Titolo abilitativo: tipologie e caratteristiche

Titoli abilitativi edilizi: CILA, SCIA, permesso di costruire, SCIA alternativa al PdC. Ecco cosa sono e quando sono necessari

I titoli abilitativi sono gli strumenti attraverso cui le autorità competenti garantiscono il rispetto delle normative urbanistiche e ambientali, a differenza dell’edilizia libera che permette ai cittadini di realizzare interventi minori senza necessità di un permesso specifico.

Secondo il D.P.R. 380/2001, i principali titoli abilitativi sono: comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), permesso di costruire (PdC) e SCIA alternativa al permesso di costruire.

Nel corso degli anni numerosi cambiamenti legislativi, come il recente “Salva Casa 2024”, hanno spesso creato confusione, rendendo difficile capire quale procedura adottare e quale titolo sia necessario per ogni tipo di intervento.

Per orientarti nella scelta e nella corretta redazione delle pratiche edilizie, puoi utilizzare un software specifico per la gestione dei titoli abilitativi, che ti aiuta a individuare il titolo più adatto all’intervento che intendi realizzare. Per tenere sempre sotto controllo la documentazione di tutti i tuoi progetti, puoi utilizzare anche un sistema di gestione documentale online, che ti permette di organizzare e archiviare in modo sicuro i documenti relativi a qualsiasi pratica edilizia.

Vediamo nel dettaglio cosa sono e quando sono necessari i diversi permessi, considerando le normative vigenti e gli orientamenti della giurisprudenza.

Il Comune può archiviare una CILA in caso di non conformità urbanistica e paesaggistica

A differenza della SCIA, la CILA non prevede un controllo sistematico successivo da parte dell’Amministrazione, ma il Comune conserva il diritto di vigilare e intervenire per garantire la conformità urbanistica e paesaggistica delle opere realizzate su aree con vincoli specifici. Lo chiarisce la recente sentenza 2785/2024 del Tar Lombardia.

Il caso

Il caso esaminato dal TAR Lombardia riguarda un ricorso presentato dai proprietari di un terreno contro un provvedimento del Comune di riferimento che ha archiviato la loro Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Questo provvedimento è stato emesso a seguito di lavori eseguiti senza l’autorizzazione paesaggistica necessaria, in particolare per una recinzione che ha ridotto la carreggiata di una strada vicinale.
I ricorrenti hanno sostituito una vecchia recinzione con una nuova, ma la Polizia Locale ha rilevato che i lavori erano stati effettuati senza le necessarie autorizzazioni. Dopo aver ottenuto la compatibilità paesaggistica, la loro CILA è stata archiviata dal Comune per mancanza di conformità urbanistica.
I ricorrenti hanno contestato il provvedimento, sostenendo che il Comune non avesse il diritto di archiviare la pratica e che vi fosse stata violazione delle norme edilizie.

Inquadramento della CILA e ruolo del Comune

La sentenza chiarisce innanzitutto la natura della CILA, la quale è descritta come un atto privato non autonomamente impugnabile, in quanto si colloca tra l’edilizia libera e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Non prevede un controllo sistematico successivo da parte dell’amministrazione ma solo un potere sanzionatorio. Ciò significa che, a differenza della SCIA, non è sottoposta a verifiche formali e tempi perentori di controllo.

La CILA è “un istituto intermedio tra l’attività edilizia libera e la SCIA, ascrivibile, al pari del secondo, nel genus della liberalizzazione delle attività private, avente carattere residuale, poiché applicabile agli interventi non riconducibili tra quelli elencati agli artt. 6, 10 e 22 del D.P.R. 380/2001, riguardanti, rispettivamente, l’edilizia libera, le opere subordinate a permesso di costruire e le iniziative edilizie sottoposte a SCIA”

Dopo aver chiarito ciò, si specifica però che il Comune conserva il potere di vigilanza sulle opere edilizie, anche quando queste rientrano in una CILA. Pertanto, può intervenire per verificare la conformità urbanistica e paesaggistica dei lavori svolti, come nel caso della recinzione, che risultava su un’area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta secondo il Piano dei Servizi del PGT (Piano di Governo del Territorio).

La decisione del Tar

La sentenza rigetta dunque il ricorso poiché l’archiviazione della pratica è ritenuta giustificata dalla mancanza di conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento, che si colloca su terreno con vincoli che impediscono l’installazione della recinzione. Inoltre, si evidenzia che il Comune ha agito legittimamente esercitando i suoi poteri di vigilanza per tutelare l’interesse pubblico e per il rispetto delle norme urbanistiche​.

In conclusione, il TAR Lombardia ha confermato la legittimità dell’archiviazione della CILA e ha stabilito che le spese legali sarebbero state compensate tra le parti, riconoscendo la complessità della controversia.

