Recepite le novità del Salva Casa nella Provincia di Bolzano

Aggiornamenti su demolizioni e ricostruzioni, stato legittimo, cambio d’uso, sanatoria delle difformità e tolleranze costruttive. Scarica la legge 9/2018 aggiornata alle nuove disposizioni

Anche la Provincia autonoma di Bolzano aggiorna la propria normativa edilizia e urbanistica, introducendo nuove disposizioni che si inseriscono nel percorso di semplificazione e regolarizzazione del patrimonio edilizio esistente avviato a livello nazionale con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024).

Con la legge provinciale 12/2026, pubblicata nel Supplemento n. 4 al Bollettino Ufficiale della Regione 40/2026, vengono apportate numerose modifiche alla legge provinciale 9/2018, “Territorio e paesaggio”, che disciplina la pianificazione territoriale, l’attività edilizia e la tutela del paesaggio in Alto Adige.

Il provvedimento introduce importanti novità che richiamano alcuni dei principali istituti interessati dal Salva Casa, con particolare riferimento alla definizione dello stato legittimo degli immobili, all’ampliamento delle tolleranze costruttive e alle procedure di accertamento di conformità per la regolarizzazione delle difformità edilizie. Accanto a queste misure, la legge provinciale interviene anche sulle distanze tra fabbricati negli interventi di demolizione e ricostruzione, sui cambi di destinazione d’uso, sulla disciplina degli interventi edilizi e sulle possibilità di recupero e trasformazione degli edifici esistenti.

Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 2 ottobre 2026.

Quali sono le principali novità della legge provinciale Bolzano 12/2026?

Il provvedimento modifica numerosi articoli della legge provinciale n. 9/2018 e introduce nuove disposizioni per disciplinare in maniera più dettagliata gli interventi edilizi e le relative procedure.

Vediamo le principali novità.

Demolizione e ricostruzione: nuove deroghe alle distanze tra edifici

Una delle modifiche più significative riguarda le distanze tra fabbricati. L’articolo 5 della nuova legge introduce nella legge provinciale n. 9/2018 il nuovo articolo 21-bis, “Deroghe in materia di limiti di distanza”.

La disposizione prevede che, negli interventi di demolizione parziale o totale e ricostruzione in zone prive di pianificazione attuativa, sia consentito ricostruire gli edifici mantenendo i volumi e le altezze preesistenti.

È inoltre possibile conservare le distanze dai confini e dagli edifici legittimamente esistenti, anche se inferiori ai limiti attualmente previsti, a condizione che:

la sagoma dell’edificio rimanga invariata;
in caso di demolizione totale, le dimensioni del lotto non consentano di modificare il sedime per rispettare o aumentare le distanze minime.

La norma disciplina anche gli eventuali incentivi volumetrici, consentendo ampliamenti fuori sagoma e il superamento dell’altezza dell’edificio preesistente, nel rispetto delle condizioni stabilite.

Nelle zone dotate di pianificazione attuativa, invece, demolizione e ricostruzione sono consentite nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti e delle previsioni degli strumenti urbanistici.

Una novità riguarda anche il recupero dei sottotetti: è consentita la realizzazione di abbaini, entro i limiti regolamentari e nella misura massima di un decimo della superficie di pavimento, anche quando non sia possibile rispettare le attuali distanze minime, purché siano rispettate quelle legittimamente preesistenti, le distanze previste dal Codice civile e l’altezza massima consentita.

Restano ferme le disposizioni sulla tutela paesaggistica e storico-artistica.

Stato legittimo degli immobili: introdotto l’articolo 71-bis

L’articolo 20 della legge provinciale 12/2026 introduce nella normativa del 2018 il nuovo articolo 71-bis, dedicato allo stato legittimo degli immobili.

La disposizione definisce i documenti e i titoli attraverso i quali è possibile dimostrare la regolarità urbanistico-edilizia di un edificio o di una singola unità immobiliare.

Lo stato legittimo può essere ricostruito sulla base del titolo che ha autorizzato la costruzione o l’ha legittimata, oppure del titolo relativo all’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.

Per gli immobili realizzati in epoche nelle quali non era richiesto un titolo edilizio, possono essere utilizzati documenti probanti, tra cui informazioni catastali e tavolari di primo impianto, fotografie, estratti cartografici e documenti d’archivio.

Un’importante precisazione riguarda i condomìni: le difformità presenti sulle parti comuni non incidono sulla dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari. Analogamente, le irregolarità delle singole unità non rilevano ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’intero edificio.

Tolleranze costruttive: soglie fino al 6%

Con l’articolo 26 viene modificato l’articolo 89-bis della legge provinciale n. 9/2018, relativo alle tolleranze costruttive.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, gli scostamenti rispetto alle misure autorizzate non costituiscono violazione edilizia se rientrano in determinate percentuali, differenziate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:

Le percentuali riguardano gli scostamenti relativi ad altezza, distanze, cubatura, superficie coperta e altri parametri edilizi.

La legge introduce inoltre specifiche tolleranze esecutive per irregolarità di muri interni ed esterni, diversa posizione delle aperture interne, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, errori progettuali corretti in cantiere e altre difformità esecutive.

