Sopraelevazione in area vincolata: il Salva Casa non sana l’aumento di volume

Un rialzo di 30 cm può essere abuso insanabile se altera sagoma e volume in area vincolata: il TAR chiarisce limiti di tolleranze e Salva Casa

Una sopraelevazione di pochi centimetri può sembrare, a prima vista, una difformità marginale, ma cosa accade se l’intervento interessa un fabbricato collocato in area sottoposta a vincolo paesaggistico e determina aumento di volumetria?

Il TAR Emilia-Romagna, con la sentenza n. 1045/2026, affronta questa tematica analizzando il caso di un edificio autorizzato come intervento di ristrutturazione edilizia, oggetto di un innalzamento contestato dal Comune, con conseguente ordinanza di demolizione.

La sentenza chiarisce che anche una sopraelevazione apparentemente modesta può integrare un abuso edilizio insanabile quando, in area paesaggisticamente vincolata, determina modifica della sagoma e incremento di volumetria, senza che il Salva Casa possa essere invocato come strumento di sanatoria automatica.

Il caso: ristrutturazione autorizzata, ma con incremento di sagoma e volume

Il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire per un intervento di “ristrutturazione con ricomposizione tipologica di un fabbricato ad uso abitazione e servizi”. Tuttavia, a seguito degli accertamenti tecnici svolti, l’amministrazione ha ordinato la demolizione di una serie di opere perché realizzate:

in assenza di titolo abilitativo;
senza autorizzazione paesaggistica;
in difformità dal deposito sismico;
in contrasto con il vincolo di inedificabilità assoluta derivante dalla presenza di un fiume;
in contrasto con lo strumento urbanistico vigente.

Tra le opere contestate vi era la sopraelevazione del fabbricato abitativo, inizialmente quantificata in circa 60 cm e successivamente ridimensionata a 30 cm. Dall’analisi condootta dalla CTU è stato confermato l’incremento di altezza che determinava un aumento volumetrico incompatibile con il vincolo paesaggistico.

L’immobile, infatti, ricadeva nella fascia di tutela di cui all’art. 142, comma 1, lett. c), del D.Lgs. 42/2004, relativa ai fiumi, torrenti e corsi d’acqua e alle relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri.

I motivi del ricorso: tolleranza costruttiva, esigenze tecniche e Salva Casa

Il proprietario ha impugnato l’ordinanza di demolizione limitatamente alla sopraelevazione, sostenendo che l’abuso fosse stato erroneamente qualificato. Secondo il ricorrente l’intervento avrebbe dovuto essere ricondotto alla disciplina regionale più favorevole, con possibilità di regolarizzazione mediante sanzione pecuniaria. Inoltre, secondo il ricorrente, il rialzo sarebbe stato il risultato di lavorazioni tecniche necessarie, come l’inserimento dei solai e del cordolo sommitale, senza reale incremento dell’altezza interna utile.

In giudizio è stato richiamato anche il Decreto Salva Casa, ossia il D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024, che ha introdotto l’art. 36-bis nel D.P.R. 380/2001 per rimettere in discussione l’accertamento degli abusi edilizi avvenuto in epoca anteriore.

Il Salva Casa non è retroattivo

Il TAR respinge questa impostazione, chiarendo che il Salva Casa non può essere utilizzato per valutare retroattivamente la legittimità di un’ordinanza di demolizione già adottata.

Nel caso esaminato, infatti, il provvedimento comunale risaliva al 2020, mentre il D.L. 69/2024 è intervenuto solo successivamente: in applicazione del principio tempus regit actum, la legittimità dell’ordine demolitorio deve essere verificata con riferimento alla normativa vigente al momento della sua emanazione.

La disciplina sopravvenuta, quindi, non poteva costituire parametro di legittimità dell’azione amministrativa già conclusa, né rendere sanabile un intervento che, per la sua incidenza su sagoma e volumetria in area vincolata, risultava incompatibile con la disciplina urbanistica e paesaggistica applicabile.

