Serra solare e tettoia: quali caratteristiche per essere sanabili?

Attenzione: la qualificazione impropria delle opere può pregiudicare il rispetto dei requisiti strutturali e la possibilità di ottenere la sanatoria edilizia

La sentenza 1953/2026 del Consiglio di Stato chiarisce i limiti della sanatoria edilizia e, in particolare, la possibilità di ricondurre opere abusive a categorie edilizie “agevolate” – come la serra solare o le strutture accessorie – al fine di escluderle dal computo della superficie utile o del volume. Il caso offre l’occasione per chiarire quando una qualificazione formale proposta dal privato possa essere accolta e quando, invece, l’amministrazione debba valutarne la reale consistenza sostanziale.

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Il caso

La società appellante, proprietaria di un’unità immobiliare situata agli ultimi piani di un edificio, ha realizzato una serie di interventi edilizi in difformità rispetto al titolo abilitativo originario. Tali opere hanno determinato un aumento sia della superficie che del volume dell’immobile, in particolare attraverso l’ampliamento dei locali all’ultimo piano e la realizzazione di strutture e coperture sulle terrazze.

Al fine di regolarizzare tali interventi, la società ha presentato un’istanza di sanatoria cosiddetta “giurisprudenziale”, accompagnata da un progetto di adeguamento, in cui alcune opere venivano qualificate come serre solari, locali tecnici, bussole di ingresso e logge, con l’obiettivo di escluderle dal computo della superficie utile lorda.

Nel corso dell’istruttoria amministrativa, protrattasi per diversi anni e caratterizzata da ripetuti preavvisi di rigetto, richieste di integrazione documentale, osservazioni difensive e rielaborazioni progettuali, l’amministrazione ha costantemente rilevato criticità. In particolare, è stato evidenziato che alcune opere – come l’ampliamento del soggiorno trasformato in veranda, la bussola di ingresso e il locale lavanderia riconfigurato come spazio tecnico o loggia – comportavano comunque incrementi di superficie utile e volume, oltre a incidere sulla sagoma dell’edificio. È stata inoltre contestata l’erronea qualificazione di tali manufatti come serre solari o volumi tecnici, nonché la loro non conformità ad ulteriori requisiti normativi, tra cui quelli relativi alle distanze, alla sicurezza strutturale, ai dispositivi di protezione e all’accessibilità.

A seguito anche del parere negativo espresso dall’organo tecnico consultivo, il Comune ha adottato un provvedimento definitivo di diniego della sanatoria, accompagnato dall’ordine di demolizione delle opere abusive e di ripristino dello stato dei luoghi, motivato dal persistente contrasto delle opere con la disciplina urbanistico-edilizia vigente.

La società ha quindi impugnato tale provvedimento dinanzi al giudice amministrativo di primo grado, che ha respinto il ricorso, ritenendo legittimo l’operato dell’amministrazione sia con riferimento all’ampliamento del soggiorno sia in relazione al locale lavanderia.

In particolare, il giudice ha escluso che la porzione di immobile che la società intendeva qualificare come “serra solare” potesse essere considerata tale, in quanto priva dei requisiti richiesti dalla normativa, soprattutto per l’assenza di una copertura completamente trasparente e per caratteristiche costruttive più riconducibili a una veranda. Analogamente, la trasformazione del locale lavanderia in tettoia o loggia è stata ritenuta idonea a determinare una modifica della sagoma dell’edificio e un incremento del volume lordo, in contrasto con le disposizioni urbanistiche applicabili e in assenza di presupposti per eventuali deroghe.

Avverso tale decisione la società ha proposto appello, mentre l’amministrazione comunale si è costituita in giudizio chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.

Quando un intervento può essere qualificato come serra solare ai fini della sanatoria edilizia e quali requisiti deve rispettare?

È opportuno chiarire, in via preliminare, che al momento dei fatti il Comune si era dotato di un regolamento edilizio che disciplinava espressamente la cosiddetta “sanatoria giurisprudenziale con opere di completamento”. Tale istituto consentiva, anche nei casi in cui l’intervento non fosse ancora ultimato o risultasse parzialmente difforme dalla normativa urbanistico-edilizia vigente, di presentare un’istanza di sanatoria accompagnata da un progetto di opere finalizzate a rendere l’intervento conforme.

