SCIA edilizia: cos’è, a cosa serve, quanto costa e modello PDF editabile 2026

La SCIA edilizia è necessaria quando gli interventi riguardano le parti strutturali dell’edificio. Ecco il modello PDF editabile da scaricare aggiornato al 2026

La SCIA è un documento fondamentale per chiunque voglia intraprendere lavori di ristrutturazione, ampliamento o manutenzione straordinaria del proprio immobile. Avviare e gestire correttamente le pratiche edilizie, è fondamentale per non incorrere in abusi edilizi con le successive sanzioni. A tal proposito, ti consiglio di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti guida nella scelta del permesso adeguato a seconda dell’intervento con modelli sempre aggiornati e il software per la gestione delle pratiche, con cui puoi organizzare e gestire in sicurezza e online qualsiasi pratica. Scopri in dettaglio cos’è la SCIA edilizia, quali sono gli interventi che ne sono soggetti e quanto costa e scarica gratis il modello unificato editabile.

Che cos’è la SCIA?

La SCIA edilizia, acronimo di segnalazione certificata di inizio attività, è uno strumento amministrativo che permette alle imprese di iniziare, modificare o interrompere un’attività economica in modo immediato, senza dover attendere l’approvazione preventiva da parte delle autorità pubbliche. Si tratta di un titolo abilitativo necessario, in linea di principio, quando l’intervento da realizzare interessa le parti strutturali di un edificio. I titoli abilitativi rappresentano le autorizzazioni necessarie per procedere all’attività edilizia e sono previsti dal Titolo II del D.P.R. 380/01.Questa pratica edilizia va presentata dal proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo allo sportello unico per l’edilizia. Laddove la richiesta è obbligatoria altrimenti si incorre in abuso edilizio con il rischio di sanzioni. Introdotta con la legge 122 del 30 luglio 2010, con la quale ha preso il posto della DIA, Denuncia di Inizio Attività, la SCIA è stata poi regolamentata più nel dettaglio con il Decreto SCIA 2 (D.lgs. 222/2016) ed ha subito delle modifiche a seguito del Salva Casa e dell’accordo 27 marzo 2025

A cosa serve la SCIA?

La SCIA edilizia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è necessaria per eseguire lavori di ristrutturazione su un immobile che non rientrano in edilizia libera e non richiedono un permesso di costruire (PdC) o una CILA. In pratica, la SCIA è richiesta per interventi che coinvolgono gli elementi strutturali dell’edificio senza alterarne volumetria, sagoma, superficie e prospetti. Con la SCIA si possono effettuare lavori di restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria e cambi di destinazione d’uso dell’immobile.

Quale normativa regolamenta la SCIA?

La normativa che regola la SCIA è il testo unico edilizia, con le modifiche e le integrazioni introdotte dal Decreto SCIA 2.Nello specifico:

D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia) elenca gli interventi per i quali è richiesta;
Legge 241/1990 definisce la natura giuridica e il relativo procedimento, in particolare l’articolo 19 che introduce e regolamenta la SCIA come titolo abilitativo;
D.Lgs. 222/2016, “Decreto SCIA 2”, ha successivamente modificato l’impianto normativo;
Accordo 27 marzo 2025 ha introdotto modifiche al modello SCIA per adeguarlo alle novità previste dal cosiddetto Decreto Salva Casa.

Come il Decreto SCIA 2 ha modificato la SCIA?

Il Decreto SCIA 2 ha rafforzato e chiarito la disciplina della SCIA in ambito edilizio, definendo in modo più puntuale gli interventi realizzabili e le relative procedure.Le principali modifiche riguardano:

ambito di applicazione: il decreto individua in modo più preciso gli interventi edilizi che possono essere realizzati mediante SCIA, in alternativa al permesso di costruire. Tra questi rientrano gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali degli edifici e gli interventi di ristrutturazione edilizia che non comportino aumento di volumetria;
tempistiche: il decreto stabilisce che il termine di 18 mesi per l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune decorra dalla scadenza del termine previsto dalla legge per l’adozione di provvedimenti inibitori o conformativi, anziché dalla data di presentazione della SCIA;
segnalazione certificata di agibilità: il decreto disciplina in modo più dettagliato la segnalazione certificata di agibilità, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Viene precisato che tale segnalazione può riguardare anche singoli edifici, singole porzioni o singole unità immobiliari;
sanzioni: il decreto introduce sanzioni pecuniarie per la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità nei casi previsti.

Quali sono le principali modifiche alla SCIA con l’Accordo del 27 marzo 2025?

