locale avesse perso le caratteristiche proprie di un’autorimessa, né che fosse stato materialmente o funzionalmente convertito in uno spazio destinato a un’attività diversa. Il Comune aveva semplicemente qualificato il box come “deposito”, senza però indicare gli elementi concreti dai quali desumere un effettivo mutamento urbanisticamente rilevante.
Per il TAR, quindi, non basta constatare che in un garage vengono conservati beni o oggetti. Per parlare realmente di trasformazione da garage a deposito occorrono elementi oggettivi dai quali emerga che l’autorimessa ha perso la propria funzione originaria ed è stata stabilmente destinata a una diversa attività. Possono assumere rilievo, ad esempio, eventuali trasformazioni materiali del locale, una diversa organizzazione permanente degli spazi oppure una modalità d’uso tale da rendere il deposito una funzione autonoma e non più meramente accessoria al ricovero dei veicoli. Nel caso esaminato, l’ordinanza non descriveva né opere edilizie né trasformazioni materiali e non spiegava neppure in che modo l’uso contestato avesse provocato il passaggio a una differente categoria funzionale o un aumento del carico urbanistico.
Particolarmente significativa è la precisazione relativa alla nozione di autorimessa. Secondo il TAR:
la nozione di autorimessa non può essere interpretata in termini rigidamente limitati al solo ricovero di autovetture, dovendo piuttosto ricomprendere la funzione di rimessaggio di veicoli e di beni strettamente connessi alla mobilità privata, quale quella concernente motocicli e biciclette, ove tale utilizzo non alteri la funzione oggettiva del locale e non ne comporti la trasformazione in uno spazio destinato ad autonome attività di deposito o magazzino.
L’utilizzo del box per il ricovero di motociclette e biciclette, in assenza di interventi edilizi e di elementi sintomatici di una stabile destinazione a esclusivo deposito di merci o materiali estranei alla funzione accessoria dell’autorimessa, costituisce, pertanto, una modalità di godimento del bene pienamente compatibile con la destinazione originaria assentita e non integra un mutamento di destinazione d’uso ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001.
Quindi, un’autorimessa non può essere ridotta al solo parcheggio delle automobili. Il concetto comprende anche il ricovero di altri veicoli e di beni direttamente collegati alla mobilità privata, come motociclette e biciclette. Questo utilizzo rimane compatibile con la destinazione a garage finché non modifica oggettivamente la funzione del locale e non lo trasforma in uno spazio autonomamente destinato a deposito o magazzino.
Ne deriva che il vero discrimine è la stabilità e l’autonomia della nuova funzione. Il semplice ricovero di moto e biciclette, in assenza di opere e di altri elementi che dimostrino una destinazione stabile ed esclusiva al deposito di merci o materiali estranei alla funzione dell’autorimessa, costituisce soltanto una modalità di utilizzazione del garage. Non rappresenta, di per sé, un cambio di destinazione d’uso ai sensi dell’art. 23-ter.
La stessa conclusione vale per la presenza di mobili o arredi facilmente removibili. Il TAR osserva che:
come osservato da condivisa giurisprudenza, la mera presenza di arredi mobili all’interno di un locale originariamente destinato a box auto, non è, di per sé, idonea a integrare un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante che presuppone, infatti, uno stabile e oggettivo cambiamento dell’utilizzazione dell’immobile, tale da incidere sulla sua funzione urbanistica e sul carico urbanistico che, nella specie, non è provato sia stato realizzato (cfr. in termini TAR Sicilia-Catania, Sez. II, n. 3036/2024).
Tali elementi di arredo non bastano a dimostrare il mutamento urbanistico: occorre invece un cambiamento stabile e oggettivo dell’impiego dell’immobile, capace di incidere sulla funzione urbanistica e sul relativo carico. Nel procedimento in questione una simile trasformazione non era stata provata.
Garage o deposito: non integra mutamento di destinazione d’uso da autorimessa a deposito il mero utilizzo del box per il ricovero di motocicli e biciclette, in assenza di opere o di elementi idonei a dimostrare una stabile e autonoma destinazione a deposito, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 33 del d.P.R. 380/2001
La decisione consente quindi di distinguere due situazioni. Se il locale continua oggettivamente a essere utilizzabile e utilizzato come autorimessa e vi vengono custoditi motocicli, biciclette, attrezzature o beni collegati all’uso del garage, non si verifica automaticamente alcun cambio di destinazione. La funzione di rimessaggio resta prevalente e l’eventuale presenza di oggetti costituisce un uso accessorio.
Diverso è il caso in cui il garage venga stabilmente sottratto alla funzione di autorimessa e adibito in maniera autonoma a deposito o magazzino, soprattutto quando vi siano merci o materiali estranei alla mobilità, una organizzazione permanente degli spazi incompatibile con il ricovero dei veicoli oppure altre circostanze oggettive capaci di dimostrare l’effettiva trasformazione della funzione del locale. È questo passaggio sostanziale, e non la semplice presenza di beni all’interno del box, che può far emergere un mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante.
Una SCIA è sufficiente per trasformare un garage in deposito?
Su questo aspetto la sentenza va letta con particolare cautela. Il TAR Campania n. 4465/2026 non afferma che una SCIA sia sufficiente, in generale, per effettuare un cambio d’uso da garage a deposito. Il Comune aveva anzi sostenuto che, trattandosi a suo giudizio di destinazioni funzionalmente autonome, fosse necessario un previo permesso di costruire.
Il TAR, però, non ha avuto necessità di decidere definitivamente quale titolo edilizio sarebbe stato richiesto per una vera trasformazione del garage in deposito. Ha infatti accertato a monte che, nel caso concreto, il mutamento di destinazione non era stato dimostrato. Non risultavano opere edilizie e non risultava neppure un cambiamento funzionale urbanisticamente rilevante: il provvedimento comunale si basava soltanto su una diversa modalità di utilizzo del locale, considerata insufficiente a configurare un abuso edilizio.
Ne deriva una distinzione importante: nel caso deciso dal TAR non occorreva chiedersi se fosse necessaria una SCIA o un permesso di costruire, perché non risultava esservi stato alcun cambio d’uso da autorizzare. Se invece il garage fosse realmente trasformato in un deposito autonomo, la sentenza del Tar non consente di concludere automaticamente che basti una SCIA. Il corretto titolo abilitativo dovrebbe essere individuato sulla base della concreta natura del mutamento, dell’eventuale passaggio tra categorie funzionali, della presenza o assenza di opere e delle disposizioni urbanistiche e regionali applicabili.
In conclusione, il TAR ha ritenuto fondato il secondo motivo di ricorso, relativo soprattutto al difetto di istruttoria e motivazione e alla mancata dimostrazione dell’abuso. Tale motivo è stato considerato assorbente rispetto alle ulteriori contestazioni. Il giudice ha quindi annullato l’ordinanza comunale, evidenziando che l’art. 33 del Testo Unico Edilizia presuppone un intervento abusivo riconducibile alla ristrutturazione edilizia, mentre nel caso esaminato il Comune non aveva accertato né opere edilizie abusive né un effettivo mutamento funzionale urbanisticamente rilevante.
Approfondimenti
Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a:
Cambio destinazione d’uso: le norme del Testo Unico, le novità del Salva Casa
Che cos’è il carico urbanistico: definizione, normativa e casi pratici.
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