Secondo condono: si può dichiarare illegittimo dopo 20 anni e bloccare un’attività?

Può un Comune annullare una CILA, negare l’agibilità e fermare l’apertura di un’attività sostenendo che un condono edilizio rilasciato oltre vent’anni prima sia illegittimo, senza averlo mai annullato formalmente?

La pronuncia del Tar Campania n. 1329/2026 analizza la possibilità per un Comune di negare titoli abilitativi, inibire l’apertura di un’attività e disporne la chiusura sulla base di una presunta illegittimità di un condono edilizio risalente nel tempo, mai annullato in autotutela.

La decisione offre importanti chiarimenti in ordine alla nozione di stato legittimo dell’immobile ai sensi dell’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, ai limiti dell’autotutela amministrativa e all’obbligo di motivazione nei procedimenti edilizi, soprattutto quando siano coinvolti profili attinenti alla sicurezza strutturale e alla pubblica incolumità.

La verifica dello stato legittimo dell’immobile è infatti un passaggio obbligatorio per ottenere titoli abilitativi o regolarizzare situazioni pregresse, ma ricostruire la documentazione necessaria può essere complesso. Il software per la redazione automatica di capitolati e modulistica per lavori pubblici e privati ti supporta in modo concreto con un modello specifico per l’attestazione dello stato legittimo, conforme all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001.

Il caso

Una società proprietaria di un’unità immobiliare concedeva in locazione i locali a un’associazione sportiva dilettantistica, attiva nella formazione e preparazione sportiva.

Tale associazione e la società proprietaria hanno impugnato una serie di provvedimenti comunali che hanno comportato la chiusura dell’attività, il diniego di apertura, il diniego della SCA e l’annullamento di una CILA presentata per lavori di manutenzione straordinaria.

L’immobile in questione dispone di un condono edilizio (Legge 724/1994) e di un certificato di agibilità rilasciati in passato, e la società proprietaria aveva concesso in locazione i locali all’associazione con l’impegno di adeguarli alle proprie esigenze tramite lavori autorizzati. La CILA presentata è stata però sospesa e poi annullata dal Comune, il quale ha contestato lo stato legittimo dell’immobile e la necessità di nuovi collaudi strutturali per alcune opere, tra cui la struttura fotovoltaica sul tetto.

Le ricorrenti hanno contestato l’illegittimità dei provvedimenti, sostenendo che:

l’immobile è già munito di certificato di agibilità valido;
l’annullamento della CILA non è giustificato da alcuna revoca formale del condono edilizio;
le sanzioni pecuniarie non erano applicabili all’attività non commerciale;
l’amministrazione non ha considerato le memorie e i documenti forniti.

In sede cautelare, il tribunale ha rilevato che le contestazioni del Comune riguardano presunti vizi strutturali e la validità del condono, ma senza documentazione tecnica sufficiente a supporto. È stata quindi richiesta all’amministrazione la produzione di relazioni e documenti completi, compresi quelli relativi al condono e allo stato legittimo dell’immobile.

Dopo ulteriori udienze e depositi di memoria, il Comune ha fornito alcuni documenti ma non la relazione tecnica richiesta. Le ricorrenti hanno ribadito le proprie ragioni e chiesto l’accoglimento del ricorso.

Il ricorso principale e i motivi aggiunti vengono accolti. In sede cautelare la sospensione dei provvedimenti era stata negata, poiché il Comune aveva richiamato motivi di pubblica incolumità, ritenuti prevalenti sugli interessi imprenditoriali delle ricorrenti.

Dall’esame complessivo della documentazione emerge che i provvedimenti impugnati presentano gravi carenze motivazionali e mancanza di adeguata documentazione oggettiva, non integrata nemmeno dopo gli ordini istruttori del Collegio. I provvedimenti, emessi in rapida successione, si richiamano tra loro in modo anomalo.

In particolare, il primo provvedimento di annullamento della CILA contestava la non conformità dell’elaborato grafico allo stato di fatto, motivazione ritenuta dal Collegio generica e insufficiente, soprattutto perché le ricorrenti avevano prodotto un grafico aggiornato mai preso in considerazione dall’Ufficio comunale.

Cosa stabilisce il concetto di stato legittimo di un immobile e come si determina in relazione ai titoli edilizi e ai condoni precedenti?

Come seconda motivazione di diniego, il Comune ha sostenuto che l’immobile fosse stato legittimato tramite un condono edilizio con volumetria superiore ai limiti di legge, circa dieci volte maggiore rispetto ai 750 m3 consentiti.

Tuttavia, tale argomentazione è illegittima: secondo l’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo di un immobile non coincide con un titolo specifico, ma rappresenta la condizione permanente dell’edificio, determinata dal titolo abilitativo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, integrato dagli eventuali titoli successivi relativi a interventi parziali, oppure dall’ultimo titolo generale rilasciato a condizione che l’amministrazione competente ne abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Lo stato legittimo è dunque distinto dallo stato di fatto dell’immobile; le differenze tra i due configurano eventuali abusi, sanzionati dall’ordinamento. La definizione dello stato legittimo costituisce un principio fondamentale della disciplina urbanistico-edilizia e deve essere applicata uniformemente sul territorio nazionale, senza modifiche o integrazioni regionali.