L’Accordo della Conferenza Unificata del 27 marzo 2025 ha introdotto modifiche alla modulistica edilizia unificata, compresa la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), per adeguarla alle novità previste dal cosiddetto Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella legge 105/2024).In particolare, sono stati aggiornati i moduli standard per la SCIA, con l’aggiunta di nuove sezioni dedicate alla regolarizzazione postuma degli interventi edilizi e alla gestione delle opere su immobili soggetti a vincoli paesaggistici e culturali. Questi aggiornamenti rispondono alla necessità di semplificare le procedure, soprattutto in materia di sanatorie, tolleranze costruttive e lavori su edifici vincolati, rendendo più agevole l’iter amministrativo per cittadini e professionisti. È importante sottolineare che non si tratta di nuovi moduli, ma di un aggiornamento di quelli già approvati nel 2017, rielaborati in base alle recenti disposizioni normative e alle linee guida ministeriali del 30 gennaio 2025.Un successivo aggiornamento interesserà anche la SCIA relativa all’agibilità degli edifici.

Quando serve la SCIA?

La SCIA edilizia, come previsto dall’art. 22 del D.P.R. 380/01, deve essere presentata per i seguenti interventi:

opere di manutenzione straordinaria, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
interventi di ristrutturazione edilizia diversi da quelli ove è necessario il permesso di costruire.

Inoltre, sono realizzabili mediante SCIA:

le varianti a permessi di costruire purché:

non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
non modifichino la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
non alterino la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni;
non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici (secondo il D.Lgs. 42/2004), idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Esempi di interventi che richiedono la SCIA edilizia

Per comprendere meglio l’utilità della SCIA, ecco alcuni esempi di interventi per i quali è necessario presentare questa segnalazione:

apertura o chiusura di porte o finestre in un muro portante;
costruzione di scale interne o esterne;
costruzione o rifacimento di tetti o solai;
consolidamento di travi o pilastri portanti;
costruzione di balconi o terrazzi;
creazione di pozzi.

Per qualsiasi intervento, è sempre bene consultare i regolamenti locali e comunali che potrebbero prevedere delle disposizioni specifiche e diverse.

Chi deve fare la SCIA?

La SCIA può essere presentata dal proprietario dell’immobile o da chi abbia titolo (un comproprietario con consenso degli altri, se richiesto o chi ha un altro diritto reale sull’immobile con delega o autorizzazione del proprietario).La SCIA deve obbligatoriamente essere redatta e accompagnata da una relazione del tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere ecc.) che asseveri:

la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati;
il rispetto delle norme di settore applicabili (sicurezza, igienico-sanitarie, ecc.).

Inoltre, se il proprietario non è l’unico proprietario dell’immobile, è necessario allegare una dichiarazione di assenso di terze parti.

Quali sono i tempi per la SCIA edilizia?

La SCIA deve essere presentata prima dell’inizio (o della modifica, sospensione, ripresa, cessazione) dell’attività. È necessario che il richiedente sia in possesso di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi necessari per avviare l’attività al momento della presentazione. Tuttavia, la consegna della SCIA può avvenire anche il giorno stesso in cui iniziano i lavori, senza dover attendere il trascorso di un periodo di tempo di 30 giorni come accadeva in precedenza con la DIA. Una volta presentata la SCIA, infatti, i lavori possono iniziare immediatamente. Il comune ha 30 giorni di tempo per effettuare controlli e verificare la regolarità della segnalazione. Se vengono rilevati problemi, il comune può richiedere ulteriore documentazione o, nei casi più gravi, sospendere i lavori. La SCIA ha una validità di 3 anni. Se i lavori non vengono completati entro questo periodo, sarà necessario presentare una nuova SCIA.

Dove si presenta la SCIA?

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) edilizia si presenta telematicamente allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune, dopo averla redatta in base ai requisiti normativi e averla firmata digitalmente. In alcuni casi, può essere presentata anche manualmente, ma la modalità telematica è quella preferenziale. Al termine dei lavori, sarà necessario inviare al SUE anche la comunicazione di fine lavori.

Come si presenta una SCIA edilizia?

La procedura per la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è dettagliata e richiede diversi passaggi:

compilazione del modulo;
invio del modulo con la documentazione necessaria: alla SCIA devono essere allegati vari documenti con relazione tecnica a firma del progettista che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici e alle normative vigenti, etc.;
inizio lavori: dopo aver presentato la SCIA, è possibile iniziare i lavori senza attendere ulteriori permessi o autorizzazioni comunali;
comunicazione di fine lavori: una volta terminati i lavori, è necessario comunicare la data di fine lavori allo Sportello Unico per l’Edilizia e presentare il certificato di collaudo finale e la ricevuta della variazione catastale o una dichiarazione che l’opera non ha comportato modifiche del classamento.

Quali sono i documenti per la SCIA?

