Vano sul lastrico solare condominiale: volume tecnico o sopraelevazione?

Il Consiglio di Stato precisa quando un vano sopra un edificio esistente costituisce volume tecnico e se può essere sanato senza preventiva autorizzazione sismica

La pronuncia 1182/2026 del Consiglio di Stato affronta la corretta qualificazione di un manufatto realizzato sul lastrico solare di un edificio condominiale e la conseguente necessità dell’autorizzazione sismica ai sensi del d.P.R. n. 380/2001.

L’oggetto del contendere ruota attorno alla qualificazione del vano realizzato come “volume tecnico” ovvero come “sopraelevazione” e, conseguentemente, alla necessità di preventiva autorizzazione sismica.

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Il caso

La controversia concerne un permesso di costruire in sanatoria rilasciato per un vano edificato sul lastrico solare di un fabbricato condominiale di quattro piani fuori terra.

Il manufatto consiste in un unico ambiente di circa 23 m2, realizzato in parte in muratura e in parte in legno, con copertura piana in legno lamellare. È dotato di finestra e porta-finestra, collegato internamente al piano sottostante mediante scala a chiocciola, ed ospita un serbatoio d’acqua, uno scaldabagno e ulteriore materiale.

Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari nello stesso edificio, hanno impugnato il titolo edilizio dinanzi al TAR competente, deducendo plurimi profili di illegittimità, tra cui:

erronea qualificazione del manufatto come volume tecnico, sostenendo che la struttura presentasse autonomia funzionale e determinasse un incremento volumetrico;
violazione della disciplina urbanistico-edilizia, per contrasto con la normativa vigente;
mancata applicazione della normativa antisismica, con violazione degli artt. 93 e 94 del d.P.R. n. 380/2001, trattandosi di intervento configurabile come sopraelevazione.

Il giudice di primo grado ha accolto il ricorso, respingendo preliminarmente le eccezioni di tardività e di carenza di interesse sollevate dalle controparti. Nel merito, ha annullato il permesso di costruire in sanatoria, ritenendo che il manufatto realizzato non fosse conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente. In particolare, ha escluso che l’opera potesse essere qualificata come volume tecnico, riconducendola invece alla categoria della sopraelevazione, con conseguente necessità della preventiva autorizzazione sismica.

Avverso tale decisione è stato proposto appello, articolato in tre distinti motivi di censura. In primo luogo, l’appellante ha contestato la ritenuta tempestività del ricorso originario, deducendo un errore di giudizio, la violazione delle norme processuali richiamate, nonché un difetto di motivazione e di istruttoria. In secondo luogo, ha eccepito la carenza di interesse ad agire in capo ai ricorrenti, lamentando un’erronea valutazione dei presupposti e un eccesso di potere sotto diversi profili, tra cui arbitrarietà, contraddittorietà e difetto di motivazione. Infine, nel merito, ha sostenuto l’erroneità e l’illogicità della sentenza, denunciando travisamento dei fatti, violazione e falsa applicazione della normativa di riferimento.

Cos’è un volume tecnico?

Dall’esame degli atti emerge che il vano realizzato sul lastrico solare non può essere qualificato come volume tecnico in senso proprio, né può essere ricondotto agli interventi locali previsti dalle NTC 2008. Esso integra, invece, un intervento di adeguamento strutturale configurabile come sopraelevazione dell’edificio esistente ai sensi dell’art. 90 del D.P.R. 380/01, con conseguente necessità della preventiva autorizzazione sismica prevista dagli artt. 93 e 94 del medesimo decreto. Sotto il profilo definitorio, viene ribadito che il volume tecnico corrisponde ad:

un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa; per tale ragione, i volumi tecnici sono tendenzialmente esclusi dal calcolo della volumetria solo a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile (cfr. d es. Consiglio di Stato sez. V, 4/11/2024, n. 8720 e sez. IV, 14/02/2022, n. 1035).

Nel caso concreto, il manufatto presenta caratteristiche incompatibili con tale nozione e la circostanza che ospiti anche impianti non ne muta la natura, trattandosi di una struttura che determina un aumento della volumetria e si colloca in sopraelevazione rispetto al fabbricato esistente.

Ne consegue che il vano deve essere qualificato come sopraelevazione, soggetta a preventiva autorizzazione sismica. Parimenti, non è possibile ricondurre l’intervento tra quelli di minore rilevanza esentati dagli adempimenti strutturali previsti dalla normativa regionale.

Il Collegio chiarisce, inoltre, che l’obbligo di autorizzazione sismica per “costruzioni, riparazioni e sopraelevazioni” è correlato alla consistenza oggettiva dell’opera e al suo impatto strutturale, non alla qualificazione formale attribuita dal privato. Pertanto, la pretesa natura di vano tecnico non esonera dall’acquisizione del relativo titolo, in quanto la funzione preventiva della normativa antisismica è legata all’ingombro e al peso della struttura, più che alla sua destinazione.

Quanto alla tardività, il Collegio ha ribadito che, nel caso di sanatoria edilizia, il termine per impugnare decorre dalla piena ed effettiva conoscenza del provvedimento e non dalla sua semplice pubblicazione. Poiché non è stata provata una conoscenza anteriore rispetto al 10 agosto 2020, il ricorso notificato il 2 ottobre 2020 è stato considerato tempestivo.

Infine, in merito alla carenza di interesse, è stato chiarito che la sola vicinitas non basta, ma occorre dimostrare un pregiudizio concreto. Nel caso di specie, i ricorrenti – condomini dello stesso edificio – hanno evidenziato un rischio per la stabilità del fabbricato dovuto alla sopraelevazione priva di autorizzazione sismica, integrando così un interesse qualificato e attuale all’impugnazione.

Alla luce di tali considerazioni, l’appello viene definitivamente respinto.

Leggi l’approfondimento su Volume tecnico: cos’è, parametri da considerare ed esempi pratici

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