Sismabonus acquisti e sconto in fattura: conta quando si paga

Importante chiarimento del Fisco sulle agevolazioni fiscali per l’acquisto di immobili adeguati sismicamente

Il Sismabonus acquisti, pur essendo calcolato sul prezzo risultante dal rogito, si “aggancia” alle spese effettivamente sostenute (pagate).

Se lo sconto in fattura viene comunicato per importi non coerenti con quanto effettivamente pagato, l’opzione non si perfeziona e il credito d’imposta in capo al fornitore non esiste.

È il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 31/2026.

Il caso: rogiti nel 2024, ma pagamenti (in gran parte) nel 2025

Una società di costruzione/ristrutturazione vende nel dicembre 2024 tre unità immobiliari e concede a ciascun acquirente uno sconto in fattura di 81.600 euro (cioè l’85% del tetto massimo di 96.000 euro per unità).

Il problema nasce perché, dai rogiti, risulta che nel 2024 è stata pagata solo una parte del prezzo, mentre la quota restante viene versata nel 2025. La società chiede quindi conferma che la detrazione “maturi” nel 2024 (anno del rogito e fine lavori) e che, di conseguenza, lo sconto/cessione siano validi.

Il chiarimento chiave: per il Sismabonus acquisti vale il criterio del pagamento

L’Agenzia è netta: il Sismabonus acquisti spetta nell’anno in cui la spesa è effettivamente sostenuta (cioè pagata), indipendentemente dalla data del rogito, che resta comunque rilevante solo per stare dentro i termini di vigenza dell’agevolazione.

E aggiunge un passaggio decisivo: anche se la detrazione è calcolata sul prezzo indicato nell’atto, è commisurata alla spesa effettivamente sostenuta e documentata; quindi senza pagamento non c’è “maturazione” della detrazione.

Conseguenza pratica nel caso esaminato: avendo pagato una parte nel 2024 e una parte nel 2025, ciascun acquirente può fruire del Sismabonus acquisti in relazione alle spese pagate nei singoli anni, applicando le percentuali e le condizioni “ratione temporis” (cioè quelle vigenti nei rispettivi anni).

Effetto “tagliola” sulle opzioni: sconto/cessione solo fino al 31 dicembre 2024

La risposta ricorda anche un altro punto cruciale: per le detrazioni “ordinarie” (diverse dal Superbonus), l’opzione per sconto in fattura o cessione del credito è ammessa, ai sensi dell’art. 121, solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024.

E qui entra in gioco il dettaglio operativo che spesso crea errori: se lo sconto è parziale, per individuare quando la spesa è “sostenuta” bisogna guardare alla data del pagamento della parte di corrispettivo che eccede lo sconto, e non alla data di emissione della fattura; la data fattura conta solo se lo sconto è integrale (pari all’intero corrispettivo).

Perché (in questo caso) il credito dell’impresa “non nasce”

Arriviamo al punto più “pesante” per l’impresa.

L’Agenzia osserva che nelle fatture di dicembre 2024 è stato indicato uno sconto di 81.600 euro (massimo teorico), ma non risultava pagato l’importo eccedente lo sconto fino a concorrenza del corrispettivo indicato in fattura.

In altre parole: lo sconto sarebbe stato correttamente “ancorato” solo se:

la fattura avesse indicato un corrispettivo pari a 96.000 euro, e
fossero stati pagati 14.400 euro (la quota non coperta dallo sconto).

Solo in questo scenario, precisa l’Agenzia, l’impresa avrebbe maturato un credito d’imposta pari al massimo riconoscibile (81.600 euro) per ciascun appartamento.

Poiché invece le opzioni sono state trasmesse per importi non spettanti, non possono ritenersi correttamente esercitate e quindi in capo alla società non sono maturati i crediti d’imposta corrispondenti agli sconti concessi.

Conclusioni pratiche

Se il prezzo (o la parte non coperta da sconto) viene pagato nel 2025, la detrazione “segue” il pagamento: non basta dire “atto nel 2024”.
Se resta una quota da pagare oltre lo sconto, la spesa si considera sostenuta quando si paga quella quota.
Se lo sconto è comunicato per un importo che non “aggancia” una spesa effettivamente sostenuta entro i termini, l’opzione non si perfeziona e il credito non nasce.

Approfondimenti

Per saperne di più, leggi il nostro focus “Sismabonus Acquisti 2026: come accedere alla detrazione”

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