Un ente può cedere beni a privati che superino i costi della realizzazione dei lavori?
Parere 57/2026: un ente pubblico non può cedere immobili il cui valore superi i costi delle opere pubbliche affidate al privato in un PPP
L’Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC), con il Parere sulla funzione consultiva n. 57 del 3 febbraio 2026, ha tracciato un confine netto sull’utilizzo dell’istituto della “cessione di immobili in cambio di opere“. Il pronunciamento chiarisce che il trasferimento di beni pubblici a privati non può trasformarsi in un’operazione speculativa o sbilanciata, ribadendo il principio di stretta proporzionalità tra il valore del bene ceduto e il costo delle opere pubbliche da realizzare.
Il caso: “Miglioramento del Lungomare” e cessione di aree pregiate
La vicenda trae origine dalla richiesta di un Comune intenzionato ad avviare un Partenariato Pubblico Privato (PPP) per la riqualificazione del proprio lungomare. Lo schema proposto dall’amministrazione prevedeva:
la cessione in proprietà al privato di un terreno di circa 19.200 mq con destinazione turistico-residenziale;
la realizzazione, da parte del privato, dell’opera pubblica e di ulteriori interventi migliorativi per compensare l’eccedenza di valore del terreno;
il riconoscimento al Comune di una percentuale sull’utile di vendita degli appartamenti realizzati dal privato sull’area ceduta.
L’ente locale sosteneva che l’operazione configurasse un PPP legittimo, poiché i rischi (tecnico, operativo e finanziario) sarebbero stati interamente a carico dell’aggiudicatario.
Il quadro normativo: l’articolo 202 del D.Lgs. 36/2023
L’ANAC focalizza l’analisi sull’art. 202 del nuovo Codice dei Contratti Pubblici, che disciplina la “Cessione di immobili in cambio di opere”. Rispetto al passato, il legislatore ha operato scelte precise:
esclusione dagli appalti: a differenza del vecchio codice (D.Lgs. 163/2006), oggi la cessione di immobili come corrispettivo è consentita esclusivamente nell’ambito del Partenariato Pubblico Privato;
natura del bene: gli immobili devono essere di proprietà pubblica, non più destinati a scopi di interesse generale e già inseriti negli atti di programmazione dell’ente;
funzione di corrispettivo: il trasferimento della proprietà agisce come “corrispettivo, totale o parziale” delle opere.
I rilievi dell’Autorità: le criticità del valore eccedente
Il parere n. 57/2026 boccia l’impostazione del Comune sollevando due criticità fondamentali che rendono l’operazione non conforme al dettato normativo:
violazione della congruenza dei valori
Secondo l’interpretazione letterale dell’art. 202, gli immobili pubblici devono essere valutati al prezzo di mercato e il loro valore deve coprire i costi sostenuti dall’operatore, senza eccederli. L’ANAC chiarisce che l’ente non può cedere beni che superino in valore i costi necessari per la realizzazione dei lavori pubblici. L’idea di “compensare” l’eccedenza con opere aggiuntive o quote di utili non appare coerente con lo schema legale.
alterazione del rischio operativo
L’Autorità evidenzia come un valore dell’immobile “eccedente, anche in misura rilevante” rispetto all’opera sposti, di fatto, l’onere dell’operazione sulla parte pubblica. Inoltre, la previsione di recuperare l’eccedenza tramite una percentuale sugli utili di vendita futuri introduce un elemento di incertezza. In questo modo, il rischio non ricadrebbe sul privato, ma sull’amministrazione, che non avrebbe garanzie certe sul recupero del valore del bene ceduto.
Leggi l’approfondimento: Il partenariato pubblico privato nel nuovo codice appalti
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