Sanatoria Salva Casa: sospesa la sanzione per mancata demolizione?
La nuova istanza di sanatoria Salva Casa non cancella l’ordine di demolizione, ma ne sospende gli effetti: finché il Comune non decide, manca il presupposto dell’inottemperanza e le cartelle per la relativa sanzione restano non esecutive!
La sentenza TAR Campania, n. 1125/2026, chiarisce che quando pende nuovamente una sanatoria ex art. 36-bis D.P.R. 380/2001, l’ordine demolitorio non viene annullato, ma resta temporaneamente inefficace; di conseguenza, manca il presupposto per eseguire la sanzione pecuniaria collegata all’inottemperanza.
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Il caso: piccolo bagno, varchi in prospetto e sanzione da 20.000 euro
La vicenda riguarda un locale commerciale interessato da opere edilizie contestate dal Comune. Dopo un primo contenzioso, l’ordinanza di demolizione era stata parzialmente annullata; residuavano però due contestazioni: la realizzazione di una nuova volumetria in ampliamento con destinazione w.c., di circa 3 m2, e l’apertura di due varchi sul prospetto.
Il Comune aveva quindi accertato l’inottemperanza all’ordinanza di demolizione, per la parte ancora efficace, irrogando una sanzione pecuniaria di 20.000 euro ai sensi dell’art. 31, comma 4-bis, D.P.R. 380/2001. Successivamente erano state notificate due cartelle di pagamento, per un importo complessivo richiesto pari a 21.730,19 euro, riferito alla sanzione per inottemperanza.
Nel frattempo, la proprietaria aveva presentato istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal decreto Salva Casa. Il Comune aveva rigettato l’istanza, ma il TAR aveva annullato il diniego per difetto di istruttoria, imponendo all’amministrazione un nuovo esame della pratica. In particolare, il giudice aveva richiesto di valutare meglio la natura del piccolo bagno e dei due varchi, da considerare non automaticamente come nuova costruzione, ma eventualmente come variazioni essenziali o parziali sottoponibili alla sanatoria ex art. 36-bis.
I ricorrenti hanno impugnato le cartelle di pagamento, il ruolo e il precedente provvedimento comunale di accertamento dell’inottemperanza.
Il TAR affronta preliminarmente un aspetto processuale importante: la controversia sulle cartelle, prima dell’avvio della fase esecutiva vera e propria mediante pignoramento, appartiene alla giurisdizione del giudice amministrativo. Solo il pignoramento radica la giurisdizione del giudice ordinario; le cartelle, invece, attengono ancora alla fase di determinazione e quantificazione del prelievo.
Il ricorso viene dichiarato irricevibile nella parte in cui contesta direttamente l’atto comunale del 2022 di accertamento dell’inottemperanza e irrogazione della sanzione, perché impugnato oltre i termini. Tuttavia, viene accolto per la parte relativa alla non esecutività del ruolo e delle cartelle.
Sanatoria semplificata Salva Casa: quando l’ordine di demolizione resta sospeso?
Nel merito, il TAR accoglie il ricorso limitatamente alla non esecutività delle cartelle.
Il TAR ha annullato il provvedimento di rigetto dell’istanza di sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36-bis del D.P.R. n. 380/2001, rilevando un difetto di istruttoria e disponendo che l’Amministrazione procedesse a un nuovo esame della pratica. In particolare, il Comune è stato chiamato a:
riesaminare la qualificazione dell’intervento relativo al piccolo bagno di circa 3 mq, valutando anche la documentazione fotografica prodotta dalla ricorrente;
rivalutare la natura dei due varchi realizzati sul prospetto dell’immobile (vetrine espositive di circa m 2,30 x 1,15), non qualificandoli come nuova costruzione, bensì come intervento suscettibile di essere ricondotto a una variazione edilizia, da classificare eventualmente come essenziale o parziale e, in quanto tale, sottoponibile alla disciplina della sanatoria prevista dall’art. 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
Ne consegue che l’istanza di sanatoria ex art. 36-bis deve considerarsi nuovamente pendente e che il Comune è tenuto a pronunciarsi su di essa nel pieno rispetto delle indicazioni contenute nella sentenza.
È principio consolidato che la semplice presentazione di una domanda di sanatoria non determina né l’annullamento né l’illegittimità sopravvenuta dell’ordine di demolizione già adottato. Essa comporta, tuttavia, la sospensione temporanea dell’efficacia del provvedimento demolitorio fino alla conclusione del procedimento di sanatoria. In caso di rigetto dell’istanza, l’ordine di demolizione riacquista integralmente la propria efficacia.
La giurisprudenza ha chiarito che, diversamente da quanto accade nelle procedure di condono edilizio, l’istanza di accertamento di conformità non determina la cessazione dell’efficacia dell’ordine di demolizione, ma soltanto la sospensione dei suoi effetti fino alla definizione del relativo procedimento (TAR Campania, sent. 8516/2025).
Pertanto, finché l’istanza di sanatoria rimane pendente, l’ordine di demolizione resta temporaneamente inefficace/non eseguibile e viene meno il presupposto stesso dell’inottemperanza.
Di conseguenza, anche le somme iscritte a ruolo e richieste mediante cartelle di pagamento, in quanto fondate sull’asserita inottemperanza all’ordine demolitorio, non possono essere considerate esecutive fino alla nuova decisione del Comune sulla domanda di sanatoria.
Per questi motivi, il ricorso viene dichiarato in parte irricevibile e, per la restante parte, accolto.
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