I documenti necessari per presentare la SCIA edilizia sono:

elaborati grafici (planimetria, rilievo topografico, piante quotate, sezioni in scala, ecc.);
relazione tecnica asseverata a firma di un tecnico abilitato, attestante la conformità urbanistica, edilizia, igienico-sanitaria e ambientale dei locali;
relazione tecnica illustrativa dell’intervento;
documentazione fotografica dello stato dei luoghi;
fotocopia del documento di riconoscimento del richiedente;
dichiarazione del richiedente sui rifiuti inerti derivanti dai lavori;
ricevute di pagamento dei diritti di segreteria, se dovuti;
documentazione comprovante il requisito professionale del dichiarante (per attività commerciali alimentari o di somministrazione);
procura speciale per la presentazione telematica della SCIA al SUAP (se non presentata direttamente dal titolare);
eventuali atti, pareri o verifiche di altri enti competenti (es. Vigili del Fuoco, ASL, ARPA).

Quali tipologie di SCIA edilizia esistono?

I diversi tipi di SCIA si differenziano principalmente per le tempistiche di avvio dei lavori e per la necessità di acquisire ulteriori atti o autorizzazioni prima dell’inizio delle attività edilizie. I principali tipi di SCIA in ambito edilizio sono:

SCIA normale;
SCIA alternativa o SuperSCIA;
SCIA unica;
SCIA condizionata.

Cosa indica la SCIA Normale?

La SCIA normale è uno strumento amministrativo utilizzato per interventi edilizi di minore entità, come la manutenzione straordinaria. Questo tipo di SCIA non può modificare parametri edilizi fondamentali come la volumetria complessiva, il prospetto o la localizzazione dell’edificio. È regolata dall’art. 22, comma 1 del Testo Unico dell’Edilizia (TUE), D.P.R. n. 380/01.Introdotta per semplificare e accelerare l’avvio delle attività edilizie minori, la SCIA normale riduce la burocrazia e i tempi di attesa. Tuttavia, è essenziale che la documentazione presentata sia completa e conforme alle normative vigenti, per evitare sanzioni e sospensioni dei lavori.

Cos’è la SCIA alternativa al PdC?

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire, nota anche come “Super SCIA”, consente di eseguire interventi edilizi rilevanti senza dover richiedere il tradizionale permesso di costruire. Questa procedura è regolata dall’art. 23 del D.P.R. 380/2001.La SCIA alternativa offre una procedura semplificata per interventi edilizi rilevanti, permettendo di avviare i lavori in tempi più rapidi rispetto al permesso di costruire tradizionale, a condizione che siano rispettate le specifiche normative e i requisiti previsti dalla normativa vigente. Tale pratica è richiesta per interventi di ristrutturazione edilizia pesante, che includono modifiche significative come variazioni della volumetria e dei prospetti, cambi di destinazione d’uso degli edifici nei centri storici e modifiche della sagoma degli edifici vincolati. Oltre alle ristrutturazioni pesanti, la SCIA alternativa può essere utilizzata per interventi di nuova costruzione o ricostruzione urbanistica, disciplinati da piani attuativi che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive.

Cosa si intende per SCIA unica?

La SCIA unica è una soluzione innovativa e semplificata per l’avvio di attività che richiedono la presentazione di più SCIA settoriali. Introdotta dal D.L. 126/2016, consente di concentrare in un’unica segnalazione tutte le comunicazioni, attestazioni, asseverazioni e notifiche necessarie per l’inizio dell’attività. L’obiettivo principale della SCIA unica è ridurre i tempi e semplificare il processo burocratico. Anziché presentare singole SCIA per ogni settore coinvolto, l’interessato può presentare una sola SCIA allo sportello unico competente, che trasmetterà la documentazione alle altre amministrazioni interessate. La SCIA unica non solo semplifica la procedura, ma consente anche di iniziare l’attività il giorno stesso della presentazione della segnalazione, eliminando la necessità di attendere l’approvazione di ogni singola SCIA, purché tutte le condizioni e i requisiti previsti siano rispettati.

Cos’è la SCIA condizionata?

La SCIA condizionata richiede l’acquisizione di atti di assenso da altre autorità competenti prima di avviare l’attività edilizia. Questo significa che è necessario ottenere preventivamente le autorizzazioni necessarie da altri uffici o amministrazioni. Quando un’attività soggetta a SCIA richiede tali atti di assenso, l’interessato deve presentare le relative istanze allo Sportello Unico per l’Edilizia contestualmente alla SCIA. Lo Sportello Unico rilascia una ricevuta che attesta l’avvenuta presentazione dell’istanza e convoca una conferenza di servizi per acquisire i pareri e le autorizzazioni richieste. La SCIA condizionata permette di avviare attività edilizie, ma richiede un iter più complesso rispetto alla SCIA normale, necessitando di tutte le condizioni e i requisiti per garantire la validità e l’efficacia della segnalazione.