In questo contesto, l’accoglimento della sanatoria era subordinato all’esecuzione, entro un termine assegnato dall’amministrazione, delle opere necessarie per il ripristino della conformità urbanistica; solo a seguito della loro realizzazione la sanatoria avrebbe prodotto effetti. In caso di inottemperanza, era prevista la rimessa in pristino a spese del responsabile dell’abuso.

Sulla base di tale disciplina, la società presentava un’istanza di sanatoria, sostenendo che gli interventi progettati fossero idonei a rendere l’immobile conforme alla normativa vigente.

Il giudice di primo grado ha tuttavia precisato che non era oggetto del giudizio la legittimità dell’istituto della sanatoria giurisprudenziale in sé, né della disposizione regolamentare che lo prevedeva, pur evidenziandone possibili profili di contrasto con la normativa statale e regionale. Pertanto, il TAR ha concentrato l’analisi sulla concreta conformità degli interventi proposti, concludendo che essi risultavano comunque in contrasto con la disciplina urbanistica applicabile.

Con il primo motivo di appello, la società ha contestato tale valutazione, sostenendo che il giudice avesse erroneamente escluso la qualificazione di una parte dell’immobile come “serra solare”. Secondo l’appellante, la normativa di riferimento valorizzerebbe principalmente la funzione di risparmio energetico dell’opera, mentre il requisito della totale trasparenza non avrebbe carattere determinante. A supporto di tale tesi, la società richiamava le disposizioni regionali e la certificazione tecnica dell’intervento come sistema solare passivo.

Tale censura è stata ritenuta infondata. Il giudice ha infatti evidenziato che la struttura in questione derivava dalla trasformazione di un locale soggiorno realizzato abusivamente, caratterizzato da ampie superfici vetrate ma dotato di copertura opaca, estesa anche alla terrazza. Il progetto prevedeva una suddivisione interna dello spazio, mantenendo però invariata la copertura esistente.

Proprio questo elemento è stato ritenuto decisivo: la presenza di una copertura non trasparente esclude la riconducibilità dell’opera alla nozione di serra solare, che, secondo la normativa, richiede caratteristiche costruttive tipiche di una “serra vera e propria”, tra cui la trasparenza dell’involucro. La finalità di risparmio energetico, pur rilevante, non può infatti sostituire i requisiti strutturali essenziali.

Inoltre, il giudice ha rilevato che l’intervento risultava più correttamente qualificabile come veranda, in quanto consistente nella chiusura di uno spazio con superfici vetrate, accessibile dall’abitazione e destinato di fatto a uso abitativo.

È stato altresì escluso che la motivazione del diniego fosse carente o integrata successivamente in giudizio: l’amministrazione aveva già evidenziato, nel corso del procedimento, l’inidoneità dell’intervento a essere qualificato come serra solare.

Quando una struttura può essere qualificata come tettoia e quando, invece, deve essere considerata una loggia ai fini urbanistici e del computo della superficie?

Con il secondo motivo di appello, la società ha contestato la qualificazione del locale lavanderia, sostenendo che, a seguito della rimozione delle vetrate, esso avrebbe dovuto essere considerato una tettoia e, pertanto, escluso dal computo della superficie utile.

Anche tale doglianza è stata respinta. Il giudice ha rilevato che, nonostante le modifiche proposte, lo spazio sarebbe rimasto chiuso su più lati, anche per la presenza di parapetti, risultando quindi aperto effettivamente su un solo lato.

Alla luce delle definizioni normative, una struttura con tali caratteristiche non può essere qualificata come tettoia, ma piuttosto come loggia. Quest’ultima, a differenza della tettoia, incide sulla sagoma dell’edificio e concorre alla determinazione della superficie e del volume.

Ne consegue che l’intervento proposto comportava comunque un aumento volumetrico non consentito, correttamente rilevato dall’amministrazione.

Il giudice ha inoltre escluso qualsiasi difetto di motivazione del provvedimento impugnato, evidenziando come le criticità fossero state chiaramente espresse già nella fase procedimentale e pienamente comprese dalla società.

In conclusione, l’appello è stato ritenuto infondato e, pertanto, respinto, con conferma della legittimità del diniego di sanatoria e delle conseguenti misure ripristinatorie.

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