Testo Unico Edilizia: orientamenti ed evoluzioni nella giurisprudenza 2025
Salva Casa, tolleranze, destinazione d’uso, agibilità e abitabilità, pergotende: scarica il massimario in PDF delle principali pronunce 2025 del Consiglio di Stato
La Seconda Sezione del Consiglio di Stato ha rilasciato l’aggiornamento 2025 del massimario delle pronunce in materia di edilizia e urbanistica. Il documento rappresenta uno strumento di consultazione avanzato per l’interpretazione sistematica della giurisprudenza amministrativa più recente, offrendo un quadro organico e aggiornato sugli orientamenti consolidati e sulle principali evoluzioni applicative del Testo Unico dell’Edilizia.
Il massimario (disponibile in PDF in fondo all’articolo) organizza in maniera sistematica la materia urbanistica, evidenziando le questioni più rilevanti affrontate dai tribunali amministrativi nell’ultimo anno, tra cui abusi e sanzioni, regime del “Salva Casa” e sanatorie, mutamento di destinazione d’uso, titoli edilizi e procedure, elementi accessori e pergotende e pianificazione e vincoli.
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Temi affrontati
Il testo è caratterizzato da un elevato grado di dettaglio ed un’organizzazione tematica, che consente una consultazione mirata sia per finalità operative sia per approfondimenti di studio. Le massime sono accompagnate da riferimenti puntuali alle sentenze.
Gli argomenti sono organizzati in una macro-area dedicata a edilizia e urbanistica, seguendo un criterio tematico (per materia), logico–progressivo (dal titolo edilizio all’abuso, fino alle sanzioni e alla pianificazione), operativo (centrato sui problemi applicativi più frequenti):
1.1 Tipologia di abusi edilizi;
1.2 Cambio di destinazione d’uso;
1.3 Titolarità e legittimazione sul titolo edilizio;
1.4 Titoli edilizi diversi dal permesso di costruire;
1.5 Agibilità e abitabilità;
1.6 Silenzio-assenso;
1.7 Regolamenti edilizi: violazione;
1.8 Ordine di sospensione dei lavori;
1.9 Ingiunzione a demolire;
1.10 Inottemperanza all’ordine di demolizione;
1.11 Acquisizione al patrimonio pubblico;
1.12 Sanzione pecuniaria;
1.13 Fiscalizzazione dell’abuso;
1.14 Sanatorie;
1.15 Abusi commessi ante 1967;
1.16 Contributo di costruzione;
1.17 Atti unilaterali d’obbligo: violazioni;
1.18 Piano Casa e recupero sottotetti;
1.19 Attività di edilizia libera;
1.20 Vincolo cimiteriale;
1.21 Servitù d’uso pubblico su suolo privato condominiale;
1.22 Nozione di centro abitato e sua rilevanza urbanistica;
1.23 Rapporto tra funzione di pianificazione comunale e disciplina regionale;
1.24 Accoglimento delle osservazioni motivate da interessi privati;
1.25 Discrezionalità pianificatoria dei comuni e distretti agroalimentari;
1.26 Concetto di destinazione agricola;
1.27 Destinazione di immobile a logistica e oneri concessori;
1.28 Principio di tipicità e nominatività degli strumenti urbanistici;
1.29 Tutela del paesaggio e patrimonio storico tramite strumenti urbanistici;
1.30 Inammissibilità della retrocessione totale in caso di vincolo espropriativo;
1.31 Pianificazione territoriale post-riforma costituzionale 2001;
1.32 Rapporto tra strumenti di pianificazione urbanistica e clausole di salvaguardia;
1.33 Edilizia convenzionata;
1.34 Nozione di pergotenda.
Abusi edilizi e qualificazione degli interventi
Una parte centrale della raccolta è dedicata alla ricostruzione sistematica delle tipologie di abuso edilizio, distinguendo tra interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in totale o parziale difformità, nonché in variazione essenziale. Particolare attenzione è riservata alle opere incomplete, chiarendo quando esse possano integrare una totale difformità e legittimare l’ordine di demolizione, anche alla luce dei più recenti arresti dell’Adunanza Plenaria. Il Consiglio di Stato ribadisce un approccio sostanziale, fondato sulla funzionalità autonoma dell’opera e sulla possibilità – o meno – di conseguire un titolo edilizio valido.
