Recupero del sottotetto: quando si configura come variazione essenziale?

Modifiche di copertura, altezze e destinazione d’uso: il Consiglio di Stato definisce i limiti tra ristrutturazione e variazione essenziale con obbligo di permessi

La pronuncia del Consiglio di Stato n. 637/2026 chiarisce in quali ipotesi il recupero del sottotetto non possa considerarsi legittimo in assenza di idoneo titolo edilizio, soffermandosi sui presupposti tecnici e giuridici che rendono legittima l’adozione dell’ordine di demolizione.

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Il caso

Il Comune ha emanato un’ordinanza con cui ha disposto la sospensione dei lavori, la demolizione delle opere ritenute abusive e il ripristino dello stato dei luoghi, in relazione a interventi realizzati su un immobile residenziale consistenti nel recupero del piano sottotetto.

Il proprietario dell’immobile ha impugnato il provvedimento dinanzi al Tar competente, sostenendone l’illegittimità. Con il ricorso, poi integrato da motivi aggiunti, ha dedotto diverse violazioni di legge e profili di eccesso di potere, chiedendo l’annullamento dell’ordinanza e la condanna dell’amministrazione al pagamento delle spese di giudizio.

Il TAR, con sentenza di primo grado, ha respinto il ricorso, ritenendo legittimo l’operato del Comune.

Il proprietario ha quindi proposto appello, formulando numerose censure tra cui violazione delle norme sul procedimento amministrativo, errata applicazione della disciplina edilizia, travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e di motivazione, illogicità e contraddittorietà della decisione, omessa pronuncia su specifiche doglianze e violazione delle garanzie partecipative.

Con l’appello ha chiesto la riforma della sentenza di primo grado e, conseguentemente, l’annullamento dell’ordinanza comunale.

Quali interventi rientrano in variazioni essenziali?

L’appello è stato ritenuto infondato.

Il primo motivo di appello, basato sul presunto difetto di istruttoria, è stato rigettato. I giudici hanno rilevato che il Comune aveva effettuato due sopralluoghi, nel 2018 e nel 2019, documentati da relazione tecnica e fotografie, che evidenziavano modifiche sostanziali alla copertura e alla destinazione d’uso del sottotetto, configurando variazioni essenziali. Le verifiche, essendo atti pubblici, fanno fede fino a querela di falso, assente nel caso. L’istruttoria è quindi risultata completa e adeguata, rendendo infondato il motivo di appello.

Il secondo motivo di appello, con cui l’appellante contestava i risultati dell’accertamento tecnico sostenendo che non si fosse verificato alcun abuso, è stato ritenuto infondato.

Dalla relazione tecnica redatta dai tecnici comunali risulta chiaramente che i sopralluoghi hanno consentito di verificare la reale consistenza degli interventi e degli abusi, supportati da documentazione fotografica volta a confrontare i lavori eseguiti con la documentazione storica e i titoli edilizi pregressi.

In particolare, gli accertamenti hanno rilevato:

modifiche alla copertura del sottotetto: demolizione della vecchia copertura a falda unica e ricostruzione in latero-cemento, con aumento dell’altezza interna dei locali e dell’altezza di gronda, determinando un incremento volumetrico rispetto a quanto originariamente assentito;
nuova costruzione di un vano al piano sottotetto, sul lato cortile interno, con copertura in latero-cemento e strutture verticali in laterizio;
cambio di destinazione d’uso dei locali sottotetto da superficie non residenziale/accessoria a superficie abitabile o agibile.

Pertanto, le opere realizzate hanno comportato un aumento volumetrico significativo, configurandosi quindi come variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. 380/2001, giustificando l’applicazione della sanzione demolitoria. Anche il mutamento di destinazione d’uso dei locali del sottotetto rappresenta una variazione essenziale, ai sensi dell’art. 23-ter, poiché trasforma gli spazi da superfici non residenziali o accessorie a superfici abitabili. Le contestazioni dell’appellante riguardo alle altezze, ritenute riferite allo stato grezzo, sono infondate: i sopralluoghi non segnalano tale circostanza e le misure rilevate si riferiscono alle opere ultimate. Le altezze effettivamente riscontrate sono tali da escludere la possibilità di compensarle con pavimenti o finiture, e l’appellante non ha fornito alcun calcolo alternativo che dimostrasse il contrario.

Essendo tali accertamenti documentati in atti pubblici, hanno valore probatorio fino a querela di falso, che l’appellante non ha proposto. Le contestazioni sollevate, generiche e non dimostrate, sono quindi state respinte.

Quando un’ordinanza di demolizione è considerata legittima negli abusi edilizi?

Il terzo motivo di appello, che contestava la mancata indicazione del periodo di realizzazione delle opere, è stato rigettato, poiché la giurisprudenza amministrativa stabilisce che l’ordinanza di demolizione è adeguatamente motivata se indica gli abusi contestati, senza necessità di precisare la data di realizzazione; l’onere di dimostrare la rilevanza temporale grava sul privato, ad esempio per escludere la liceità dell’atto in caso di costruzioni antecedenti a determinate normative, e le contestazioni non hanno inciso sul fatto che le opere costituiscono variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001, richiedendo un titolo edilizio autonomo.

Il quarto motivo, relativo alla presunta mancata individuazione del responsabile dell’abuso, è stato anch’esso rigettato, in quanto i provvedimenti demolitori hanno natura reale e si applicano anche a chi non ha materialmente commesso la violazione, purché sia in rapporto con l’immobile al momento dell’adozione dell’atto, garantendo il ripristino dell’ordine giuridico. Infine, l’ultimo motivo di gravame, che lamentava la mancata applicazione degli istituti di partecipazione procedimentale previsti dalla legge n. 241/1990, è stato respinto, poiché l’attività di repressione degli abusi edilizi mediante ordinanza di demolizione ha natura vincolata e non richiede la comunicazione di avvio del procedimento, in quanto la partecipazione del privato non potrebbe alterare l’esito dell’atto.

In conclusione, tutti i motivi di appello sono stati considerati infondati e l’appello è stato rigettato.

Il recupero del sottotetto costituisce dunque variazione essenziale, ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. n. 380/2001, quando comporta aumento di volumetria, modifica strutturale della copertura, incremento delle altezze interne o mutamento della destinazione d’uso da superficie accessoria a superficie abitabile.

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