SCIA alternativa al PdC: quando è efficace?

Il Consiglio di Stato stabilisce se, dopo 30 giorni dalla presentazione, il Comune può dichiarare inefficace una Super-SCIA e ordinare la demolizione

La sentenza del Consiglio di Stato (698/2026) analizza la portata e i limiti dei poteri repressivi dell’amministrazione comunale in presenza di una Scia alternativa al permesso di costruire (c.d. “super-Scia”).

La decisione chiarisce la natura giuridica della SCIA, il decorso del termine entro cui l’amministrazione può esercitare i poteri inibitori e la distinzione tra gli interventi legittimati dal titolo presentato e le opere ulteriori realizzate in assenza di un valido titolo abilitativo.

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Il caso

Il Comune ha impugnato la sentenza che aveva accolto il ricorso di un proprietario, il quale aveva contestato i provvedimenti comunali che dichiaravano inefficace la Scia da lui presentata e ordinavano la demolizione delle opere eseguite sulla base di essa.

Il proprietario aveva presentato una Scia alternativa al permesso di costruire per realizzare un soppalco e modificare la distribuzione interna dei locali del proprio immobile. Successivamente aveva rinunciato alla prima pratica, ma aveva poi presentato una seconda Scia per lo stesso intervento.

L’amministrazione aveva avviato un procedimento per dichiarare l’inefficacia della seconda Scia, ritenendo che la realizzazione del soppalco richiedesse un permesso di costruire e rilevando alcune difformità rispetto alla normativa edilizia e igienico-sanitaria.

In seguito, il proprietario aveva presentato una Scia in variante per sanare le difformità contestate. Tuttavia, l’amministrazione aveva dichiarato inefficace la Scia originaria e inammissibile la variante, ordinando la demolizione delle opere realizzate e di ulteriori interventi abusivi accertati, come la suddivisione del soppalco in due camere, la realizzazione di un bagno e di un ripostiglio, oltre al solaio del soppalco stesso.

Il proprietario aveva quindi impugnato tutti i provvedimenti e chiesto l’accertamento dell’efficacia della Scia originaria.

Il Tribunale amministrativo aveva accolto il ricorso, ritenendo che:

la Scia si fosse consolidata dopo il decorso del termine di trenta giorni dalla presentazione;
l’amministrazione avrebbe potuto agire solo in autotutela, motivando sull’interesse pubblico e garantendo la partecipazione del privato;
di conseguenza, i provvedimenti di dichiarazione di inefficacia e l’ordinanza di demolizione risultavano illegittimi.

Il Comune ha presentato appello articolando i seguenti motivi principali, tra cui:

la Scia originaria non si sarebbe consolidata, in quanto l’intervento richiedeva il permesso di costruire per l’incremento della superficie utile;
la Scia sarebbe stata inefficace per il mancato rispetto delle altezze minime dei locali abitativi, sia nell’angolo cottura che nel soppalco;
la seconda Scia non avrebbe potuto sanare gli abusi già presenti;
l’annullamento di tutti i provvedimenti da parte del TAR non avrebbe distinto tra le diverse opere e non avrebbe valutato le eccezioni sollevate dal Comune;
il provvedimento di accertamento dell’assenso tacito era inammissibile, poiché la Scia ha natura dichiarativa;
il Comune aveva comunque esaminato le osservazioni del proprietario, replicando a ogni rilievo;
la Scia non poteva essere conformata, perché presuppone che le opere possano essere legittimate dal titolo stesso;
il regolamento comunale stabilisce che solo i soppalchi di altezza inferiore a 2,10 metri possono essere realizzati con Scia; quelli maggiori sono soggetti a permesso di costruire;
le altezze rilevate dai tecnici comunali erano corrette e rispettavano i parametri di salubrità previsti dalla normativa;
la seconda Scia era inammissibile perché presentata a lavori già conclusi;
il provvedimento di inammissibilità della variante era tempestivo;
l’ordinanza di demolizione riguardava anche opere aggiuntive abusive non coperte dalla Scia, come la trasformazione di un volume tecnico in bagno e ripostiglio e la realizzazione di un solaio ligneo, che rimanevano quindi soggette a ripristino.

Quando è sufficiente la SCIA alternativa al permesso di costruire?

L’appello è stato accolto solo in parte. In particolare, i motivi presentati dal primo al quinto e dal settimo all’undicesimo risultano infondati, poiché tutti si basano sul presupposto che il privato avrebbe dovuto ottenere un permesso di costruire.

Sebbene i lavori di costruzione del soppalco e la ridistribuzione interna dei locali possano essere qualificati come ristrutturazione, il titolo presentato dal proprietario era corretto: si trattava di una Scia alternativa al permesso di costruire, detta “super-Scia”, che consente la realizzazione di interventi di ristrutturazione “pesante” ai sensi della normativa vigente.

Quando la Super SCIA è efficace?

La “super-Scia” ha alcune caratteristiche particolari, come l’obbligo di attendere trenta giorni dalla presentazione prima di iniziare i lavori e il pagamento del contributo di costruzione. Tuttavia, il suo regime è simile a quello della Scia ordinaria: una volta decorso il termine di trenta giorni, i poteri del Comune di vietare, conformare o demolire l’opera possono essere esercitati solo mediante autotutela, motivando in particolare la prevalenza dell’interesse pubblico rispetto a quello del privato e rispettando termini ragionevoli.

Nel caso specifico, la prima Scia per la realizzazione del soppalco e delle opere di manutenzione straordinaria si era consolidata dopo trenta giorni dalla presentazione, rendendo illegittima la successiva dichiarazione di inefficacia del Comune.

La seconda Scia, presentata come variante in corso d’opera, era stata dichiarata inammissibile perché riguardava opere già considerate abusive in base alla prima dichiarazione di inefficacia. Perciò, anche l’annullamento dei provvedimenti successivi risulta illegittimo.

Essendo stati riscontrati vizi sostanziali negli atti impugnati, il motivo procedurale relativo a presunte violazioni normative può essere assorbito e non necessita di ulteriori valutazioni.

Di conseguenza, la sentenza di primo grado merita conferma nella parte in cui ha accolto il ricorso e ha annullato i provvedimenti comunali e l’ordinanza di demolizione relativi alle opere oggetto delle due Scia.

Tuttavia, il Comune aveva ragione nel sostenere che la Scia consolidata legittimava solo alcune opere. Le altre, accertate come abusive durante i controlli e indicate nell’ordinanza di demolizione, restano prive di titolo e devono quindi essere ripristinate secondo lo stato legittimo dell’edificio.

Il proprietario non ha presentato contestazioni specifiche su questo punto, limitandosi a criticare l’ingiunzione di ripristino in via generica.

Pertanto, la sentenza di primo grado va modificata: l’accoglimento del ricorso è parziale e l’annullamento dell’ordinanza di ripristino non si estende alle opere abusive accertate, come il solaio, la divisione del soppalco in due camere e la realizzazione del bagno e del ripostiglio collegati alle camere.

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