Salva Casa Campania: approvata la circolare applicativa

La Regione chiarisce le misure del Salva Casa che possono essere direttamente applicate in Campania

La Regione Campania ha pubblicato la circolare applicativa n. CI/2025/3 del 28/01/2025 con importanti chiarimenti sulle nuove norme introdotte dal Decreto Salva Casa e su come queste innovazioni si integrino con la normativa regionale esistente.

(articolo 33-quater della Legge Regionale 22 dicembre 2004, n. 16, aggiunto con la Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5), fornendo un quadro chiaro per professionisti ed enti locali.

Pertanto, al fine di fornire uno strumento di orientamento nell’applicazione delle nuove disposizioni, la circolare, che individua le norme di principio immediatamente applicabili, si esplicita sulla lettura coordinata tra la novellata normativa statale e quella regionale disciplinante la stessa materia, ove presente, dalla quale si desume l’applicabilità delle stesse norme sul territorio regionale.

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Decreto salva casa Campania: applicazione diretta

Trovano applicazione diretta, in quanto contenenti norme di principio innovative, i seguenti articoli disciplinanti fattispecie non previste dalla legislazione regionale vigente:

9 bis – documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili;
24 – agibilità;
31 – interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
34 – interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
34 bis – tolleranze costruttive;
34 ter – casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
36  – accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
36 bis – accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità di variazioni essenziali;
37 – interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA.

Infine, nella circolare è stato segnalato che l’articolo 32, parzialmente inciso dalla riforma (che ha soppresso l’ultimo periodo del comma 3), al comma 1 (non modificato), rinvia alla legge regionale la definizione delle variazioni essenziali al progetto approvato, materia che sarà oggetto di definizione con separato provvedimento.

Recupero dei sottotetti

Il recupero dei sottotetti in Campania è disciplinato con:

D.P.R. n. 380/2001 (art. 2 bis, comma 1 quater);
Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15;
Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, commi 6 e 7);
Legge Regionale 22 dicembre 2004, n. 16, come modificata con Legge Regionale 29 aprile 2024, n. 5 (art. 43 quater).

L’articolo 2 bis, co. 1 quater, del D.P.R. n. 380/2001, come novellato alla legge n. 105/2024, si applica integralmente. La disciplina regionale vigente in Campania risulta più
favorevole della disciplina nazionale e resta pienamente applicabile per espressa previsione dell’articolo 2 bis, co. 1 quater, del TUE.
Si precisa che, in applicazione della normativa regionale sopra menzionata:

) Nei Comuni che hanno già approvato il PSU: Al fine di perseguire gli obiettivi di rigenerazione urbana e limitazione del consumo di suolo, è consentito il recupero con destinazione d’uso non solo residenziale, ma anche terziaria, turistico-recettiva, nonché commerciale se prevalente nell’edificio, alle condizioni indicate dai commi da 1 a 9 dell’articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004.
) Nei Comuni che non hanno ancora approvato il PSU: In applicazione della disciplina transitoria contenuta nell’articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004, co. 10 e ss., è consentito il solo recupero abitativo dei sottotetti esistenti alla data del 25/08/2022 (ad eccezione di quelli ricadenti nei territori comunali esclusi ai sensi del comma 2 dell’articolo 1 della l. r. n. 15/2000), alle condizioni indicate dai commi 4 e 12 dell’articolo 43 quater.

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia, ai sensi della lettera d), co. 1, dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2000, sono soggetti a Segnalazione Certificata
d’Inizio Attività in alternativa a permesso di costruire (come previsto anche dall’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022) e comportano la corresponsione del contributo di cui al comma 9 dell’articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004, nonché la monetizzazione degli standard. Gli articoli 3, 4 e 5 della l. r. n. 15/2000 si intendono superati per effetto delle disposizioni contenute nei commi 4, 6, 8 e 9 del nuovo articolo 43 quater della l. r. n. 16/2004.

Attività edilizia libera

In Campania l’attività edilizia libera è disciplinata con:

D.P.R. n. 380/2001 (art. 6);
 Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, comma 2).

L’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001, come novellato dalla legge n. 105/2024, si applica integralmente. La legge regionale n. 13/2022 integra le fattispecie di attività
edilizia libera, individuando, all’articolo 2, co. 2, ulteriori interventi edilizi liberamente attuabili in Campania, oltre a quelli già previsti dall’articolo 6 del D.P.R. n. 380/2001.

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante

In Campania, la materia dei mutamenti d’uso è disciplinata con:

D.P.R. n. 380/2001 (art. 23 ter), che disciplina, prevalentemente, i mutamenti di destinazione d’uso riferiti a singole unità immobiliari (salvo il secondo periodo del
comma 3, riferito ai mutamenti di un intero immobile);
Legge Regionale 28 novembre 2001, n. 19 (art. 2, co. 5, 6, 7 e 8), che contiene disposizioni in materia di edilizia;
Legge Regionale 10 agosto 2022, n. 13 (art. 2, co. 4 e 6), che contiene disposizioni in materia di urbanistica;
Legge Regionale 28 dicembre 2021, n. 31 (artt. 26 e 27), che contiene disposizioni di semplificazione in materia di urbanistica e edilizia.

In particolare:

Per i mutamenti d’uso di singole unità immobiliari si fa
riferimento:

all’articolo 23 ter del D.P.R. n. 380/2000 (salvo il secondo periodo del comma 3, riferito ad un intero immobile);
al comma 5 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001, che prevede un livello ulteriore di semplificazione, come consentito dal primo periodo, co. 3, dell’articolo 23 ter, e va ad integrare le tipologie di attività edilizia libera previste dal TUE e dalla normativa regionale. Questo tipo di mutamento costituisce, infatti, attività edilizia libera.

