Vetrate mobili su pergotenda già autorizzata: serve il permesso?

Il Consiglio di Stato chiarisce quando la chiusura di uno spazio esterno determina una nuova volumetria abusiva

La sentenza 1526/2026 del Consiglio di Stato affronta il tema della qualificazione edilizia delle vetrate mobili installate su una pergotenda già assentita. La questione assume particolare rilievo nella pratica urbanistica, poiché riguarda il confine tra interventi di edilizia libera o pertinenziale e opere capaci di determinare una trasformazione edilizia rilevante del manufatto esistente.

Il giudizio si concentra, in particolare, sull’effettivo impatto urbanistico della chiusura di uno spazio esterno mediante vetrate scorrevoli e sul rapporto tra caratteristiche tecniche dell’opera e creazione di nuova volumetria. La decisione esamina inoltre il valore probatorio degli accertamenti comunali e il criterio secondo cui l’opera edilizia deve essere valutata nel contesto complessivo in cui si inserisce.

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Il caso

Il Comune ha proposto appello contro la sentenza con cui il TAR aveva annullato un’ordinanza di demolizione emessa nei confronti del proprietario di un’attività di ristorazione. Il provvedimento comunale riguardava l’installazione di vetrate mobili scorrevoli sull’unico lato aperto di una pergotenda già autorizzata. Secondo l’amministrazione, tale intervento aveva determinato la chiusura dello spazio coperto dalla struttura e la conseguente creazione di una nuova volumetria realizzata senza il necessario titolo edilizio.

Dagli atti di causa emerge che il proprietario gestiva un complesso immobiliare destinato ad attività di ristorazione, composto da aree pavimentate e attrezzate anche a verde, con manufatti adibiti a cucina, servizi igienici e spazi per il consumo di cibi e bevande sia all’aperto sia al coperto.

In precedenza era stata autorizzata l’installazione di una pergotenda nell’area esterna dell’immobile. Nel corso di un successivo sopralluogo effettuato dagli organi comunali, veniva accertata la presenza di ulteriori opere, tra cui una struttura in muratura con forno prefabbricato, una pensilina metallica collegata alla pergotenda e vetrate mobili scorrevoli installate lungo parte del perimetro della struttura. Nell’area erano inoltre presenti arredi destinati alla clientela e attrezzature per attività ricreative.

A seguito dell’accertamento, il Comune adottava un’ordinanza di demolizione ritenendo che l’installazione delle vetrate avesse comportato la trasformazione della pergotenda in uno spazio chiuso, con conseguente aumento di volumetria urbanisticamente rilevante e realizzato in assenza del prescritto permesso di costruire.

Il proprietario impugnava il provvedimento davanti al TAR sostenendo l’illegittimità dell’ordinanza per violazione delle norme in materia edilizia e difetto di istruttoria. In particolare, contestava la ricostruzione del Comune evidenziando che le vetrate erano mobili e scorrevoli, prive di elementi di stabilità e permanenza tali da configurare una chiusura stabile dell’area interessata dalla pergotenda.

Il TAR accoglieva il ricorso, annullando l’ordinanza di demolizione. Secondo il giudice di primo grado, la vetrata, essendo installata soltanto su un lato della struttura e caratterizzata da sistemi scorrevoli privi di fissità permanente, non determinava una chiusura stabile dello spazio né una modifica sostanziale della sagoma, del volume o della superficie utile dell’area già destinata all’attività di ristorazione.

Il Comune ha proposto appello contro la sentenza di primo grado che aveva annullato l’ordinanza di demolizione relativa all’installazione delle vetrate mobili sulla pergotenda.

L’impugnazione si fondava su un unico motivo di censura. L’amministrazione contestava la decisione del TAR sostenendo che il giudice di primo grado avesse erroneamente escluso la creazione di nuova volumetria. Secondo il Comune, il Tribunale aveva dato rilievo esclusivamente al fatto che la struttura non fosse completamente chiusa su tutti i lati, senza considerare adeguatamente l’effettiva configurazione dell’opera e il suo impatto edilizio complessivo.

Nel giudizio di secondo grado si costituiva il proprietario dell’immobile, chiedendo il rigetto dell’appello e la conferma della sentenza favorevole ottenuta davanti al TAR.

Quando una vetrata mobile perde natura pertinenziale e assume rilevanza urbanistica?

Nel merito dell’appello, il Comune ha sostenuto che il TAR avesse erroneamente escluso la realizzazione di una nuova volumetria. Secondo l’amministrazione, l’installazione delle vetrate mobili aveva determinato la chiusura completa dello spazio coperto dalla pergotenda, poiché l’intervento interessava l’unico lato rimasto aperto della struttura, già delimitata sugli altri lati da elementi murari preesistenti. Per tale ragione, l’opera avrebbe richiesto il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto fondata la tesi del Comune.

Il Collegio ha richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la valutazione della legittimità urbanistico-edilizia di un’opera deve essere effettuata considerando l’intervento nel suo complesso e nel contesto immobiliare in cui si inserisce, così da verificarne l’effettivo impatto sul territorio.

Applicando tale principio al caso concreto, il giudice ha attribuito particolare rilevanza agli accertamenti contenuti nel verbale di sopralluogo redatto dagli organi comunali, ritenuto pienamente attendibile e confermato dalla documentazione fotografica acquisita agli atti.

Dalle verifiche istruttorie emergeva infatti che la pergotenda insisteva su uno spazio già chiuso su tre lati e che l’installazione delle vetrate sul lato residuo aveva comportato la sostanziale chiusura totale dell’area.

Secondo il Consiglio di Stato, tale intervento non poteva essere considerato una semplice modifica accessoria priva di rilevanza edilizia, poiché aveva determinato chiusura totale e creazione di nuova volumetria. Ne conseguiva quindi la necessità del previo rilascio del permesso di costruire.

In assenza del necessario titolo abilitativo, l’ordine di demolizione adottato dal Comune è stato ritenuto legittimo, in quanto finalizzato al ripristino dello stato dei luoghi.

Per tali ragioni, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello del Comune e, in riforma della decisione del TAR, ha respinto il ricorso originariamente proposto dal proprietario dell’immobile.

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