Ristrutturazione edilizia: cos’è, interventi e normativa

Guida alla ristrutturazione edilizia: definizione, interventi, normativa e detrazioni. Ecco tutto quello che devi sapere per ristrutturare in linea con le disposizioni vigenti

La ristrutturazione edilizia è un insieme di interventi finalizzati a modificare, migliorare o ripristinare le caratteristiche di un edificio, che possono includere lavori di manutenzione straordinaria, ampliamento, modifica della distribuzione interna o adeguamento alle normative vigenti.

Cosa rientra nella ristrutturazione edilizia ai sensi della normativa vigente? Cosa differenza la ristrutturazione leggere da quella pesante? Ecco tutto quello che devi sapere con casi giuridici e approfondimenti.

La ristrutturazione edilizia comprende una serie di procedimenti che è bene progettare con attenzione. Pertanto, ti suggerisco di utilizzare un software di progettazione edilizia professionale con cui puoi disegnare in pianta o in 3D, modellare con oggetti parametrici BIM ed ottenere automaticamente tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni, per la costruzione. Provalo gratis!

Cosa si intende per ristrutturazione edilizia?

La ristrutturazione edilizia si riferisce a un insieme di interventi volti a trasformare gli edifici esistenti.

L’articolo 3 del D.P.R. 380/01 classifica gli interventi edilizi in cinque categorie principali, ciascuna con specifiche caratteristiche e requisiti:

manutenzione ordinaria;
manutenzione straordinaria;
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia;
nuova costruzione.

Cosa rientra nella ristrutturazione edilizia?

Ai sensi dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, gli interventi di ristrutturazione edilizia riguardano la trasformazione degli edifici attraverso un insieme di opere che possono modificarne, in tutto o in parte, la struttura originale.

Questi interventi comprendono:

il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;
l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi e impianti;
la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con variazioni nella sagoma, nei prospetti, nell’ingombro e nelle caratteristiche architettoniche e volumetriche. In questi casi, sono consentite innovazioni per adeguarsi alle normative antisismiche, migliorare l’accessibilità, installare impianti tecnologici e incrementare l’efficienza energetica.

Nei casi espressamente previsti dalla legge o dai regolamenti urbanistici comunali, gli interventi di ristrutturazione edilizia possono includere anche aumenti di volumetria, specialmente per favorire la rigenerazione urbana.

Rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi di ricostruzione di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile verificarne la consistenza preesistente. Tuttavia, per gli immobili tutelati ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), con alcune eccezioni legate alla normativa vigente, la demolizione e ricostruzione, così come il ripristino di edifici crollati, sono considerati ristrutturazione edilizia solo se vengono mantenute la sagoma, i prospetti, l’ingombro e le caratteristiche volumetriche e tipologiche dell’edificio originale, senza aumenti di volumetria.

In questi interventi, puoi utilizzare un software di progettazione edilizia integrata per gestire interventi di ristrutturazione e varianti progettuali con il metodo Gialli e Rossi, confrontare dinamicamente i modelli architettonici BIM che rappresentano la “Situazioni di Fatto” e “Situazioni di Progetto“, stampare le tavole grafiche di confronto e il computo metrico, produrre tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni.

Quale pratica edilizia per la ristrutturazione edilizia?

Per la ristrutturazione edilizia possono essere richiesti diversi titoli abilitativi a seconda della tipologia e dell’entità degli interventi.

Nello specifico, è necessario ottenere:

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): per interventi di ristrutturazione che coinvolgono parti strutturali dell’edificio o modifiche significative ma l’intervento è limitato a migliorare la struttura senza modifica della sagoma;
permesso di costruire (PdC):  per ristrutturazioni che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, oppure che comportano modifiche della volumetria complessiva.

Inoltre, se l’intervento si svolge in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, potrebbe essere richiesta l’autorizzazione paesaggistica.

La corretta scelta del titolo è fondamentale per non incorrere in sanzioni per abuso edilizio. A tal proposito, ti suggerisco ti utilizzare il software per i titoli abilitativi che ti consente di scegliere il titolo a seconda dell’intervento e ti fornisce i modelli da compilare, stampare ed archiviare con facilità.

Ristrutturazioni edilizie e agevolazioni fiscali

Le ristrutturazioni edilizie sono incentivate attraverso una serie di agevolazioni fiscali, principalmente sotto forma di detrazioni dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef). Queste misure sono destinate a contribuire al recupero e alla valorizzazione del patrimonio edilizio, rendendo più accessibili i costi associati ai lavori di ristrutturazione.