Regime sanzionatorio, demolizione e fiscalizzazione dell’abuso
Il testo approfondisce in modo articolato il sistema delle sanzioni edilizie, soffermandosi sulla natura giuridica delle misure ripristinatorie e della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione (fiscalizzazione dell’abuso edilizio). Viene esclusa la natura penale di tali sanzioni, con conseguente non applicabilità dei principi CEDU e della Carta di Nizza.
Il testo prosegue con una trattazione organica di silenzio assenso, ordini di sospensione lavori, ingiunzione a demolire, inottemperanza e acquisizione al patrimonio pubblico, sanatorie ordinarie e straordinarie, condono edilizio, sanatoria paesaggistica e sismica, abusi antecedenti al 1967.
Titoli edilizi: permesso di costruire, SCIA e CILA
Il massimario offre una ricognizione completa dei titoli abilitativi edilizi, chiarendo il corretto inquadramento degli interventi tra edilizia libera, manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Particolare rilievo assume la trattazione di SCIA e CILA, con riferimento ai poteri di controllo della pubblica amministrazione, ai limiti temporali dell’autotutela e all’impugnabilità degli atti adottati dagli enti locali. Vengono affrontati anche i casi di uso improprio dei titoli semplificati e le conseguenze sanzionatorie.
Sanatorie edilizie e regime intertemporale
Un’ampia sezione è dedicata alle sanatorie, sia ordinarie sia straordinarie, con un’analisi puntuale dell’accertamento di conformità, del requisito della doppia conformità e dei limiti alla sanatoria condizionata. Il massimario chiarisce gli effetti procedimentali della presentazione dell’istanza di sanatoria su procedimenti repressivi già avviati e affronta il tema del regime intertemporale, in particolare con riferimento alle modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, escludendone l’applicazione retroattiva in assenza di una disciplina transitoria espressa.
A tal proposito, può esserti di supporto la guida PDF al Salva Casa, che include anche una sezione giurisprudenziale con casi esemplificativi sui principali aspetti edilizi e urbanistici modificati dal D.L. 69/2024 e Legge di conversione 105/2024.
Cambio di destinazione d’uso e carico urbanistico
Il Consiglio di Stato analizza anche aspetti relativi al mutamento di destinazione d’uso, ribadendone la rilevanza urbanistica ogniqualvolta comporti un incremento del carico urbanistico. Il massimario affronta casi esemplificativi, come la trasformazione di immobili in luoghi di culto, il passaggio da garage o cantine a uso residenziale e la distinzione tra pertinenze e unità immobiliari autonome. Viene sottolineata la necessità di una valutazione concreta degli effetti sul territorio e, nei casi rilevanti, dell’acquisizione del permesso di costruire.
Ordini di demolizione e tutela dell’affidamento
Un ulteriore filone tematico riguarda l’ordine di demolizione, analizzato sotto il profilo dei presupposti, delle modalità di esecuzione e del rapporto con il decorso del tempo. Si chiariscono i limiti alla tutela dell’affidamento del privato, l’autonomia del procedimento amministrativo rispetto a quello penale e i casi in cui l’inottemperanza conduce all’acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio pubblico. Viene inoltre approfondito il tema dell’onere probatorio in materia di abusi edilizi.
Agibilità, abitabilità e interessi pubblici tutelati
Il testo ricostruisce l’evoluzione dell’istituto dell’agibilità, evidenziandone la funzione attuale quale strumento di tutela non solo igienico-sanitaria, ma anche della sicurezza, dell’efficienza energetica e dell’ambiente. Il Consiglio di Stato chiarisce il rapporto tra agibilità e cambio di destinazione d’uso, sottolineando come il requisito si inserisca oggi in una visione più ampia della funzione sociale della proprietà.
Pianificazione urbanistica e governo del territorio
La parte finale della raccolta affronta i temi della pianificazione urbanistica, della discrezionalità comunale e dei rapporti tra disciplina statale e regionale.
Vengono esaminati istituti quali il contributo di costruzione, le convenzioni urbanistiche, gli atti unilaterali d’obbligo, l’edilizia convenzionata e i vincoli urbanistici e paesaggistici.
Il Consiglio di Stato ribadisce il principio di tipicità degli strumenti di pianificazione e il ruolo centrale del Comune nel governo del territorio.
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