Variazione catastale: cos’è, come si fa, obblighi

Variazione catastale: cos’è, quando è obbligatoria e quando no, come si fa, cos’è la planimetria catastale

Gli immobili in Italia sono registrati al Catasto all’interno di “classi catastali” che ne indicano:

la tipologia
la destinazione d’uso
la rendita.

Le classi catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile e sono determinati dall’Agenzia delle Entrate al momento della domanda di accatastamento o in caso di variazione urbana.

L’edificazione di nuovi immobili e la variazione nello stato di quelli già esistenti, connessa con mutazioni che implichino un riesame della originaria categoria, della classe e della consistenza dell’unità immobiliare variata, indipendentemente da quale sia l’esito finale di tale riesame, devono essere dichiarate in catasto con una denuncia di variazione catastale.

Cos’è la variazione catastale?

La variazione catastale è il processo mediante il quale si apportano modifiche ai dati catastali di un immobile. Queste modifiche possono riguardare diversi aspetti, tra cui:

variazioni dati catastali: qualsiasi cambiamento nei dati catastali dell’immobile, come la superficie, la categoria catastale o la destinazione d’uso, richiede una variazione;
variazione toponomastica catastale: questa variazione coinvolge cambiamenti nei nomi delle strade o delle località, ed è spesso richiesta per adeguare gli indirizzi in base agli sviluppi urbani;
variazione catastale tardiva: quando le modifiche a un immobile non vengono dichiarate entro il termine stabilito dalla legge, si parla di variazione catastale tardiva.

La variazione catastale è una dichiarazione, a carico degli intestatari dell’immobile, effettuata con la presentazione all’Agenzia di un atto di aggiornamento predisposto da un professionista tecnico abilitato (architetto, ingegnere, dottore agronomo e forestale, geometra, perito edile, perito agrario limitatamente ai fabbricati rurali, agrotecnico).

Quando è obbligatoria la variazione catastale

Il Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori il direttore dei lavori debba depositare in Comune prova dell’avvenuta presentazione della variazione catastale (con la procedura telematica DOCFA) o una sua dichiarazione che gli interventi non hanno comportato una modifica del classamento.

L’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione catastale si fa risalire ancora più indietro, all’articolo 20 del Rdl 652/1939, secondo cui i titolari di immobili, già censiti, sono obbligati a denunciare le variazioni nello stato che implichino mutazioni, per la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe.

Tale obbligo, di norma, sussiste solo quando venga aumentato il numero di vani, venga incrementata la volumetria o siano apportate variazioni planimetriche; entrando nel dettaglio, determinano l’obbligo di revisione gli interventi con cui si realizza:

la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita catastale (rientrano in questo caso gli interventi su edifici collabenti, il recupero del sottotetto a fini abitativi, l’installazione di impianti che aumentano naturalmente il valore dell’immobile, l’installazione dell’impianto fotovoltaico, impianti di automazione, ascensori).

Come riportato dalla circolare 251/2025 del CNI, l’obbligo di aggiornamento è previsto nell’ipotesi di variazioni riguardanti:

aspetti quantitativi, ossia sostanzialmente la consistenza delle superfici principali e accessorie; 
aspetti qualitativi, cioè aspetti di qualità che incidono sulla categoria e classe dell’Uiu (unità immobiliare urbana), e dunque sulla rendita del bene.

Quando non c’è l’obbligo di variazione catastale

Non vi è necessità di variazione catastale in tre casi:

quando non si rilevano variazioni della consistenza delle superfici, così come classificate dalla poligonazione DOCFA:
quando c’è stata la sola esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione tipo pavimenti, wc, infissi, tetto, facciata, rinforzi strutturali, messa a norma impianti purché siano stati utilizzati materiali comparabili con gli originari;
quando c’è stata la sola installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità dove la potenza installata è inferiore a 3 Kw per il numero di unità immobiliari servite.

Anche in assenza delle condizioni suindicate, si dà luogo all’aggiornamento della rendita se il valore dell’immobile, a seguito di una ristrutturazione, viene incrementato di almeno il 15%.