Come cambia la modulistica per la SCIA con il Salva Casa?

L’accordo 27 marzo 2025 contenente le nuove modifiche alla modulistica unificata e standardizzata in materia edilizia ha aggiornato i moduli già approvati negli Accordi della Conferenza Unificata del 4 maggio e 6 luglio 2017, in modo da renderli conformi alle novità introdotte dal D.L. 69/2024. Ecco le principali novità apportate alla SCIA.

Qualificazione dell’intervento

Nel nuovo modello SCIA la qualificazione dell’intervento è stata ampliata e resa più precisa rispetto al precedente, con una suddivisione dettagliata delle tipologie di intervento — manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e ristrutturazione edilizia — basata sull’incidenza sulle parti strutturali e sui vincoli normativi. È stata introdotta una specifica sezione dedicata al mutamento di destinazione d’uso, in linea con il decreto salva casa, che distingue:

interventi senza cambi di destinazione d’uso;
interventi con cambiamenti di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare interni alla stessa categoria funzionale;
trasformazioni tra categorie funzionali diverse di edifici ubicati nelle zone urbanistiche A, B e C di cui all’articolo 2 del D.M. 1444/1968;
mutamento di destinazione d’uso di un interno immobile all’interno della stessa categoria funzionale.

Il modello ora distingue anche le varianti in corso d’opera, includendo quelle a SCIA e separando varianti non essenziali da quelle essenziali ai sensi dell’articolo 32 del D.P.R. 380/2001.Ulteriori aggiunte riguardano le diverse modalità di mutamento di destinazione d’uso, specificando se avviene con o senza opere e facendo riferimento agli interventi edilizi riconducibili agli articoli 6 e 6-bis del D.P.R. 380/2001. Infine, è stata ampliata la sezione relativa alle attività produttive, distinguendo tra le procedure automatizzate e quelle ordinarie previste dal D.P.R. 160/2010, dettaglio che nel modello attuale era solo accennato.

Nuovo quadro per la sanatoria

Nel modello SCIA è inserito il quadro «Sanatoria e regolarizzazioni per interventi già realizzati e in corso di esecuzione» che prevede diverse opzioni:

intervento soggetto a SCIA in corso di esecuzione, con pagamento di sanzione;
sanatoria di intervento soggetto a SCIA realizzato in assenza della SCIA stessa o in difformità da essa, che risulta conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione con le specificazioni delle oblazioni da pagare;
sanatoria di intervento soggetto a SCIA realizzato in assenza della SCIA o in difformità da essa, che risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della segnalazione e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione le specificazioni delle oblazioni da pagare;
regolarizzazione di interventi realizzati come variante in corso d’opera che costituiscono parziali difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge 10/1977.

Regolarità urbanistica e precedenti edilizi

Il quadro “Regolarità urbanistica e precedenti edilizi” è sostituito introducendo una suddivisione più articolata delle informazioni con una numerazione più precisa e una nota del quadro sulla regolarità urbanistica. Tale nota spiega che “in questo campo può essere indicato il titolo rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare”, qualora nella relativa istanza o segnalazione “siano stati indicati gli estremi del/dei titolo/i originario e di quelli successivi relativi l’intero immobile o l’intera unità immobiliare”.

Relazione tecnica di asseverazione

Nella relazione tecnica di asseverazione nella sezione relativa alla tipologia di intervento è stata aggiunta una sezione dedicata alla specificazione del mutamento di destinazione d’uso distinguendo tra interventi che comportano o meno tale mutamento. Inoltre, sono state introdotte diverse sottocategorie relative alle varianti in corso d’opera, separando quelle legate a permessi di costruire da quelle con SCIA, e specificando il caso delle variazioni essenziali. Inoltre, si dettaglia il mutamento di destinazione d’uso con ulteriori sottocategorie che distinguono tra interventi con e senza opere e tra singole unità immobiliari o interi edifici, introducendo riferimenti all’articolo 6-bis e all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001. È anche aggiunta una nuova sezione sulla presentazione della SCIA in sanatoria. Importanti novità nella relazione tecnica sono l’introduzione di nuovi sezioni, tra cui:

sezione dedicata allo stato legittimo;
sezione di dichiarazione di tolleranze in cui si specificano le nuove percentuali di tolleranze ammesse così come sancito dalle disposizioni del salva casa;
sezione per la sanatoria e regolarizzazione per interventi già realizzati e in corso di esecuzione.

Infine, nel quadro “Conformità igienico-sanitaria” sono previste le nuove indicazioni:

locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri ma uguale o superiore a 2,40 metri;
alloggi monostanza per una persona «con una superficie minima, inclusi i servizi, inferiore a 28 metri quadrati ma uguale o superiore a 20 metri quadrati;
alloggi monostanza «per due persone con una superficie minima, inclusi i servizi, inferiore a 38 metri quadrati ma uguale o superiore a 28 metri quadrati.