L’articolo 16-bis del TUIR stabilisce che sia riconosciuta una detrazione fiscale delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione, ristrutturazione e recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.

La detrazione per la ristrutturazione edilizia, in particolare, è concessa tramite il bonus ristrutturazioni, un’agevolazione fiscale riservata a tutti i contribuenti soggetti all’IRPEF, inclusi:

proprietari e nudi proprietari;
titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione);
inquilini e familiari conviventi con il possessore dell’immobile.

Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025, il Bonus Ristrutturazione prevede una detrazione del 50% solo per il 2025 e solo per gli interventi sulle abitazioni principali, mentre per le seconde e terze case spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 36% delle spese sostenute. In entrambi i casi, la detrazione è concessa fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione delle spese sostenute negli anni 2026 e 2027 scende per le abitazioni principali al 36% e per le altre al 30%.

Per tutti i dettagli e aggiornamenti leggi l’approfondimento sul Bonus ristrutturazione

Bonifico parlante ristrutturazione edilizia

Per usufruire del bonus ristrutturazione, è necessario effettuare i pagamenti tramite modalità tracciabili, con il cosiddetto bonifico parlante.

Il bonifico parlante è un tipo di trasferimento di denaro, sia postale che bancario, che richiede l’inserimento di informazioni dettagliate nella causale per poter accedere a specifiche detrazioni fiscali previste dalla normativa italiana.

La causale del bonifico per ristrutturazione edilizia deve comprendere:

riferimento normativo, vale a dire l’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, che regola le detrazioni per ristrutturazioni edilizie;
numero della fattura;
codice fiscale del richiedente; se l’immobile è in comproprietà, devono essere indicati anche i codici fiscali di tutti i proprietari;
dati del fornitore (codice fiscale o la partita IVA).

Qual è l’IVA per la ristrutturazione edilizia?

L’aliquota IVA per i lavori di ristrutturazione edilizia varia in base alla tipologia di intervento e alle condizioni specifiche.

L’aliquota agevolata del 10% si applica ai lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria su abitazioni, nonché agli interventi di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo. Questa agevolazione riguarda sia i servizi che l’acquisto dei materiali necessari ai lavori, senza limiti di tempo.

L’aliquota ridotta del 4% è invece riservata ad alcuni interventi sulla prima casa, come la costruzione, l’ampliamento e la ristrutturazione di abitazioni non di lusso, con l’obiettivo di favorire l’accesso alla casa per giovani coppie e famiglie.

Infine, l’aliquota ordinaria del 22% si applica a tutti gli interventi non inclusi nelle categorie agevolate o quando il proprietario acquista direttamente i materiali senza avvalersi di un’impresa.

Cosa si intende per edilizia leggera?

L’edilizia leggera si riferisce a un insieme di interventi di ristrutturazione che non comportano modifiche significative alla struttura di un edificio. Questi interventi mirano principalmente a migliorare l’estetica, l’efficienza energetica e la funzionalità degli spazi senza alterare la volumetria o la sagoma dell’immobile.

Secondo la definizione dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, si può affermare che, per esclusione, tutti gli interventi che ricadono nella definizione di ristrutturazione, ma che non rientrano negli interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c), si configurano nella “ristrutturazione edilizia leggera”. Si tratta, quindi, di ipotesi di ristrutturazione meno impattanti, per le quali non è richiesto il permesso di costruire, ma la SCIA: i lavori possono iniziare dalla data di avvenuta presentazione della segnalazione.

La ristrutturazione edilizia leggera è un processo di intervento sugli edifici volto a migliorarne le prestazioni, l’efficienza e l’estetica, senza apportare modifiche strutturali sostanziali.

Questo tipo di intervento prevede lavori mirati e meno invasivi rispetto ad una ristrutturazione completa, concentrandosi spesso sulla gestione dell’immobile, sulla sua abitabilità e sulla sua manutenzione. La ristrutturazione edilizia leggera può avere l’obiettivo di migliorare l’edificio da un punto di vista delle prestazioni energetiche, della funzionalità e del comfort, preservando al contempo la sua struttura portante e riducendo al minimo l’impatto sulle attività quotidiane o sugli occupanti.