Lo stato legittimo, quindi, non è un titolo, ma una condizione permanente dell’immobile (Cons. St. n. 8339/2023), in quanto ciascun immobile e ciascuna unità immobiliare hanno un proprio stato di fatto, corrispondente al fabbricato come esso è in natura, ed un proprio stato legittimo (o stato di diritto), corrispondente a come il fabbricato deve essere in base ai titoli presupposti.

Nel caso in esame, lo stato legittimo dell’immobile può essere ricavato dal condono edilizio originario, integrato dalle pratiche edilizie successive, tutte concluse positivamente. Nessuno dei titoli che hanno legittimato l’immobile è stato mai annullato o revocato. La tesi del Comune, basata esclusivamente su un’affermazione generica di eccesso di volumetria, risulta quindi priva di fondamento.

Quando e come è lecito il diniego dei titoli abilitativi?

Il Comune ha motivato il diniego della CILA sostenendo la mancata accettazione dei lavori da parte della ditta incaricata e presunte carenze nel computo dei rifiuti e nel contratto di smaltimento. Tali motivazioni risultano infondate: non esiste alcuna norma che subordini la CILA all’accettazione della ditta, l’intervento non prevedeva demolizioni e lo smaltimento era già correttamente affidato a un’impresa autorizzata.

Le carenze motivazionali rendono incomprensibile il percorso logico e giuridico del provvedimento, impedendo alle ricorrenti di difendersi adeguatamente. La giurisprudenza stabilisce che un provvedimento amministrativo è illegittimo se le controdeduzioni non sono valutate concretamente e se non è possibile comprendere le ragioni della decisione.

Va annullato il provvedimento di diniego della CILA in sanatoria, relativa al frazionamento e alla modifica degli spazi interni di un’unità immobiliare. Le motivazioni del diniego, in parte analoghe a quelle di precedenti rifiuti già dichiarati illegittimi, risultano infondate per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Il Comune ha contestato la CILA citando presunti problemi dei pannelli fotovoltaici, della sicurezza pubblica e della disponibilità di parcheggio. Tuttavia:

i pannelli fotovoltaici sono stati installati su strutture leggere e rimovibili, senza modificare le parti strutturali dell’edificio e senza necessità di collaudo statico;
la normativa vigente (D.P.R. n. 380/2001 e Decreto Dirigenziale regionale) classifica l’intervento come irrilevante per la pubblica incolumità;
la SCIA e gli interventi interni non modificano urbanisticamente l’immobile e non incidono sulle norme relative ai parcheggi;
l’immobile è già legittimato da titoli edilizi esistenti, mai annullati, e le osservazioni sul condono del 2000 sono infondate o contraddittorie.

Il Comune ha inoltre rigettato la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) e la SCIA per l’apertura di una associazione sportiva, basandosi sulle stesse contestazioni infondate relative al condono e alla CILA. I documenti allegati dimostrano che:

l’immobile possiede regolare certificato di agibilità e certificato di idoneità statica;
gli impianti elettrici, idrici e fotovoltaici sono conformi alla normativa;
la destinazione d’uso e l’attività della associazione sportiva rispettano le normative vigenti, inclusi i requisiti igienico-sanitari e la dotazione di servizi.

Le motivazioni del Comune risultano pertanto contraddittorie, generiche e non supportate da prove, con evidenti travisamenti e violazioni del procedimento amministrativo.

I provvedimenti di diniego della CILA in sanatoria, della SCA e della SCIA per apertura dell’associazione sportiva sono pertanto illegittimi e vanno annullati integralmente.

Quando si può negare l’apertura di attività commerciali per irregolarità edilizie?

L’ultimo atto del Comune nei confronti delle ricorrenti, ossia l’ordinanza di chiusura dell’attività, presenta diversi profili di illegittimità.

Il Comune ha ordinato la chiusura immediata della struttura e l’applicazione di una sanzione pecuniaria, motivando la decisione con il presunto mancato possesso di un certificato di agibilità e con il rigetto della richiesta di apertura dell’associazione sportiva.

Tuttavia, l’immobile è già provvisto di un regolare certificato di agibilità e la mancata considerazione di questo certificato costituisce una violazione delle norme procedurali. Il Comune avrebbe dovuto acquisire e verificare autonomamente il certificato o motivare perché lo riteneva inefficace, soprattutto in relazione ai lavori recentemente effettuati, che invece rientrano nella manutenzione straordinaria e non richiedono un nuovo certificato.

Il provvedimento viola anche la normativa che prevede il rilascio di nuova agibilità solo per interventi strutturali, come nuove costruzioni, ricostruzioni o modifiche che incidano sulle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità. I lavori realizzati non rientrano in queste categorie, rendendo illegittimo il diniego di agibilità.

Inoltre, l’applicazione della sanzione pecuniaria è ingiustificata perché la sanzione si applica solo ad attività commerciali effettivamente aperte senza titolo; nel caso in esame, l’attività non era ancora avviata. Inoltre, l’associazione coinvolta non è un’attività commerciale ma un ente sportivo dilettantistico, quindi non soggetto alle norme sulle attività commerciali.

Nel complesso, gli atti impugnati presentano gravi carenze istruttorie e motivazionali, ignorando completamente le prove e i documenti forniti dalle ricorrenti.

Di conseguenza, gli atti devono essere annullati integralmente, lasciando al Comune l’obbligo di riesaminare o valutare nuovamente eventuali future istanze.

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