Titolo abilitativo: cos’è

Un titolo abilitativo, nel contesto dell’edilizia e delle costruzioni, è un’autorizzazione o un permesso rilasciato dalle autorità competenti, solitamente l’amministrazione comunale o enti locali, che consente a un individuo o a un’azienda di eseguire determinati lavori edilizi su un edificio o una proprietà.

Questi titoli abilitativi sono necessari per garantire che i lavori edilizi siano conformi alle normative e alle leggi locali in materia di costruzioni, sicurezza e pianificazione urbana.

Titoli abilitativi edilizi

Prima dell’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, il sistema dei titoli abilitativi edilizi, regolato principalmente dal D.P.R. 380/2001 (testo unico edilizia), comprendeva una serie di permessi e comunicazioni necessarie per l’esecuzione di interventi edilizi, tra cui:

permesso di costruire (PdC) per la maggior parte degli interventi di nuova costruzione, ampliamento o ristrutturazione significativa di edifici;
DIA (Denuncia di Inizio Attività) per interventi minori rispetto a quelli che richiedevano un PdC;
Super DIA per interventi che, pur essendo più complessi, non richiedevano un permesso di costruzione completo;
CIL (Comunicazione Inizio Lavori) utilizzata per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria che non comportavano modifiche strutturali significative;
Edilizia Libera che includeva una serie di interventi che non richiedevano alcun titolo abilitativo specifico, come piccole opere di manutenzione ordinaria e installazioni non invasive.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016, il numero dei titoli abilitativi è stato ridotto e semplificato, eliminando la DIA, la Super DIA e la CIL, e mantenendo i seguenti:

edilizia libera (senza necessità di alcun titolo, secondo l’art. 6 del D.P.R. 380/2001);
CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata);
SCIA (segnalazione certificata di inizio attività);
permesso di costruire;
SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA).

Titoli abilitativi ed interventi edilizi

I titoli abilitativi sono strettamente legati alla tipologia di interventi da eseguire.

L’art. 3 del D.P.R. 380/2001 definisce le seguenti tipologie di interventi:

interventi di manutenzione ordinaria: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
interventi di manutenzione straordinaria: opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Sono inclusi anche gli interventi frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;
interventi di restauro e di risanamento conservativo: interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
interventi di ristrutturazione edilizia: interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza;
interventi di nuova costruzione: quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti sono comunque da considerarsi tali:

la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente;
gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;
la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
l’installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;
l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all’interno di strutture ricettive all’aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti;
gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

interventi di ristrutturazione urbanistica: interventi rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

Attività di edilizia libera

L’art. 6 comma 1 del D.P.R. 380/2001 definisce una serie di interventi di edilizia libera che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

gli interventi di manutenzione ordinaria;
gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico;
i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali;
le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

Il decreto salva casa 2024 amplia le possibilità di interventi in edilizia libera, aggiornando il Testo Unico dell’Edilizia. Tra le novità principali, si autorizza l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VePA) per chiudere non solo balconi e logge ma anche porticati interni al piano terra, purché non prospicienti aree pubbliche. Queste vetrate devono essere temporanee, trasparenti e non modificare volumetrie o destinazione d’uso, garantendo micro-aerazione e riducendo l’impatto estetico.

Inoltre, rientrano in edilizia libera le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale è costituita da tende, come tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche pergole bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, a condizione che non creino spazi chiusi stabili e rispettino le linee architettoniche preesistenti. Resta l’obbligo di conformità a piani urbanistici, normative di settore e regolamenti condominiali.

Titoli abilitativi: la comunicazione di inizio lavori asseverata CILA

La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è una comunicazione che l’avente diritto presenta al Comune per realizzare interventi che non ricadono nella condizione di richiesta del permesso di costruire, SCIA, edilizia libera.

Tale comunicazione si presenta allo SUE (sportello unico per l’edilizia) del comune in cui ricade l’immobile oggetto di intervento. In alcuni comuni è possibile inviarla in maniera telematica, altri prevedono la consegna manuale, altri ancora prevedono la consegna via PEC.

I lavori per cui si richiede la CILA devono rispettare alcune caratteristiche dell’edificio:

non devono interessarne la struttura;
non devono modificarne la volumetria;
non devono modificarne la destinazione d’uso.

I lavori sono:

interventi per rinnovare e sostituire parti di edifici;
interventi per realizzare ed integrare con innovazioni i servizi igienico-sanitari e tecnologici;
frazionamento o accorpamento di unità immobiliari anche con variazione delle superfici delle singole unità (purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso).

Ad esempio, la manutenzione straordinaria che non tocca la struttura dell’edificio, la diversa distribuzione degli ambienti (demolizione e ricostruzione di tramezzi), il rifacimento del bagno, il rifacimento di alcuni impianti, l’installazione di un sistema a cappotto termico, ecc.

