Rendite catastali: per il riclassamento d’ufficio è richiesta una motivazione dettagliata
L’attribuzione d’ufficio di un nuovo riclassamento impone all’amministrazione di specificare in modo chiaro nell’avviso di accertamento le ragioni della modifica.
L’importante chiarimento viene dalla Corte di Cassazione che, con l’ordinanza 4684/2025, affronta il caso di una revisione d’ufficio del classamento di un immobile urbano prevista dall’art. 1,
comma 335, della Legge 311/2004 che ha comportato un rilevante incremento dei valori iscritti al catasto, in ragione della rivalutazione urbanistica della microzona in cui si trova l’immobile.
La Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente che ha contestato come troppo scarna e priva di riferimenti la motivazione dell’atto.
Secondo i giudici, nei casi in cui il riclassamento d’ufficio dovuto, almeno in via principale, a fattori estrinseci di carattere generale o collettivo, l’Agenzia competente deve specificare se il mutamento è dovuto ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui si colloca l’unità immobiliare e, nel caso, indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei
parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, trattandosi di uno dei possibili presupposti del classamento e cioè di uno dei possibili fattori che possono determinare un aumento straordinario superiore alla media del valore economico medio delle unità immobiliari presenti nella zona.
In particolare, quando si tratta di un mutamento di rendita inquadrabile nella revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali ai sensi della Legge 311/2004, art. 1, comma 335, la ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato immobiliare, né la mera richiesta del Comune, bensì l’accertamento di una modifica nel valore degli immobili presenti nella microzona; nello specifico, l’intervento è possibile nelle microzone “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato ( … ) e il corrispondente valore medio catastale si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali”.
Pertanto, l’obbligo della motivazione deve essere assolto in maniera rigorosa, in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento, di poter compiutamente controllare e se del caso contestare – sul piano giuridico oltre che sul piano fattuale – la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione del classamento.
Di conseguenza, non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivamente riferimento in termini sintetici e quindi generici al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, senza specificare le fonti, i modi e i criteri con cui questi dati sono stati ricavati ed elaborati.
Occorre invece che il contribuente sia posto in grado di conoscere gli elementi concreti idonei a specificare quei criteri di massima ed è necessario che l’amministrazione specifichi e documenti con precisione quali dati sono stati utilizzati ed in quale modo ne è stata effettuata la rilevazione e l’elaborazione per determinare tale valore medio, in quanto la norma non fornisce alcuna specificazione al riguardo.
Per saperne di più, leggi l’approfondimento “Revisione d’ufficio del classamento: quando è prevista“
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