Più precisamente, la revisione della rendita è sempre dovuta in caso di interventi edilizi di cui all’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia (ristrutturazioni; manutenzioni straordinarie; variazioni nelle caratteristiche tipologiche, distributive e/o impiantistiche; restauro e risanamento conservativo) che comportino un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività (soglia corrispondente alla variazione di una classe catastale), quando gli stessi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari o, nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo, qualora abbiano interessato l’intero edificio.

Il riferimento è alle circolari 10/2005 e 1/2006 dell’Agenzia del Territorio e alla Determinazione del 16 febbraio 2005 che – nell’ambito dell’applicazione dell’art. 1 della Legge 311/2004, comma 336 – individua il 15% come soglia incrementale del valore dell’immobile da considerare, indicatore sintetico e parametro di riferimento per la revisione della rendita.

Come precisato dal Consiglio Nazionale degli Ingegneri nella circolare 251/2025, la variazione del valore di mercato non può essere ottenuta attraverso la semplice somma del valore di mercato prima degli interventi e dei costi sostenuti per gli interventi stessi, ma semmai sarebbe necessario utilizzare opportuni ed adeguati metodi e procedimenti estimativi.

Variazione catastale: procedura DOCFA

Lo strumento che si usa per procedere alla denuncia di variazione catastale è il DOCFA.

Il software DOCFA – scaricabile gratuitamente dal sito internet dell’Agenzia -serve a compilare il modello di dichiarazione della proprietà immobiliare urbana per l’accertamento:

delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione (accatastamento);
delle variazioni dello stato, consistenza e destinazione delle unità immobiliari urbane censite;
delle unità afferenti edificate su area urbana, in sopraelevazione o su aree di corte;
dei beni immobili non produttivi di reddito urbano, ivi compresi i beni comuni, e relative variazioni.

Dal 1° giugno 2015 è obbligatorio l’uso delle procedure telematiche per la trasmissione degli atti tecnici di aggiornamento catastale (DOCFA e Pregeo).

I professionisti devono presentare il documento per via telematica tramite la piattaforma Sister, che prevede l’abilitazione al servizio presentazione documenti.

Quanto costa la variazione catastale

La presentazione degli atti di aggiornamento del Catasto dei Fabbricati con DOCFA prevede il versamento delle tasse per i servizi ipotecari e catastali, nella misura definita dal decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 e successive modifiche e integrazioni.

In particolare, è previsto il versamento di euro 70,00 per ogni immobile oggetto di autonomo censimento al Catasto Fabbricati, derivato da dichiarazione di nuova costruzione ovvero da dichiarazione di variazione, sia che appartenga alle categorie a destinazione ordinaria, speciale o particolare (categorie dei gruppi A, B, C, D ed E) sia che sia censito senza rendita (categorie del gruppo F e BCNC).

In caso di presentazione della dichiarazione in ritardo, vanno corrisposte anche le sanzioni.

Se non vengono rispettati i tempi previsti per la presentazione della variazione catastale, si va incontro a sanzioni. La sanzione va da un minimo di 1.032,00 € ad un massimo di
8.264,00 € (art. 2, c. 12 del D.Lgs. n. 23/2011). La sanzione è quantificata con riguardo alla gravità della violazione, con particolare riferimento al tempo trascorso dalla data della violazione a quella
dell’adempimento pur tardivo ed alla rendita catastale dell’immobile dichiarato, nonché alla presenza di casi di recidiva (art. 7 del D.Lgs. 472/1997).

La sanzionabilità dell’atto di aggiornamento scatta il 31 giorno successivo alla data di ultimazione dei lavori riportata sul documento.

Come fare una variazione catastale

Per fare una variazione catastale in modo corretto è bene seguire passo dopo passo la seguente procedura.

Raccolta dei documenti necessari

Prima di iniziare il processo, bisogna assicurarsi di disporre dei seguenti documenti:

visura catastale: questo documento fornisce una descrizione completa dell’immobile, compresi dati come l’indirizzo, la particella, il foglio, gli intestatari, la rendita catastale, la consistenza e la destinazione d’uso;
planimetria catastale: si tratta di un disegno tecnico fondamentale che rappresenta l’immobile nel Catasto. Contiene informazioni dettagliate sulla disposizione degli spazi, dati metrici e confini.