Quadro riepilogativo della documentazione

Nel quadro riepilogativo della documentazione sono aggiornati i riferimenti normativi e sono stati aggiunti i riferimenti ai documenti probanti e alla normativa sulle tolleranze edilizie. Alcune voci, come la ricevuta di versamento a titolo di oblazione o la documentazione relativa alla sanatoria, sono state riorganizzate e ampliate, e sono stati introdotti nuovi elementi come la copia dell’accatastamento e la documentazione probante la data di realizzazione dell’intervento.

Modello SCIA editabile 2026

Di seguito ti fornisco il modello unico nazionale PDF editabile della SCIA edilizia che puoi scaricare subito e gratuitamente. Il modello è aggiornato alle modifiche introdotte dall’accordo 27 marzo 2025 per adattarlo alle disposizioni del Salva Casa.

Per compilare in maniera facile e guidata il nuovo modello SCIA aggiornato, puoi utilizzare il software per i titoli abilitativi pronto con la modulistica unificata nazionale aggiornata al Salva Casa e prossimamente anche con i nuovi modelli regionali.

Esempio di SCIA edilizia

Il modello può subire delle modifiche a seconda dei regolamenti regionali, pertanto, è sempre bene consultare la normativa regionale per verificare l’esistenza di eventuali specifiche. A seguito dell’aggiornamento all’Accordo 27 marzo 2025, le Regioni sono state tenute ad aggiornare la propria modulistica edilizia regionale per adeguarla alle nuove indicazioni. La Regione Lombardia ad esempio ha fornito il nuovo modello 2025 per la SCIA in formato editabile. Per scaricare tutti i modelli Regione per Regione leggi l’approfondimento: modulistica edilizia unificata 2025 Salva Casa

Quanto costa fare una SCIA edilizia?

Il costo per la presentazione della SCIA, che richiede elaborati tecnici e asseverazione da parte del professionista, dipende da vari fattori, ossia:

dalla tipologia di intervento oggetto dell’attività svolta;
dalle attività tecniche da svolgere (relazioni, calcoli, asseverazioni, ecc.).

I costi aggiuntivi oltre alla presentazione della SCIA possono includere:

diritti di segreteria del Comune: i diritti di segreteria che il Comune richiede per l’istruttoria e l’approvazione della SCIA, che variano da Comune a Comune;
bolli e tasse: possono essere richiesti bolli e altre tasse aggiuntive;
parcella del tecnico: il costo per la consulenza e la redazione della pratica da parte di un professionista abilitato, come un ingegnere o architetto, può variare a seconda della complessità del caso.

Per il corretto calcolo dei compensi professionali, puoi utilizzare il software per il calcolo dei corrispettivi che ti consente di effettuare il calcolo preciso della parcella a seconda della tipologia di intervento. Per la SCIA tardiva è prevista una sanzione amministrativa fissa di 516€ da aggiungere al costo della pratica, mentre i costi per la SCIA in sanatoria sono più elevati e possono oscillare tra 500€ e 5.000€, o anche di più in base alla complessità e all’aumento del valore dell’immobile derivante dagli interventi. Le sanzioni amministrative per la SCIA in sanatoria possono andare da 516€ fino a oltre 5.000€, e in casi gravi fino a 10.329€.

Quali sono le sanzioni per mancata SCIA?

La mancata presentazione della SCIA comporta principalmente sanzioni amministrative pecuniarie, senza incorrere in sanzioni penali, a meno che non si configuri un abuso edilizio vero e proprio che richiederebbe il permesso di costruire. Le sanzioni previste in assenza della SCIA o in difformità dalla SCIA sono definite dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001 e prevedono sanzioni pecuniarie pari al triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 1.032 euro. Quando le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, eseguiti su immobili vincolati, l’autorità competente può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Cosa sono la SCIA tardiva e SCIA in sanatoria?

In situazioni di abusivismo edilizio, è possibile sanare le irregolarità tramite una SCIA tardiva o una SCIA in sanatoria. Questi due strumenti, pur avendo lo stesso scopo, si utilizzano in contesti differenti. In particolare:

quando i lavori sono già avviati, è possibile presentare spontaneamente la SCIA, definita SCIA tardiva, pagando una sanzione pari a 516 euro (art. 37, comma 5);
quando i lavori sono terminati, è possibile richiedere la SCIA in sanatoria con il pagamento di una sanzione (art. 36-bis).

La Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, decreto salva casa, ha modificato le condizioni per l’ottenimento della SCIA in sanatoria. Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono richiedere la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria, a condizione che l’intervento sia conforme alle normative urbanistiche vigenti al momento della domanda, oltre a rispettare i requisiti previsti dalle norme edilizie in vigore al momento della realizzazione dei lavori. La richiesta deve essere accompagnata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità dell’intervento. La data di realizzazione dell’opera deve essere dimostrata con la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, relativa allo stato legittimo dell’immobile. Se non è possibile fornire tali documenti, la data può essere dichiarata dal tecnico incaricato. In caso di dichiarazioni false o mendaci, si applicano sanzioni penali. Il rilascio della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dagli uffici competenti dell’Agenzia delle entrate. L’importo è stabilito dal responsabile del procedimento e varia tra un minimo di 1.032 euro e un massimo di 10.328 euro, oppure tra 516 e 5.164 euro, se l’intervento rispetta le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione, sia al momento della domanda (doppia conformità).Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, se lo Sportello unico non si pronuncia entro 30 giorni, si applica il silenzio-assenso, a meno che il termine non sia sospeso per verificare la compatibilità paesaggistica, nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico.

Qual è la differenza tra SCIA e permesso di costruire?

La differenza principale tra SCIA e permesso di costruire risiede nella tipologia di interventi coperti da ciascuna pratica. Come visto, la SCIA è richiesta per opere di manutenzione straordinaria delle parti strutturali o dei prospetti, restauro e risanamento conservativo delle parti strutturali, ristrutturazione edilizia, e varianti a permessi di costruire senza modifiche ai parametri urbanistici, alla volumetria o alla destinazione d’uso. Il permesso di costruire, invece, è il titolo abilitativo da ottenere per nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia con cambiamenti significativi negli edifici o nelle destinazioni d’uso, specialmente nelle zone omogenee A, modifiche alla sagoma o alla volumetria di edifici protetti, demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche alla sagoma o ai prospetti o incremento di volumetria. Le due pratiche edilizie differiscono tra loro anche per la procedura. L’ottenimento della SCIA prevede quanto segue:

asseverazione da parte del progettista che gli interventi proposti sono conformi a tutte le normative pertinenti;
trasmissione dell’elaborato progettuale e della segnalazione asseverata all’amministrazione comunale;
avvio immediato dei lavori.

Il permesso di costruire, invece, segue le seguenti fasi:

presentazione della richiesta presso il SUE;
comunicazione del responsabile del procedimento e avvio dell’istruttoria;
formulazione di una proposta di provvedimento;
emissione del provvedimento finale;
notifica dell’esito al richiedente.

Per tutti i dettagli, leggi l’approfondimento sulla differenza tra SCIA e permesso di costruire.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA?

La principale differenza tra la CILA e la SCIA è relativa al tipo di opere da realizzare. La SCIA occorre per lavori di manutenzione straordinaria “pesante”, che vanno a modificare la struttura dell’edificio. Quando, invece, si tratta di lavori di manutenzione straordinaria, ma di minore entità, allora occorre presentare la CILA. La CILA, inoltre, riveste carattere residuale in quanto applicabile agli interventi non riconducibili tra quelli elencati agli artt. 6, 10 e 22 del D.P.R. 380/2001 e riguardanti, rispettivamente, l’edilizia libera, le opere subordinate a permesso di costruire e le iniziative edilizie sottoposte a SCIA. Leggi l’approfondimento su CILA o SCIA: quando servono e quali sono le differenze.

Sentenze di riferimento

Di seguito puoi approfondire la pratica edilizia con sentenze giuridiche in cui sono stati affrontati dei casi relativi alla pratica edilizia SCIA.

Il Comune deve verificare i rapporti tra vicini prima di accettare una SCIA?

Sentenza 1579/2026 – Consiglio di Stato 

Nei lavori edilizi su unità immobiliari private, il Comune non è tenuto a verificare il consenso degli altri comproprietari quando le opere non incidono su parti comuni né alterano il decoro architettonico: l’amministrazione può limitarsi a prendere atto della S.C.I.A. senza approfondire i rapporti tra privati.

Leggi l’approfondimento

SCIA ascensore: quali sono i requisiti documentali da rispettare?

L’installazione di un ascensore tramite Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) richiede il rispetto di specifici requisiti documentali e formali, come evidenziato dalla sentenza n. 3925 del 2025 del Consiglio di Stato. Non basta compilare un modulo: la documentazione allegata deve essere completa, dettagliata e conforme alla normativa vigente, altrimenti la SCIA può essere sospesa o respinta. In particolare, è fondamentale che gli elaborati progettuali consentano di identificare chiaramente l’opera, permettendo all’amministrazione di verificare la conformità dell’intervento.