Differenza tra ristrutturazione edilizia leggera, pesante e nuova costruzione

Come anticipato è difficile districarsi nel vasto mondo degli interventi edilizi contenuti nel D.P.R. 380/2001. Dall’entrata in vigore del testo unico dell’edilizia si è operata un’ulteriore distinzione (non esplicitata nello stesso TUE), generata anche dalle numerose speculazioni e disquisizioni giuridiche sul tema della ristrutturazione edilizia. Quindi, partendo dalla definizione di quest’ultima data dal D.P.R. 380/01, possiamo ulteriormente diversificarla in:

ristrutturazione edilizia “pesante” (art. 10 c.1 lettera c);
ristrutturazione edilizia “leggera” (art. 3 c.1 lettera d);

Bisogna poi distinguere gli interventi di nuova costruzione (art. 3 c.1 lettera e) e art. 10 c.1 lettera a) che sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio che non rientrano negli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia.

Nella ristrutturazione edilizia cosiddetta “pesante” si configurano, invece, tutti quegli interventi che portano ad un organismo edilizio diverso (in tutto o in parte) da quello precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero, se relativi a beni in zona “A”, che comportano mutamento della destinazione d’uso nonché degli interventi che comportano modificazioni della sagoma se si tratta di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs..22.1.2004 n. 42. Tutti questi interventi sono soggetti a permesso di costruire.

Possiamo riscontrare una notevole differenza tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante, non solo nell’entità degli interventi, ma anche a livello sanzionatorio. Gli eventuali abusi riconducibili ad interventi di edilizia pesante sono sanzionati da un punto di vista penale ai sensi dell’art. 44 del testo unico dell’edilizia, mentre un eventuale abuso riconducibile alla SCIA (quindi ad interventi di edilizia leggera) non viene sanzionato da un punto di vista penale, ma solo amministrativo.

Quali interventi rientrano nella ristrutturazione edilizia leggera?

Possiamo fare un elenco non esaustivo degli interventi che rientrano nella ristrutturazione “leggera”. Si tratta di lavori che comportano:

aumento del numero delle unità;
modifica della distribuzione del volume e superficie delle singole unità (che non preveda aumento della volumetria complessiva dell’edificio);
modifica della sagoma dell’edificio, se hanno per oggetto immobili non sottoposti a vincoli ex D.Lgs. 42/2004 (interventi che prima delle modifiche del D.L.. 69/2013 e del D.L. 133/2014 erano riconducibili alla ristrutturazione cd. “maggiore);

Quali sono i più frequenti interventi di manutenzione straordinaria leggera?

Nel mare magnum degli interventi edilizi possibili secondo il D.P.R. 380/2001 si configura anche la manutenzione straordinaria (con relativa differenziazione tra leggera e pesante come avviene per la ristrutturazione). Secondo l’art. 3 comma 1 lett. b) gli interventi di manutenzione straordinaria interessano:

le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Gli interventi di manutenzione straordinaria leggera riguardano lavori volti a migliorare l’efficienza, la sicurezza o l’aspetto estetico di un edificio, senza coinvolgere modifiche strutturali rilevanti. Questi interventi sono finalizzati a conservare e ottimizzare la struttura esistente. Ecco alcuni esempi di interventi di manutenzione straordinaria leggera:

rifacimento delle finiture: la sostituzione o l’aggiornamento di pavimenti, rivestimenti murali, pittura interna ed esterna, o la riparazione di elementi decorativi senza influire sulla struttura portante dell’edificio;
sostituzione degli infissi: l’installazione di finestre e porte più moderne e efficienti dal punto di vista energetico, migliorando l’isolamento termico e acustico senza richiedere modifiche strutturali significative;
aggiornamento degli impianti: l’installazione o l’aggiornamento di impianti tecnologici, come quelli elettrici, idraulici, termici o di climatizzazione, per migliorare l’efficienza e la sicurezza dell’edificio;
isolamento termico: l’applicazione di materiali isolanti sulle pareti, sui pavimenti o sui tetti per migliorare l’efficienza energetica senza alterare la struttura portante;
riparazioni strutturali leggere: l’intervento su piccoli danni strutturali, come la riparazione di fessure o la sostituzione di elementi danneggiati senza coinvolgere la struttura principale dell’edificio;
ristrutturazione degli spazi interni: la riorganizzazione degli ambienti interni senza modificare la disposizione strutturale portante, come la rimozione di pareti non portanti o la creazione di nuovi layout;
rimozione dell’amianto: la rimozione di materiali contenenti amianto e la loro sostituzione con materiali sicuri, seguendo le normative di sicurezza;
ristrutturazione del bagno o della cucina: la sostituzione di apparecchi igienici, piastrelle, e la ristrutturazione degli impianti idraulici ed elettrici senza apportare modifiche significative alla struttura;
installazione di nuovi rivestimenti: l’applicazione di nuovi rivestimenti esterni per migliorare l’aspetto estetico dell’edificio senza modificarne la struttura fondamentale;
manutenzione delle coperture: la riparazione o la sostituzione delle coperture per garantire la tenuta all’acqua e migliorare l’isolamento termico senza compromettere la struttura principale.