Titolo abilitativo edilizio: segnalazione certificata di inizio attività SCIA

La SCIA edilizia è un titolo abilitativo necessario per interventi sulle parti strutturali degli edifici. Può essere presentata dal proprietario dell’immobile insieme alla relazione di un tecnico abilitato.

La SCIA può essere consegnata il giorno in cui iniziano i lavori, riducendo il periodo d’attesa.

La principale differenza tra la CILA e la SCIA sta nel tipo di lavori: la SCIA è per lavori di manutenzione straordinaria che modificano la struttura, mentre la CILA è per lavori di minore entità. La SCIA deve essere presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune. Il costo della SCIA varia in base alla tipologia dell’intervento e alle attività tecniche coinvolte. Le sanzioni per la mancata presentazione della SCIA possono includere sanzioni pecuniarie e ulteriori sanzioni se i lavori sono già in corso o completati.

L’articolo 22 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che sono realizzabili mediante SCIA:

gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c.

Sono realizzabili mediante SCIA le varianti a permessi di costruire che:

non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004;
non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

SCIA alternativa al permesso di costruire, “super SCIA”

La SCIA alternativa al permesso di costruire (chiamata anche super-SCIA in maniera informale) è regolamentata dall’art. 23 del  D.P.R. 380/2001. In alternativa al permesso di costruire possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio di attività:

gli interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c);
gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica;
gli interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Titolo edilizio abilitativo: il permesso di costruire

Secondo l’art. 10 del D.P.R. 380/2001 costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

gli interventi di nuova costruzione;
gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

La domanda per il rilascio del permesso di costruire viene sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell’articolo 11 e va presentata allo sportello unico corredata da:

un’attestazione concernente il titolo di legittimazione;
elaborati progettuali richiesti;
dichiarazione del progettista abilitato che assevera la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati.

Gestione smart dei titoli abilitativi edilizi

Di seguito ti propongo un video in cui puoi vedere come il software per i titoli abilitativi ti guida, in maniera semplice e veloce, nella scelta del titolo abilitativo corretto a seconda dell’intervento edilizio da realizzare. Con questo strumento hai a disposizione un archivio con tutti i modelli, puoi compilare in maniera guidata il modello, archiviare e gestire il titolo abilitativo in formato elettronico oppure esportarlo in formato PDF o stamparlo.

Sentenze e approfondimenti di riferimento

Di seguito si riportano alcuni interessanti casi giuridici ed approfondimenti in relazione ai titoli abilitativi.

Suolo pubblico: concessione o permesso di costruire? E i diritti dei terzi?

Un dehors può ledere i diritti di chi abita o lavora intorno? Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 805/2025, ribadisce che la concessione di suolo pubblico non equivale a permesso di costruire e non autorizza a violare i diritti di terzi.

La vicenda nasce dal ricorso di un condominio contro un dehors, ritenuto lesivo dei propri diritti. Il Comune, pur riconoscendo alcune irregolarità edilizie del manufatto, ha respinto la propria responsabilità verso il condominio.

Il Consiglio di Stato ha chiarito che:

la concessione di suolo pubblico è distinta dal permesso di costruire e tutela l’interesse pubblico all’uso del suolo;
il Comune valuta la compatibilità del dehors con l’interesse pubblico, ma non è tenuto a tutelare gli interessi privati (es. del condominio);
la concessione è rilasciata “senza pregiudizio per i diritti dei terzi”, che possono far valere le proprie ragioni in sede civile;
l’assenso del condominio non è necessario per la concessione, né questa autorizza a ledere i diritti condominiali;

In sintesi, il Comune autorizza l’occupazione del suolo pubblico valutando l’interesse collettivo, ma non si sostituisce ai privati nella tutela dei propri diritti, che restano azionabili nelle sedi opportune. La concessione di suolo pubblico e la tutela dei diritti dei terzi sono quindi due aspetti distinti.

Pergolato ombreggiante posti auto: occorre il titolo edilizio?

La sentenza 2068/2024 del TAR Campania ha confermato l’obbligo di titolo edilizio per un pergolato ombreggiante per posti auto.

Nel caso in esame in Tar ha respinto il ricorso di un’azienda contro l’ordinanza comunale che contestava un abuso edilizio per una struttura ombreggiante installata senza permesso di costruire. L’azienda sosteneva che la struttura, costituita da tubolari in acciaio senza fondazione, fosse un’opera precaria esente da autorizzazione. Tuttavia, il TAR ha stabilito che la struttura, essendo ancorata sia al suolo che al muro di cinta e priva di amovibilità, rappresenta una costruzione stabile e duratura, soggetta quindi al permesso di costruire ai sensi del D.P.R. 380/2001. La decisione ribadisce che anche le strutture leggere, se stabili e di grandi dimensioni, richiedono autorizzazione edilizia e, in questo caso, anche paesaggistica, poiché non rientrano tra le opere di edilizia libera.

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