Nel caso esaminato, una proprietaria aveva presentato una SCIA per installare un ascensore privato nel cortile di un condominio, ma il Comune ha bloccato i lavori per mancanza di requisiti normativi e documentali, come l’assenza di certificati medici relativi a disabilità, pareri obbligatori della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio, e documentazione progettuale insufficiente. Inoltre, è stata contestata la validità della delibera condominiale a supporto dell’intervento.

Il Consiglio di Stato ha confermato che la normativa regionale che prevede un termine di 30 giorni (utile anche per il consolidarsi del silenzio assenso) per eventuali provvedimenti inibitori decorre solo dopo la verifica della completezza della documentazione, e ha sottolineato che senza una documentazione progettuale chiara e completa non può formarsi il silenzio assenso, rendendo quindi inefficace la SCIA. La richiesta di integrazioni documentali da parte del Comune è legittima anche oltre i termini ordinari, se la documentazione è incompleta. Inoltre, il parere della Commissione per la qualità architettonica e il paesaggio è obbligatorio in presenza di vincoli, così come la verifica della validità delle autorizzazioni condominiali.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS

SCIA in variante a permesso di costruire: quando il Comune può annullarla?

Il TAR Sicilia, nella sentenza n. 574/2025, ha chiarito che il Comune può annullare una SCIA in variante solo se le modifiche proposte sono variazioni essenziali, cioè se alterano parametri urbanistici, la volumetria o la sagoma dell’edificio. Nel caso in esame, una società aveva ottenuto un permesso di costruire dal Comune per demolire e ricostruire un edificio, con l’intento di completare i lavori entro il 31 dicembre 2024 per sfruttare le agevolazioni fiscali del Sismabonus. Durante l’esecuzione, la società ha presentato una SCIA in variante che prevedeva:

eliminazione di un piano interrato e della relativa rampa carrabile;
riduzione del numero delle unità immobiliari (da 14 a 11);
creazione di locali tecnici interrati per impianti idrici ed elettrici.

A seguito di un sopralluogo della Polizia Locale, il Comune ha annullato la SCIA, sostenendo che le modifiche impattassero sulla volumetria e i parametri urbanistici. La società ha dunque impugnato il provvedimento, sostenendo che il Comune non poteva bloccare la SCIA prima del termine dei lavori e che l’amministrazione avesse violato i tempi previsti dalla legge. Inoltre, ha contestato l’assenza di una motivazione adeguata e l’errata valutazione delle modifiche, che non avrebbero alterato i parametri urbanistici. Il Comune ha giustificato la sua decisione affermando che le modifiche aumentavano la volumetria e alteravano la sagoma dell’edificio, richiedevano una nuova valutazione paesaggistica, non rispettavano le distanze minime e rientravano nell’attività di vigilanza edilizia, non soggetta a termini decadenziali. Il TAR ha accolto il ricorso affermando che le modifiche non costituivano variazioni essenziali, poiché i locali tecnici interrati non aggiungevano volumetria rilevante secondo il regolamento edilizio comunale. Di conseguenza, nel caso in esame, i lavori potevano essere sottoposti a SCIA in quanto, la normativa vigente, in particolare l’art. 22 comma 2-bis del D.P.R. 380/01 e la L.R. 16/2016, di recepimento in Sicilia delle disposizioni del D.P.R. 380/2001, stabiliscono che:

Sono realizzabili mediante segnalazione certificata d’inizio attività e comunicate a fine lavori con attestazione del professionista, le varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e dalle altre normative di settore.

Il TAR ha inoltre evidenziato che il Comune non ha motivato adeguatamente la sua decisione e ha violato il principio di buona amministrazione, basandosi su un sopralluogo durante i lavori anziché al termine degli stessi. Il Comune, infatti, non poteva esercitare il suo potere inibitorio prima della conclusione dei lavori, come previsto dalla legge.Il TAR ha annullato il provvedimento del Comune e condannato l’Amministrazione a pagare le spese legali alla società.

Data la complessità e le possibili problematiche che possono sorgere durante qualsiasi progetto, è fondamentale gestire in modo ottimale tutte le pratiche progettuali. In questo senso, una piattaforma online per la gestione progettuale può essere un valido supporto, permettendo di pianificare ogni fase in dettaglio e di migliorare l’efficienza, la collaborazione e il controllo sullo sviluppo del progetto.

Riapertura porta finestra murata. SCIA o CILA?