Valutazione dei costi

Il costo di una variazione catastale comprende diverse voci tra cui il compenso per il professionista che si occupa della procedura da sommare al costo tecnico per la richiesta della pratica stessa.

Tempi di attesa

La procedura per la variazione catastale si completa in tempi relativamente brevi:

il tecnico professionista avvierà la procedura dopo aver raccolto tutte le informazioni necessarie;
l’ufficio competente implementerà la nuova planimetria in circa 7 giorni lavorativi.

Presentazione della richiesta

La richiesta di variazione catastale deve essere presentata entro e non oltre 30 giorni dalla fine dei lavori o dall’identificazione della necessità di variazione.

La verifica delle Entrate sulla variazione catastale

L’art. 1 del D.M. 701/1994, comma 3 – prevede che la rendita proposta dal contribuente rimanga negli atti catastali come “rendita proposta” fino a quando l’Agenzia delle Entrate non provvede con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, e comunque entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni, alla determinazione della rendita catastale definitiva.

Si tratta di un procedimento partecipativo di determinazione della rendita catastale degli immobili appartenenti al catasto fabbricati.

Le modalità ed i termini del procedimento che portano, a seguito della proposta formulata, alla verifica e all’attribuzione della rendita catastale definitiva, sono state oggetto, nel corso degli anni, di diversi documenti di prassi.

Come disposto dall’art. 4 del D.L. 853/1984, comma 21, l’Agenzia delle Entrate ha facoltà di verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni, ed eventualmente modificarne le risultanze censuarie iscritte in catasto.

In cosa consiste la rettifica rendita catastale proposta

Cosa succede se non si presenta la variazione catastale

Se la dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente una comunicazione specifica – una lettera di compliance – per sollecitare l’adempimento richiesto e informarlo sugli elementi, le informazioni e le eventuali omissioni a suo carico.

Grazie a questa comunicazione preventiva il contribuente è messo nelle condizioni di poter presentare controdeduzioni, motivare la mancata presentazione della dichiarazione di variazione dimostrare l’avvenuto adempimento o per potersi ravvedere.

Qualora il contribuente – supportato dal suo tecnico – dovesse accertare l’esistenza dell’obbligo di aggiornamento del classamento catastale e convenire con quanto indicato nella comunicazione ricevuta dall’Agenzia delle Entrate, potrà correggere l’omissione, presentando la dichiarazione di variazione catastale e avvalendosi del ravvedimento operoso.

Il ravvedimento operoso permette di ridurre la sanzione (172 euro anziché 1.032 euro a unità immobiliare) per l’adempimento tardivo.

Se invece il contribuente ritiene di non dover assolvere all’obbligo di aggiornamento catastale, dovrà fornire gli opportuni chiarimenti attraverso i canali messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

In caso di inadempimento entro il 90 giorni, l’Agenzia delle Entrate  notifica un avviso di accertamento e interviene in surroga per aggiornare le rendite e applicare la sanzione.

Nei confronti del contribuente che non provvede alla richiesta di attribuzione della nuova rendita catastale, l’Agenzia delle Entrate procede con la notifica di un avviso di accertamento con il quale l’amministrazione tributaria procede all’attribuzione della rendita catastale in automatico rendendo noto il procedimento al contribuente coinvolto.

Se l’avviso di accertamento viene ritenuto corretto, i destinatari non dovranno procedere ad alcun ulteriore adempimento catastale, perché i dati sono aggiornati direttamente dall’Agenzia.

Il destinatario che, invece, considera l’atto non fondato, potrà chiederne il riesame in autotutela oppure presentare ricorso.

La domanda di riesame in autotutela non sospende i termini per la presentazione di un eventuale ricorso al giudice tributario.

Revisioni parziali del classamento

L’articolo 1, comma 335, della legge 311/2004 consente ai Comuni di richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, ubicate nelle microzone comunali caratterizzate da un anomalo scostamento fra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili. Nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato…e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali“.

