VEPA ante D.L. aiuti-bis: rientrano in edilizia libera?

Il Consiglio di Stato precisa i casi in cui le vetrate panoramiche amovibili installate prima del D.L. 115/2022, che le ha incluse tra le opere di edilizia libera, non richiedono permessi

Il Consiglio di Stato, sentenza n. 628/2026, affronta il tema della qualificazione edilizia delle vetrate panoramiche amovibili e richiudibili (VEPA) installate a chiusura di spazi esterni pertinenziali. Il nodo giuridico riguarda la distinzione tra interventi idonei a determinare una trasformazione edilizia rilevante — con conseguente necessità di titolo abilitativo — e opere leggere e precarie, finalizzate al solo miglior godimento dello spazio esterno, riconducibili all’edilizia libera.

La controversia si colloca in un contesto temporale anteriore all’intervento normativo che ha espressamente incluso le VEPA tra le attività libere, rendendo centrale il ruolo dell’elaborazione giurisprudenziale.

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Il caso

Nel febbraio 2021, l’amministrazione comunale ordinava la demolizione di alcune opere realizzate su un terrazzo di un’abitazione, ritenute eseguite senza i necessari titoli autorizzativi, con particolare riferimento alla chiusura della veranda al primo piano.

La proprietaria impugnava tale ordinanza, chiedendone l’annullamento, sostenendo quanto segue:

le vetrate costituivano un tendaggio amovibile e non una struttura portante stabile;
l’intervento rientrava nell’edilizia libera, quindi non richiedeva permesso di costruire;
l’ordinanza violava le garanzie procedimentali, non tenendo conto delle osservazioni presentate.

Il Tribunale Amministrativo Regionale, con sentenza del gennaio 2023, rigettava il ricorso, evidenziando che, secondo la relazione tecnica prodotta, le opere avevano natura di struttura portante, idonea ad aumentare la volumetria dell’immobile e quindi soggetta a permesso di costruire. Inoltre, il provvedimento demolitorio era considerato un atto vincolato, la cui adozione non poteva configurare violazione delle garanzie procedimentali, anche perché la ricorrente aveva avuto l’opportunità di presentare controdeduzioni durante il procedimento amministrativo.

Avverso tale decisione, la ricorrente proponeva appello, rilevando due principali vizi:

erronea valutazione sotto il profilo edilizio: contrariamente a quanto ritenuto dal TAR, le vetrate soddisfacevano i requisiti della “pergotenda” secondo la giurisprudenza amministrativa. Si evidenziava, in particolare, che i pannelli in vetro, dello spessore di 5-10 mm, erano completamente retraibili e richiudibili a pacchetto, lasciavano spazi aperti per il passaggio dell’aria, scorrevano su sottili binari senza strutture portanti e non modificavano la sagoma, il prospetto o la destinazione d’uso del terrazzo, che restava pertinenziale e accessorio, proteggendo solo dagli agenti atmosferici;
erronea considerazione delle garanzie procedimentali: secondo la ricorrente, il provvedimento non teneva conto delle osservazioni da lei presentate durante il procedimento, rendendo necessario l’annullamento dell’ordinanza.

L’amministrazione si costituiva in giudizio, confermando la propria posizione difensiva.

Quando le VePA rientrano in edilizia libera? Quali sono le caratteristiche tecniche?

Nel caso in esame, si trattava di un terrazzo di un’abitazione sul quale erano state installate, su tre lati, vetrate impacchettabili, note come VEPA (vetrate panoramiche amovibili), prive di infissi tradizionali.

L’appello è risultato fondato per ragioni di natura tecnica e giuridica. Pur essendo vero che le VEPA sono state formalmente riconosciute come opere di edilizia libera a partire dal settembre 2022, anche per interventi realizzati prima di tale data la giurisprudenza del Consiglio di Stato ha più volte qualificato vetrate senza infissi, amovibili e facilmente smontabili, come pergotende, rientranti quindi nelle opere libere.

Difatti, anche per interventi realizzati prima del D.L. 115/2022 (che ha espressamente incluso le VEPA tra le opere di edilizia libera, art. 6 comma 1, lett. b-bis D.P.R. 380/2001, convertito dalla legge n. 142/2022). In particolare, le sentenze 5828/2025 e 607/2025 hanno qualificato le vetrate amovibili come pergotende, in quanto presentano spessore ridotto, assenza di coibentazione termica, facilità di smontaggio e mancanza di collegamento a impianti dell’unità abitativa, caratteristiche che impediscono la formazione di un ambiente stabilmente chiuso.

La giurisprudenza ha precisato che le pergotende rappresentano interventi di edilizia libera quando consentono solo di migliorare la fruizione degli spazi esterni, offrendo riparo da sole, pioggia, vento o umidità, senza trasformarli in ambienti assimilabili a quelli interni (Cons. Stato, Sez. VI, 28 dicembre 2022, n. 11530; Sez. VI, 27 aprile 2021, n. 3393; Sez. VI, 29 novembre 2019, n. 8190). Il Glossario delle opere realizzabili in edilizia libera allegato al D.M. 2 marzo 2018 include espressamente le pergotende tra gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici, qualificate per la mancanza di fissità, stabilità e chiusura permanente.

Nel caso concreto, le vetrate laterali, pur aumentando la vivibilità del terrazzo, non alteravano la sua destinazione pertinenziale né trasformavano lo spazio esterno in ambiente interno. Diverso sarebbe stato se l’area fosse stata collegata agli impianti dell’abitazione o dotata di riscaldamento o altri sistemi di climatizzazione, circostanza che qui non ricorre.

Alla luce di tali considerazioni, il primo motivo di appello è stato accolto, riformando la sentenza del TAR e accogliendo il ricorso di primo grado. Conseguentemente, è stato annullato l’ordine di demolizione, con compensazione delle spese di lite, considerata la complessità e la peculiarità delle questioni giuridiche e normative.

Il Consiglio di Stato accoglie l’appello, riforma la sentenza del TAR e annulla l’ordinanza comunale.

Ricordiamo che, con l’entrata in vigore del D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024, (decreto Salva Casa), è possibile installare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, anche anche su di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a patto che non creino spazi chiusi stabili, mantengano aerazione e ridotto impatto estetico; mentre restano esclusi porticati con diritti pubblici o prospicienti aree pubbliche.

Leggi l’approfondimento su VePA in edilizia libera: le vetrate panoramiche amovibili dopo il Salva Casa

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