Recupero sottotetto con cambio d’uso in zona A: è mutamento rilevante?

Consiglio di Stato: la zona incide sulla classificazione dell’intervento. Con aumento di carico urbanistico in zone storiche, è necessario il permesso di costruire

La trasformazione di locali accessori, come soffitte e volumi tecnici, in superfici residenziali rappresenta una delle casistiche più frequenti nel contenzioso edilizio. Il caso affrontato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2315 del 18 marzo 2026 riguarda un intervento realizzato una Zona Omogenea A. Il proprietario aveva accorpato una soffitta a un’unità esistente, mutandone la destinazione d’uso. La difesa sosteneva si trattasse di “manutenzione straordinaria“, ma i giudici di Palazzo Spada hanno ribadito un confine netto: quando si tocca il carico urbanistico in zone storiche, la sanzione demolitoria è legittima in assenza di titolo edilizio.

Per progettare correttamente interventi di cambio di destinazione d’uso, come il recupero dei sottotetti, puoi utilizzare un software per la progettazione edilizia che consente di creare modelli 3D, visualizzare ogni dettaglio del progetto e generare render professionali e realistici in tempi rapidi, grazie a materiali, illuminazione e arredi accurati.

Il caso

Con un provvedimento dirigenziale, il Comune ha ordinato la rimozione e demolizione di alcune opere edilizie ritenute abusive, imponendo anche una sanzione pecuniaria.

Gli interventi contestati riguardavano la trasformazione di un locale tecnico (soffitta) all’interno di un edificio residenziale in una unità abitativa, con conseguente aumento della superficie e cambio di destinazione d’uso. Tale intervento comprendeva anche l’accorpamento con un locale attiguo già oggetto di precedente sanatoria. Poiché l’immobile si trova in una zona sottoposta a particolari vincoli, l’amministrazione ha richiesto un parere all’autorità competente in materia di tutela dei beni culturali.

A seguito del ricorso proposto dalla parte interessata, il Tribunale Amministrativo Regionale ha esaminato il provvedimento di demolizione e la sanzione pecuniaria. Il Tribunale ha confermato la legittimità dell’ordine di demolizione, ritenendo che l’intervento edilizio comportasse una modifica sostanziale della destinazione d’uso e un incremento del carico urbanistico, e che, trattandosi di area vincolata, la misura fosse giustificata.

Sono state invece accolte le doglianze relative alla sanzione pecuniaria, per difetto di motivazione nella quantificazione dell’importo, ritenuto non adeguatamente giustificato e superiore al minimo previsto. Di conseguenza, il Tribunale ha annullato solo la parte del provvedimento relativa alla sanzione, lasciando all’amministrazione la possibilità di rideterminarne l’importo nel rispetto dei principi di proporzionalità e adeguata motivazione.

Successivamente, la parte interessata ha proposto appello contro la decisione deducendo diversi motivi di appello:

error in procedendo e in iudicando, difetto di motivazione e omessa pronuncia: l’appellante sostiene che il giudice di primo grado non abbia adeguatamente esaminato le censure o abbia motivato in modo insufficiente, non affrontando correttamente i punti sollevati nel ricorso;
erronea qualificazione dell’intervento edilizio: si contesta la decisione del giudice e dell’amministrazione, ritenendo che l’intervento non fosse di natura edilizia rilevante, ma riconducibile a manutenzione straordinaria, con conseguente errata applicazione delle sanzioni;
erronea applicazione delle norme urbanistiche (art. 33, comma 4, D.P.R. 380/2001): si lamenta la non corretta applicazione della disciplina relativa ai pareri dell’autorità competente, ritenendo che l’iter amministrativo sia stato viziato;
erronea valutazione dei fatti e del materiale probatorio: si sostiene che il giudice abbia attribuito valore a documenti non idonei o interpretato in modo scorretto le prove, giungendo a una ricostruzione errata della situazione dei locali e dell’edificio;
travisamento dei fatti e insussistenza di un aumento del carico urbanistico: l’appellante afferma che la trasformazione contestata non abbia comportato un reale aumento della volumetria o del carico urbanistico e che i locali non fossero qualificabili come volumi tecnici;
difetto di motivazione sul provvedimento di demolizione: si contesta che la decisione di rigetto della censura sul provvedimento sanzionatorio sia stata insufficiente o non adeguatamente giustificata.

Qual è la disciplina degli interventi edilizi con mutamento di destinazione d’uso in zona omogenea A?

Nel caso concreto, il Collegio ha respinto la tesi dell’appellante secondo cui l’intervento sarebbe riconducibile alla manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), del D.P.R. 380/2001. Tale disposizione consente infatti interventi di frazionamento o accorpamento solo a condizione che non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e che sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso.

Nel caso di specie, la trasformazione della soffitta — qualificabile come volume tecnico e quindi non destinato ad uso abitativo — in locale residenziale, comporta una modifica sostanziale dell’immobile, incidendo sull’assetto funzionale e determinando un utilizzo stabile a fini abitativi. Si tratta quindi di un intervento rilevante sotto il profilo urbanistico, ancor più significativo in zona omogenea A, e non riconducibile a interventi “leggeri”.

Il Collegio condivide l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui la trasformazione di locali non abitativi (come sottotetti o piani interrati) in abitazioni comporta un incremento della superficie utile e della volumetria, con conseguente aumento del carico urbanistico. Inoltre, la trasformazione da locale tecnico ad abitativo incide direttamente sugli standard urbanistici, configurando una variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 380/2001.

Ne consegue che l’intervento richiede il permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.P.R. 380/2001, trattandosi di una trasformazione edilizia che comporta modifiche rilevanti dell’organismo edilizio e, nelle zone omogenee A, anche il mutamento di destinazione d’uso. La mancanza di tale titolo giustifica quindi l’adozione dell’ordinanza di demolizione.

Inoltre, essendo l’immobile situato in zona omogenea A ai sensi del D.M. 1444/1968, trova applicazione l’art. 33, comma 4, del D.P.R. 380/2001, che impone l’acquisizione del parere dell’autorità competente alla tutela dei beni culturali e ambientali. In mancanza di riscontro entro i termini previsti, l’amministrazione ha legittimamente proceduto in via autonoma.

Art. 33, comma 4, D.P.R. 380/2001

Qualora le opere siano state eseguite su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone omogenee A, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente.

Pertanto, l’appello è stato integralmente respinto in quanto infondato.

Leggi l’approfondimento su Recupero sottotetti

Fonte: Read More