Sentenze ristrutturazione edilizia

Di seguito si riportano alcuni casi giuridici e approfondimenti che chiariscono degli aspetti della ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo: i nuovi chiarimenti dal Tar

Il TAR Campania, con la sentenza n. 1789/2024, ha chiarito i confini tra ristrutturazione edilizia e risanamento conservativo, accogliendo il ricorso di una cittadina a cui il Comune aveva negato l’autorizzazione ai lavori.

L’intervento, che prevedeva il risanamento di volte e la realizzazione di piattabande in cemento armato, non alterava la volumetria né la destinazione d’uso dell’immobile, rientrando così nel restauro e risanamento conservativo (art. 3, comma 1, lett. c, D.P.R. 380/2001). Il Tribunale ha ribadito che tali interventi devono rispettare struttura, tipologia e conformazione originaria dell’edificio, senza modificarne l’identità. Di conseguenza, il provvedimento comunale è stato annullato.

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FAQ ristrutturazione edilizia

Di seguito si presentano delle FAQ riassuntive sulla ristrutturazione edilizia.

Cos’è la ristrutturazione edilizia?

La ristrutturazione edilizia include interventi su edifici esistenti per modificarne, migliorarne o ripristinarne le caratteristiche strutturali, estetiche e funzionali, senza necessariamente costruire da zero.

Cosa rientra nella ristrutturazione edilizia secondo la normativa vigente?

La ristrutturazione edilizia comprende il ripristino o la sostituzione di elementi, modifiche strutturali, e interventi per adeguare un edificio alle normative. Può includere la demolizione e ricostruzione con modifiche alla sagoma, volumetria o impianti.

Quali sono le differenze tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante?

La ristrutturazione “leggera” implica modifiche non strutturali, come la modifica degli spazi interni, senza alterare la volumetria. La “pesante” comporta cambiamenti significativi, inclusi ampliamenti volumetrici, modifiche strutturali o cambio di destinazione d’uso, e richiede permesso di costruire.

Quali titoli edilizi sono necessari per una ristrutturazione?

Dipende dall’intervento: per lavori minori può bastare la SCIA, mentre per modifiche sostanziali è richiesto il permesso di costruire. Se l’immobile è vincolato, potrebbe servire anche l’autorizzazione paesaggistica.

Quali detrazioni fiscali sono previste per le ristrutturazioni edilizie?

Il Bonus Ristrutturazioni prevede una detrazione fiscale del 50% per le abitazioni principali (fino a 96.000 euro) nel 2025, con percentuali più basse per seconde case (36%). È necessario effettuare i pagamenti con bonifico parlante.

Cos’è il bonifico parlante per la ristrutturazione edilizia?

Per usufruire delle detrazioni fiscali, il pagamento dei lavori deve avvenire tramite bonifico parlante, che include informazioni dettagliate, come il riferimento normativo, la fattura, e il codice fiscale del richiedente.

Cos’è l’edilizia leggera?

L’edilizia leggera riguarda interventi non invasivi che non alterano la struttura dell’edificio, come il rifacimento degli interni, la sostituzione degli infissi, e l’aggiornamento degli impianti senza modificare la volumetria o la sagoma.

Quando la ristrutturazione diventa nuova costruzione?

Se gli interventi comportano modifiche sostanziali come l’aumento della volumetria, la demolizione e ricostruzione o il cambiamento della destinazione d’uso, si considera nuova costruzione e non ristrutturazione edilizia.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia richiedono sempre un permesso di costruire?

No, non tutti. Gli interventi di ristrutturazione leggera richiedono la SCIA e possono iniziare subito dopo la presentazione, mentre gli interventi pesanti necessitano del permesso di costruire per modifiche strutturali rilevanti.

Cosa è la ristrutturazione edilizia profonda?

La ristrutturazione edilizia profonda implica lavori estesi e significativi che vanno oltre la semplice manutenzione, come l’adeguamento alle normative antisismiche, l’efficienza energetica o la rifacitura completa di un edificio, spesso collegata alla direttiva “case green”.

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