Il TAR rileva, infatti, che lo stesso ricorrente riconosce la collocazione dell’immobile in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi dell’art. 142, comma 1, lett. c), del Codice dei beni culturali e del paesaggio. La norma tutela, tra l’altro, i fiumi, i torrenti e i corsi d’acqua iscritti negli appositi elenchi, nonché le relative sponde o i piedi degli argini per una fascia di 150 metri.

In un’area così vincolata, la modifica della sagoma e l’incremento volumetrico dell’edificio non erano autorizzabili né al momento dell’adozione dell’ordinanza né alla luce della disciplina attuale, poiché non rientrano tra le innovazioni consentite.

Il Salva Casa non introduce alcuna deroga generalizzata ai vincoli paesaggistici e non consente di superare limiti sostanziali, come quello relativo alla conservazione della sagoma. Nel caso concreto, la CTU ha confermato che il rialzo dell’edificio altera sagoma e volumetria, integrando quindi un incremento non conforme e non regolarizzabile.

Di conseguenza, la normativa sopravvenuta non incide sulla valutazione dell’abuso contestato e non può legittimare un intervento incompatibile con la disciplina paesaggistica e con i limiti costruttivi vigenti. Per queste ragioni, il TAR ritiene infondate le censure del ricorrente, respinge il ricorso e condanna la parte soccombente al pagamento delle spese di giudizio.

Vincolo paesaggistico: il limite sostanziale non è superabile

In presenza di vincolo paesaggistico, il margine operativo si restringe e il tecnico deve verificare in modo preventivo non solo la misura dello scostamento, ma anche la sua incidenza su sagoma, volume, prospetti, titolo edilizio e compatibilità paesaggistica.

Per il TAR, l’intervento era stato autorizzato come ristrutturazione, ma in concreto ha alterato sagoma e volumetria in un contesto nel quale tali modifiche erano vietate. La CTU ha chiarito che, proprio a causa della presenza del vincolo paesaggistico, l’aumento di volumetria causato dall’innalzamento dell’edificio non poteva essere considerato all’interno della ristrutturazione edilizia.

Il Salva Casa non introduce un potere di deroga generalizzata ai vincoli paesaggistici e non consente, quindi, di superare limiti sostanziali come la conservazione della sagoma, quando la disciplina urbanistica e paesaggistica impedisce l’incremento volumetrico.

Sopraelevazione e tolleranze costruttive: il 2% va riferito alle misure progettuali della singola unità immobiliare

La CTU ha accertato che l’intervento: non era fisiologico, non era giustificato da esigenze tecniche necessarie, non rientrava nella soglia di tolleranza del 2%, determinava aumento volumetrico, alterava sagoma e volumetria in area vincolata. Secondo il TAR, pertanto, la soglia del 2% prevista dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 non è applicabile e va riferita alle misure progettuali della singola unità immobiliare; non è dunque possibile utilizzare come parametro l’intero edificio o un generico incremento volumetrico complessivo.

Una corretta gestione delle tolleranze costruttive è essenziale per verificare la coerenza tra progetto, titolo edilizio e opere realizzate. L’impiego di un software per la progettazione edilizia con modellazione BIM integrata consente di sviluppare modelli architettonici accurati, controllare le misure previste e ridurre il rischio di difformità esecutive.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi gli articoli dedicati a: Decreto salva casa, Tolleranze costruttive

La presenza di un vincolo paesaggistico impone una verifica preventiva sulla compatibilità dell’opera e sulla corretta procedura autorizzativa. Errori nella documentazione possono compromettere l’iter edilizio e rendere più complessa la gestione della pratica e per tale motivo ti consiglio l’utilizzo di un software per l’autorizzazione paesaggistica dove hai la possibilità di compilare in modo guidato i modelli per autorizzazione ordinaria o semplificata, archiviare la pratica in formato digitale ed esportare la documentazione da presentare agli enti competenti.

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