La revisione del classamento (cioè della categoria e della classe) comporta la variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari. Va ricordato che la categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile; la classe viene determinata, in primo luogo, in base al contesto urbano di ubicazione e, in secondo luogo, con riferimento alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate per l’attribuzione della categoria.

La revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, situate all’interno delle microzone comunali “anomale”, può essere richiesta dal Comune.

L’Agenzia, accertata la sussistenza dei presupposti, avvia con provvedimento del Direttore l’attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali.

In seguito alle verifiche tecniche effettuate dagli uffici dell’Agenzia, gli intestatari delle unità immobiliari urbane interessate ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale.

Se l’avviso di accertamento viene ritenuto corretto, i destinatari non dovranno procedere ad alcun ulteriore adempimento catastale, perché i dati sono aggiornati direttamente dall’Agenzia.

Il destinatario che, invece, considera l’atto non fondato, potrà chiederne il riesame in autotutela oppure presentare ricorso.

La planimetria catastale

Con la planimetria catastale il professionista indica anche la destinazione d’uso delle varie unità immobiliari e delle varie parti comuni, allo scopo di permetterne una agevole individuazione. La rappresentazione grafica può essere eseguita nella scala ritenuta più opportuna dal tecnico presentatore, preferibilmente 1:500 o 1:200. Questo documento fornisce informazioni dettagliate in conformità alle regole catastali, inclusi i confini, la suddivisione interna dei locali, i dati metrici e altre informazioni rilevanti.

L’elaborato planimetrico è obbligatorio nei seguenti casi:

denuncia di nuova costruzione quando siano presenti due o più unità immobiliari aventi porzioni e/o dipendenze in comune;
denunce di unità in corso di costruzione quale che sia il numero di unità immobiliari anche se non sono presenti parti comuni;
denunce di variazione qualora l’elaborato sia già presente agli atti dell’ufficio ovvero quando si costituiscono beni comuni censibili e beni comuni non censibili.

Ti ricordo l’obbligo della presentazione degli atti di aggiornamento attraverso uno o più file informatici contenenti gli elaborati grafici (planimetrie ed elaborati planimetrici), i dati metrici (superfici catastali) ed i corrispondenti dati identificativi e censuari. Gli elaborati grafici cartacei vengono sostituiti dagli equivalenti modelli informatici “virtuali”. A tal proposito ti consiglio di utilizzare il software progettazione edilizia per aggiornare la planimetria ed elaborare tutti i disegni che ti occorrono, rispettando le disposizioni

Come ottenere la planimetria catastale

Il software di progettazione edilizia può essere estremamente utile per professionisti come geometri, ingegneri, architetti e periti edili quando si tratta di fare variazioni catastali per aggiornare la planimetria di un immobile. Ecco alcune delle ragioni:

efficienza e precisione: il BIM permette di creare una rappresentazione digitale 3D dell’edificio, che può essere facilmente modificata e aggiornata. Questo risulta in un workflow più efficiente rispetto all’uso di metodi tradizionali come il disegno 2D;
interoperabilità: i dati possono essere condivisi tra vari stakeholder (come uffici catastali, clienti, e altri professionisti coinvolti) e questo garantisce una maggiore collaborazione per ottenere la pratica completa e corretta in minor tempo;
coerenza dei dati: una volta apportate le modifiche, è possibile assicurarsi che siano coerenti in tutti i disegni e i documenti. Questo minimizza la possibilità di errori e incongruenze, che potrebbero ritardare l’approvazione delle variazioni catastali;
risparmio di tempo: le modifiche possono essere fatte rapidamente e le simulazioni possono essere eseguite per valutare l’impatto delle variazioni, riducendo così il tempo necessario per completare il processo;
documentazione completa: il BIM può generare automaticamente la documentazione necessaria per le variazioni catastali, incluso disegni, tabelle e relazioni;
archiviazione e manutenzione: una volta completata la variazione catastale, il modello BIM aggiornato può servire come un eccellente strumento di archiviazione e manutenzione, facilitando qualsiasi lavoro futuro o aggiustamento necessario.

 

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