Canone locazione ISTAT: calcolo e aggiornamento luglio 2026

Canone locazione ISTAT: quando si aggiorna, quale indice FOI usare e come calcolare l’aumento al 100% o al 75%, con esempi pratici

L’aggiornamento ISTAT del canone di locazione si calcola normalmente utilizzando l’indice FOI al netto dei tabacchi, ma l’aumento non è sempre dovuto né è sempre pari al 100%.

Nei contratti abitativi a canone libero serve una clausola di aggiornamento; nei canoni concordati valgono anche gli accordi territoriali; nelle locazioni non abitative opera l’art. 32 della legge 392/1978.

Con la cedolare secca, invece, l’aggiornamento del canone è sospeso per la durata dell’opzione.

Ecco un vademecum con tool di calcolo, tabelle ed esempi.

Canone locazione ISTAT: quale indice si usa per l’aggiornamento?

Per aggiornare un canone di affitto si utilizza normalmente l’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, FOI, al netto dei tabacchi. È l’indicatore che ISTAT destina espressamente alle rivalutazioni monetarie, fra cui gli affitti.

L’ultimo dato ufficiale disponibile per le rivalutazioni monetarie è quello di luglio 2026:

Quando si può aggiornare il canone di locazione con l’ISTAT?

L’aggiornamento dipende soprattutto dal tipo di contratto, dalla clausola contrattuale e dal regime fiscale. Non esiste quindi una regola generale secondo cui ogni affitto aumenta automaticamente ogni anno del 75% o del 100% dell’inflazione.

Per il canone libero, senza la clausola di adeguamento, il canone rimane fisso.

Per i contratti a canone concordato, il D.M. 16 gennaio 2017 stabilisce che gli accordi territoriali possono prevedere una percentuale contrattata, comunque non superiore al 75%, e soltanto quando il locatore non abbia optato per la cedolare secca.

Per gli immobili non abitativi, l’art. 32 della L. 392/1978 prevede l’aggiornamento annuale convenuto dalle parti su richiesta del locatore e il limite del 75% per i contratti con durata non superiore a quella prevista dall’art. 27; quest’ultimo stabilisce in generale sei anni per attività commerciali, industriali, artigianali e professionali e nove anni per determinate attività alberghiere e teatrali.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone al 100%?

Con un adeguamento al 100%, l’intera variazione annuale FOI prevista dal contratto viene applicata al canone. La formula è:

Nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione FOI / 100)

Supponiamo, a puro titolo di esempio, che il contratto possa utilizzare la variazione FOI di luglio 2026, pari a +2,8%, e che il canone mensile sia di 800 euro

Il calcolo è quindi: 800 × 1,028 = 822,40 euro.

Come si calcola l’adeguamento ISTAT del canone al 75%?

Con l’adeguamento al 75%, prima si calcola il 75% della variazione FOI e poi si applica il risultato al canone. Con una variazione FOI del 2,8%, la percentuale effettivamente applicata diventa 2,1%.

La formula completa è:

Nuovo canone = canone × [1 + (variazione FOI × 75%) / 100]

Usando ancora un canone di 800 euro:

Il calcolo diventa quindi: 800 × 1,021 = 816,80 euro.

Quale mese ISTAT bisogna utilizzare per aggiornare l’affitto?

Il mese da utilizzare deve essere coerente con quanto previsto dalla clausola di aggiornamento e con la decorrenza del contratto. Non è corretto scegliere liberamente un indice solo perché è l’ultimo pubblicato.

Per esempio, se il contratto prevede un aggiornamento annuale collegato alla variazione FOI relativa al periodo contrattuale, bisogna individuare il dato ISTAT coerente con quella previsione. Quando il dato necessario non è ancora definitivo, è opportuno attendere la pubblicazione pertinente oppure applicare esattamente il meccanismo previsto dalla clausola.

Per evitare errori, ISTAT mette inoltre a disposizione il servizio ufficiale Rivaluta, che calcola le variazioni fra gli indici e consente di ottenere documentazione ufficiale.

Come si aggiorna il canone di locazione in pratica?

L’aggiornamento corretto richiede prima una verifica giuridico-contrattuale e solo dopo il calcolo matematico.

Nel caso della cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la facoltà di chiedere l’aggiornamento è sospesa per il periodo corrispondente all’opzione, anche quando il contratto lo prevedeva.

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