Il Tar Lazio, con la sentenza n. 809/2024, affronta la questione della scelta del titolo abilitativo, nello specifico per la riapertura di una porta finestra murata ci vuole SCIA o CILA. La sentenza ha stabilito che per la riapertura di una porta finestra originaria, chiusa con un pannello di cartongesso, è sufficiente la presentazione di una CILA. Un privato che aveva eseguito tali lavori nel suo appartamento, sostituendo il cartongesso con un nuovo infisso e una serranda, si era visto contestare l’intervento dal Comune su segnalazione del condominio. Nonostante l’iniziale accettazione del Comune, la contestazione ha portato il privato a ricorrere al Tar.I giudici hanno evidenziato che i lavori non modificavano gli elementi strutturali dell’edificio né il decoro architettonico della facciata, e che tutte le altre porte finestre del cortile condominiale erano simili. La sentenza ha chiarito che tali interventi rientrano tra gli interventi edilizi liberi, che non richiedono un titolo autorizzatorio specifico ma solo una CILA, sebbene vi sia stata confusione terminologica tra CILA e SCIA nell’articolazione della decisione. Il ricorso del privato è stato quindi accolto, confermando la legittimità dei lavori eseguiti.

Altre sentenze

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FAQ SCIA

Di seguito si propongono alcune FAQ riassuntive sulla SCIA.

Cos’è la SCIA edilizia?

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è una comunicazione che consente di iniziare, modificare o regolarizzare lavori edilizi senza attendere un’autorizzazione preventiva, a condizione che siano rispettati i requisiti di legge.

Cosa vuol dire l’acronimo SCIA?

SCIA è l’acronimo di Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Si tratta di un titolo abilitativo che deve essere presentato al Comune prima dell’inizio di lavori che interessano le parti strutturali di un edificio, come manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, e consente di avviare immediatamente i lavori certificando la conformità del progetto alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, senza dover attendere autorizzazioni preventive.

Chi presenta la SCIA?

La SCIA è presentata materialmente al Comune dal proprietario o dall’avente titolo, ma deve sempre essere predisposta e firmata anche da un tecnico abilitato.

Quanto dura una SCIA?

Una SCIA edilizia ha una durata di tre anni dalla sua presentazione. Se i lavori non sono completati entro questo termine, è necessario presentare una nuova pratica per le opere non ultimate.

Quando presentare la SCIA?

La SCIA edilizia si presenta prima di iniziare o modificare lavori senza attendere autorizzazioni preventive.La segnalazione può essere inviata anche lo stesso giorno in cui iniziano i lavori, senza dover attendere 30 giorni come avveniva con la vecchia DIA. Una volta presentata, i lavori possono cominciare subito. Il Comune ha 30 giorni per effettuare verifiche: se riscontra irregolarità, può chiedere integrazioni oppure bloccare l’intervento nei casi più gravi.

Quanto costa fare una SCIA edilizia?

Il costo di una SCIA varia in base al tipo di intervento e alla complessità del progetto. Oltre alla parcella del tecnico (ingegnere, architetto o geometra), ci sono da considerare i diritti di segreteria del Comune, eventuali bolli e spese accessorie. Se la SCIA viene presentata in ritardo, è prevista una sanzione fissa di 516 euro. In caso di SCIA in sanatoria, cioè a lavori già conclusi, i costi salgono e possono superare i 5.000 euro, in base al valore aumentato dell’immobile.

Quali sono le sanzioni per mancata SCIA?

Se si eseguono lavori senza presentare la SCIA, si incorre in sanzioni amministrative. La legge prevede una multa pari al triplo dell’aumento di valore dell’immobile, con un minimo di 1.032 euro. Se l’intervento riguarda un immobile vincolato, può essere ordinato il ripristino dello stato originario e applicata una sanzione da 516 a oltre 10.000 euro.

Cosa sono la SCIA tardiva e la SCIA in sanatoria?

La SCIA tardiva si presenta quando i lavori sono già iniziati ma non ancora conclusi. In questo caso, si può regolarizzare la situazione pagando una sanzione di 516 euro. La SCIA in sanatoria, invece, serve quando i lavori sono finiti. Per ottenerla, l’intervento deve rispettare le norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che al momento della domanda (cosiddetta “doppia conformità”). È necessaria la dichiarazione di un tecnico e si paga una somma calcolata in base all’aumento del valore dell’immobile.

Qual è la differenza tra SCIA e permesso di costruire?

La SCIA si usa per interventi come manutenzioni straordinarie, restauri o ristrutturazioni che non modificano in modo rilevante l’edificio. Il permesso di costruire è richiesto per interventi più invasivi, come nuove costruzioni, ampliamenti o modifiche sostanziali alla sagoma o alla destinazione d’uso dell’immobile. Cambia anche la procedura: la SCIA consente l’inizio immediato dei lavori, mentre il permesso richiede un’istruttoria comunale e un’autorizzazione formale.

Qual è la differenza tra CILA e SCIA?

La CILA è necessaria per lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria che non toccano le parti strutturali dell’edificio. La SCIA, invece, si usa quando i lavori interessano elementi strutturali, come pilastri, solai o prospetti. In sintesi, la SCIA è richiesta per interventi più complessi rispetto a quelli coperti dalla CILA.

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