Per i mutamenti d’uso di un intero immobile si fa riferimento:

all’’articolo 23 ter del D.P.R. n. 380/2000, limitatamente al comma 1, che contiene definizioni di carattere generale, e al comma 3, secondo periodo, che fa salve le previsioni
delle leggi regionali vigenti in Campania;
ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001. In particolare, per le tipologie di mutamento di cui ai commi 6, 7 e 8, resta ferma la necessità del permesso di costruire. L’art. 10 del TUE prevede, infatti, la possibilità per la Regione di ampliare la casistica degli interventi assoggettati a PdC;
al comma 6 dell’articolo 2 della l. r. n. 13/2022, che sottopone a SCIA alternativa al permesso di costruire le modifiche della destinazione d’uso, urbanisticamente rilevanti, con opere e senza opere.

Restano, in ogni caso, applicabili il comma 4 dell’articolo 2 della l. r. n. 13/2022 e il comma 2 dell’articolo 27 della l. r. n. 31/2021, che non contrastano con il comma 1, secondo periodo, dell’articolo 23 ter e prevedono un livello ulteriore di semplificazione: Queste previsioni individuano, infatti, una fattispecie di mutamento urbanisticamente non rilevante.

Analogamente, resta pienamente applicabile la disposizione di cui all’articolo 26 della l. r. n. 31/2021, che prevede un livello ulteriore di semplificazione nella misura in cui stabilisce che non sono
considerate varianti agli strumenti urbanistici comunali le modifiche alle destinazioni d’uso relative agli interventi interessanti gli immobili di proprietà pubblica.

In applicazione della normativa sopra richiamata, con riferimento ai titoli edilizi abilitativi si precisa che:

Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:

in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la SCIA di cui all’art.19 della l. n. 241/1990;
in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all’articolo 6
bis, si procede con SCIA, anziché con CILA.

Per il mutamento di destinazione d’uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, co. 1, lettere a), a-bis), b) e c) del TUE, si fa riferimento al comma 1 quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile.
Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022 (SCIA
alternativa a permesso di costruire), salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della l. r. n. 19/2001, subordinate a permesso di costruire.
Per il mutamento di destinazione d’uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (fattispecie non disciplinata dal TUE), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della l. r. n. 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della l. r. n. 19/2001.
Per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della l. r. n. 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della l. r. n. 31/2021).

Si evidenzia che il TUE non disciplina il mutamento di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali, nel caso di categoria rurale, mentre, la l. r. n. 19/2001, all’articolo 2, co. 8, assoggetta a PdC il mutamento nelle zone agricole – zona E. Infine, si precisa che, con riferimento al comma 1, primo periodo, dell’articolo 23 ter, si devono considerare, in aggiunta alla casistica
nazionale di edilizia libera, le attività di edilizia libera previste dalla normativa regionale sopra richiamata. Per completezza, si segnala che anche l’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) è stato parzialmente inciso dalla riforma, rinviando, al comma 2, a quanto previsto dall’art. 23 ter, comma 1 quinquies.

Interventi per la rigenerazione urbana

La norma definisce le tipologie di interventi “rigenerativi”, indicando fattispecie e procedimenti di approvazione. In particolare: Gli interventi di cui alla lettera a), co. 1, dell’articolo
33 quater sono realizzati mediante titolo abilitante diretto; gli interventi di cui alla lettera b) del medesimo comma sono realizzati  mediante permesso di costruire convenzionato o con Piano
urbanistico attuativo, mentre gli interventi di cui alla lettera c) sono realizzati mediante programmi operativi di rigenerazione urbana, ai sensi dei co. 10 e ss. Per gli interventi edilizi di cui all’articolo 33 quater, co. 1, lettere a) e b), i Comuni possono individuare, con delibera del Consiglio comunale, le aree escluse dall’applicazione degli incentivi previsti dalla norma, che resta, tuttavia, immediatamente applicabile, a prescindere dall’esercizio di tale facoltà riconosciuta ai Comuni. Gli interventi di riqualificazione di cui all’articolo 33 quater, co. 1, lett. c) sono inseriti nel Programma operativo di rigenerazione urbana (PO) e possono essere attuati, secondo le modalità previste dalla norma, nei Comuni dotati di strumentazione urbanistica vigente, ovvero anche dai Comuni dotati di PRG. Quanto sopra si fonda sul presupposto che il PO, contenente tutti gli elementi di interesse pubblico di cui al comma 1, lett. c), dell’articolo 33 quater, rientri, anche per i Comuni dotati di PRG, nella sfera applicativa dell’articolo 6, co. 4, secondo periodo, del Regolamento del 4 agosto 2011, n. 5. Il PO, per essere di interesse pubblico, deve contenere tutti gli
elementi di cui al comma 1, lett. c), e attuare la finalità di promuovere il rinnovo e il riuso del tessuto edilizio esistente e agevolare la riqualificazione di ambiti urbani degradati. La sua approvazione definitiva comporta la dichiarazione di pubblica utilità degli interventi in esso previsti, con contestuale apposizione di vincolo preordinato all’esproprio dei beni indicati nel piano particellare. Tali interventi sono, di conseguenza, di pubblico interesse. I Comuni ancora dotati di PRG possono approvare il PO di rigenerazione urbana, in attuazione dell’articolo 33 quater, fino
all’approvazione del PUC – che dovrà comunque avvenire entro il 30 giugno 2025.

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