Tettoia in area vincolata e sismica: serve il permesso dopo il Salva Casa?

La Cassazione ribadisce i requisiti necessari per rientrare in edilizia libera ai sensi dell’art. 6 D.P.R. 380/01

Gli interventi rientranti in edilizia libera sono stati ampliati con il D.L. 69/2024, convertito in legge nello stesso anno, suscitando nuove questioni interpretative in merito alla qualificazione di alcune opere accessorie agli edifici esistenti. Tra queste, le tettoie rappresentano una tipologia di manufatto frequentemente oggetto di contenzioso, soprattutto quando realizzate in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o in zone sismiche.

La sentenza n. 274/2026 della Cassazione offre l’occasione per chiarire i limiti applicativi della riforma e i criteri distintivi tra opere liberamente eseguibili e interventi soggetti a titolo edilizio.

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Il caso

La vicenda riguarda la realizzazione di una tettoia di ampia estensione, installata su una superficie scoperta pertinenziale a un edificio preesistente. L’opera era costituita da una struttura portante metallica stabilmente ancorata, con copertura inclinata e munita di pluviale, risultando destinata a un utilizzo duraturo nel tempo.

L’intervento era stato eseguito in assenza di permesso di costruire, nonché senza le necessarie autorizzazioni paesaggistiche e antisismiche, in un contesto territoriale assoggettato a specifici vincoli.

La Corte di appello ha confermato la sentenza del tribunale di primo grado, che aveva condannato la ricorrente per violazioni in materia edilizia, paesaggistica e antisismica relative alla realizzazione di una tettoia.

Avverso questa decisione, la ricorrente ha proposto ricorso per cassazione, tramite il proprio difensore, articolando la censura in un unico motivo di impugnazione.

La ricorrente contesta la motivazione della sentenza sostenendo che:

la tettoia non richiederebbe il rilascio di permesso di costruire;
essendo un intervento di minima entità, non si configurerebbe la violazione della normativa antisismica (artt. 93 e 95 del D.P.R. 380/2001), relativa all’esecuzione di opere in zona sismica senza deposito preventivo dei progetti;
in merito alla violazione paesaggistica, si potrebbe applicare l’art. 131-bis c.p., anche in assenza di un giudizio di abitualità.

La difesa ha inoltre depositato memoria integrativa a sostegno del ricorso.

La Corte ha osservato, richiamando i principi consolidati della giurisprudenza, che l’opera in esame non presenta i requisiti di pertinenzialità richiesti in ambito urbanistico ed edilizio, che differiscono da quelli civilistici. In particolare, la tettoia oggetto della contestazione, essendo un prolungamento stabile dell’edificio principale, manca dell’elemento essenziale dell’autonomia strutturale rispetto all’edificio stesso.

La Corte ha inoltre precisato che, secondo l’orientamento giurisprudenziale, una tettoia aperta su tre lati richiede il permesso di costruire, distinguendosi per consistenza strutturale e impatto morfologico dalle strutture leggere e removibili, come le pergotende, e incidendo in modo significativo sulla sagoma dell’edificio.

A questo proposito, la Corte ha richiamato le modifiche normative introdotte dal D.L. 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, (Decreto Salva Casa) che ha aggiornato il D.P.R. 380/2001 introducendo, nell’art. 6, la lettera b-ter). Tale disposizione individua le opere di edilizia libera come quelle destinate alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, realizzate principalmente con tende, tende da sole o pergole mobili, eventualmente sostenute da strutture fisse, addossate o annesse agli immobili, che non creino spazi chiusi stabili, non alterino i volumi e siano integrate armonicamente nelle linee architettoniche preesistenti.

In pratica, perché un’opera possa considerarsi edilizia libera, è necessario che soddisfi tutte le seguenti condizioni:

funzione esclusiva di protezione dagli agenti atmosferici;
sia costituita prevalentemente da elementi mobili o retrattili, come tende o pergole bioclimatiche;
sia addossata o annessa all’edificio, eventualmente con strutture fisse di sostegno;
non crei spazi chiusi stabili con aumento di volumi o superfici;
presenti caratteristiche tecniche e profilo estetico tali da ridurre l’impatto visivo e armonizzarsi con l’edificio.

La mancata osservanza anche di una sola di queste condizioni esclude l’applicabilità dell’edilizia libera.

Nel caso specifico, la tettoia realizzata su lastrico solare, di circa 93 m2 e 2,20 m di altezza, con struttura portante in tubolari di ferro fissati su piastre metalliche e copertura a una falda inclinata, non rientra tra le opere di edilizia libera. Per le sue caratteristiche, si tratta di un intervento di nuova costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.5) del D.P.R. 380/2001.

In questo contesto, i giudici di appello hanno sottolineato che la tettoia oggetto della contestazione costituisce un prolungamento stabile dell’edificio principale, di notevoli dimensioni (circa 93 m2 di superficie e 2,20 m di altezza), con struttura portante in tubolari di ferro. Tale consistenza conferisce all’opera stabilità e impatto significativo sull’edificio, rendendola estranea ai meri elementi di arredo o alle strutture pertinenziali.

Va inoltre ribadito che, ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. b-ter), del D.P.R. 380/2001, come novellato dal D.L. 69/2024, convertito in legge n. 105/2024, non rientrano nell’edilizia libera tettoie di questo tipo, né altri manufatti leggeri che:

creino uno spazio chiuso al servizio di esigenze non temporanee;
siano utilizzati stabilmente come ambienti di lavoro, depositi o magazzini.

La realizzazione di tali opere integra quindi un intervento di nuova costruzione, con tutte le conseguenze in termini di titolo abilitativo e conformità normativa (cfr. Sez. 3, n. 39596 del 12/09/2024, Rv. 287036).

Sulla base delle valutazioni precedenti, la Corte ha ritenuto che il ricorso debba essere dichiarato inammissibile.

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