Silenzio-assenso per accertamento di compatibilità paesaggistica: quando è valido?

CdS: la mancata espressione del parere vincolante della Soprintendenza entro 90 giorni non comporta la formazione di un titolo tacito, ma la perdita del carattere vincolante

La sentenza del Consiglio di Stato n. 836/2026 chiarisce i limiti entro i quali l’amministrazione può negare un accertamento di compatibilità paesaggistica e di conformità edilizia, anche in presenza di istanze presentate dal privato e del presunto silenzio-assenso della Soprintendenza. Il caso evidenzia le condizioni in cui le opere realizzate senza titolo possono essere regolarizzate e i presupposti per il rigetto delle istanze di sanatoria.

Per presentare la richiesta di accertamento all’ente competente è necessario allegare diversi documenti, tra cui la relazione paesaggistica. Per prepararla in modo rapido e senza rischiare errori che potrebbero compromettere anche la successiva verifica di compatibilità paesaggistica, puoi utilizzare il software relazione paesaggistica che ti consente di avere la documentazione che ti occorre in linea con le normative vigenti.

Il caso

Una società privata presenta al Comune un’istanza per ottenere l’accertamento di conformità edilizia e la verifica della compatibilità paesaggistica di alcune opere realizzate senza titolo autorizzativo su un immobile residenziale.

Le opere oggetto della richiesta riguardano principalmente:

la riduzione dei volumi di una dependance con la creazione di una veranda in sostituzione della zona giorno;
la trasformazione di alcuni locali interrati, originariamente autorizzati come cantine, in spazi ad uso tecnico e sanitario;
altre difformità rispetto ai titoli edilizi originari.

L’ufficio comunale competente, ritenendo ammissibile l’istanza, prepara una relazione tecnica favorevole e la trasmette alla Soprintendenza per ottenere il parere vincolante previsto dalla normativa paesaggistica.

Non ricevendo risposta entro i termini di legge, si forma, in teoria, il silenzio-assenso. Il Comune procede quindi alla determinazione dell’indennità risarcitoria prevista, importo che la società corrisponde regolarmente.

Successivamente, la Soprintendenza solleva dubbi sull’ammissibilità della richiesta e chiede ulteriori verifiche, in particolare riguardo all’uso dei locali interrati, che sembrano essere trasformati in centro benessere, con vasca idromassaggio, sauna, bagno turco e palestra.

Il Comune effettua le verifiche richieste e trasmette le risultanze alla Soprintendenza, segnalando che alcuni locali interrati appaiono effettivamente trasformati in spazi con destinazioni diverse dalle cantine e, in qualche caso, utilizzati anche come stanze da letto.

Con nota successiva, la Soprintendenza conferma l’inammissibilità dell’istanza, rilevando che le opere hanno comportato un aumento di volumi e superfici utili, con un impatto rilevante sul paesaggio tutelato.

Di conseguenza, il Comune comunica alla società il preavviso di diniego dell’autorizzazione paesaggistica, motivato dai rilievi della Soprintendenza e dalle proprie verifiche. Nonostante la presentazione di osservazioni da parte della società, il Comune conferma il diniego e nega anche l’accertamento di conformità edilizia.

Avverso tali provvedimenti, la società propone ricorso al Tribunale Amministrativo, sostenendo violazioni di legge e eccesso di potere, chiedendo l’annullamento degli atti impugnati e la condanna alle spese. Il Comune chiede il rigetto del ricorso. Il Tribunale respinge il ricorso e i motivi aggiunti.

La società presenta appello contro la decisione del Tribunale, sostenendo:

violazioni delle norme relative all’accertamento di compatibilità paesaggistica e al silenzio-assenso della Soprintendenza;
mancata considerazione delle osservazioni presentate;
violazioni della normativa sull’accertamento di conformità edilizia;
conseguente ingiustificato rigetto della sanatoria delle opere realizzate.

In particolare, la società contesta che il diniego sia stato emesso nonostante il parere inizialmente favorevole del Comune e sostiene che le motivazioni relative alla creazione di nuove superfici e volumi siano infondate.

Quando è valido il silenzio-assenso?

Le censure avanzate dalla società risultano infondate.

Secondo la giurisprudenza consolidata, la mancata espressione del parere vincolante da parte della Soprintendenza entro il termine perentorio di novanta giorni non determina la formazione automatica di un titolo tacito. In realtà, tale decorso comporta soltanto la perdita della natura vincolante del parere, che, se espresso tardivamente, deve comunque essere valutato autonomamente dall’amministrazione competente insieme agli altri elementi istruttori del procedimento.

Nel caso specifico, il Comune ha preso in considerazione il parere tardivo della Soprintendenza, il quale evidenzia che alcuni interventi realizzati senza autorizzazione paesaggistica hanno comportato la creazione di nuovi volumi e superfici utili. I sopralluoghi hanno confermato che alcuni locali, descritti come interrati, presentano lati fuori terra e sono visibili all’esterno. In particolare, una dependance trasformata in veranda e alcuni locali interrati, indicati come cantine, risultano adibiti a uso residenziale o ad attività simili a un centro benessere, aumentando la superficie utile complessiva dell’immobile.

Alla luce di queste verifiche, l’amministrazione ha correttamente rilevato la presenza della causa ostativa prevista dalla normativa sulla compatibilità paesaggistica, ovvero la creazione di nuove superfici e volumi, e ha negato il rilascio del titolo richiesto.

Tali conclusioni sono coerenti con la giurisprudenza, secondo cui non è possibile rilasciare la compatibilità paesaggistica quando gli interventi determinano un aumento di volumi o superfici, indipendentemente dal fatto che i locali siano interrati o tecnici. Inoltre, il primo parere favorevole dell’ufficio comunale non vincola l’amministrazione, che deve valutare tutti gli elementi istruttori e i risultati dei sopralluoghi, anche se effettuati successivamente.

Ne consegue che le osservazioni presentate dalla società non possono modificare l’esito, e il pagamento degli oneri concessori non genera alcun diritto al rilascio del titolo in presenza di difformità sostanziali. Per questi motivi, il primo e il terzo motivo di gravame sono respinti.

Per quanto riguarda il secondo motivo, relativo all’esame delle osservazioni ai sensi della legge sul procedimento amministrativo, l’amministrazione ha adeguatamente considerato le memorie della società e motivato il diniego, rilevando l’uso difforme dei locali rispetto a quanto dichiarato. Non si riscontra alcuna violazione delle garanzie partecipative.

Analogamente, il diniego dell’accertamento di conformità edilizia è fondato, poiché le opere hanno comportato la creazione di nuove superfici e volumi, e la normativa urbanistica non consente di considerare tali locali come esclusi dal computo volumetrico quando sono trasformati in uso residenziale. Anche il richiamo al regolamento edilizio comunale non modifica questa conclusione.

Infine, le censure relative all’ordinanza di demolizione sono infondate. L’atto è legittimo sia per i vizi derivati sia per eventuali vizi propri, in quanto l’ordine di demolizione costituisce un provvedimento vincolato e non richiede l’avviso preventivo quando il contenuto non può cambiare. Inoltre, la presentazione di una successiva istanza di sanatoria sospende solo temporaneamente l’efficacia dell’ordinanza, che riprende valore in caso di rigetto tacito.

Alla luce di quanto esposto, l’appello è infondato e va rigettato.

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