Le nuove disposizioni precisano anche che il riconoscimento delle tolleranze non può limitare i diritti dei terzi.

Sanatoria edilizia: nuove regole per le difformità parziali e le variazioni essenziali

Un’altra importante novità riguarda le procedure di regolarizzazione delle opere edilizie.

L’articolo 33 introduce nella legge provinciale 9/2018 il nuovo articolo 95-bis, “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”.

La norma consente, nei casi espressamente indicati, di ottenere il permesso di costruire o presentare la SCIA in sanatoria quando l’intervento risulti:

conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda;
non in contrasto con gli strumenti urbanistici adottati;
conforme ai requisiti della disciplina edilizia vigenti al momento della realizzazione.

La disposizione introduce quindi, per determinate difformità, una verifica della conformità riferita a due momenti differenti.

Per gli interventi realizzati in assenza di titolo o in totale difformità continua invece ad applicarsi l’articolo 95, come modificato dall’articolo 32 della nuova legge, che richiede la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

La nuova disciplina dell’articolo 95-bis consente inoltre, a determinate condizioni, di richiedere l’autorizzazione paesaggistica postuma anche per interventi che abbiano comportato la creazione o l’aumento di superfici utili o volumi.

Il rilascio del titolo in sanatoria è subordinato al pagamento degli importi previsti, con un incremento del 20% dell’oblazione nei casi stabiliti dalla norma.

Ristrutturazione edilizia: aggiornata la definizione degli interventi

L’articolo 18 modifica l’articolo 62 della legge provinciale  9/2018, aggiornando le definizioni di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.

Nella manutenzione straordinaria rientrano anche il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari, purché non venga modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta la destinazione d’uso originaria. Sono inoltre ricomprese, alle condizioni previste, alcune modifiche ai prospetti necessarie per garantire l’agibilità o l’accessibilità degli edifici.

Quanto alla ristrutturazione edilizia, la nuova formulazione comprende anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime e delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Restano tuttavia specifiche limitazioni per gli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica e per quelli situati nei centri storici e in altri ambiti di particolare pregio.

Cambi di destinazione d’uso: modifiche ai titoli edilizi e ai parcheggi

L’articolo 7 interviene sull’articolo 23 della legge provinciale n. 9/2018, ridefinendo la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.

Il cambiamento di destinazione d’uso è considerato rilevante quando comporta il passaggio di un immobile, di un’unità immobiliare o di un’area a una diversa categoria funzionale, anche senza l’esecuzione di opere edilizie. Per tali mutamenti è necessario il titolo previsto per le opere edilizie occorrenti e, in ogni caso, la SCIA.

Per il mutamento riguardante il commercio al dettaglio in zone produttive e per interventi di ristrutturazione edilizia di edifici nei centri storici che comportino mutamenti della destinazione d’uso, è necessario il permesso
di costruire.

La legge stabilisce inoltre che, nelle zone miste, per i cambi di destinazione d’uso tra le categorie funzionali indicate dalla norma non è necessario dimostrare la disponibilità di parcheggi aggiuntivi.

Sono previste anche disposizioni specifiche per l’utilizzo temporaneo di locali o aree destinati all’erogazione di servizi pubblici o di interesse pubblico: esse non comportano un cambio di destinazione d’uso, anche nel caso in cui sull’immobile sia presente un apposito vincolo annotato nel libro fondiario.

Allo stesso modo, l’utilizzo di strutture ricettive dismesse, già esistenti al momento dell’entrata in vigore della norma e non soggette al vincolo di pubblico esercizio previsto dall’articolo 35, comma 2, per ospitare persone impiegate presso aziende non comporta un cambio di destinazione d’uso.

Inoltre, alcune attività artigianali possono essere svolte anche all’interno di abitazioni destinate ai residenti, purché il titolare dell’impresa vi abiti. Questa possibilità vale anche quando l’abitazione beneficia delle agevolazioni previste dalla legge provinciale 17 dicembre 1998, n. 13.

Verde agricolo: nuove possibilità per parcheggi e ampliamenti

La legge provinciale 12/2026 interviene anche sul principio del contenimento del consumo di suolo, modificando l’articolo 17 della legge del 2018.

In casi motivati, nel verde agricolo viene consentita la realizzazione di parcheggi sotterranei fino a 40 metri dall’edificio.

Il nuovo comma 4-ter permette inoltre di realizzare parcheggi per automobili e biciclette sotto tettoie aperte, come pertinenze di edifici residenziali.

Le tettoie devono rispettare precisi limiti dimensionali:

superficie massima della copertura pari a 50 m²;
altezza massima di 3 metri.

La superficie coperta determina una corrispondente riduzione della superficie impermeabilizzata sotterranea ammissibile. Le tettoie non possono essere realizzate nelle zone di tutela paesaggistica specificamente individuate.

Vengono inoltre aggiornate, salvo diverse disposizioni del piano paesaggistico, le condizioni per l’ampliamento fino a 1.000 m³ gli edifici situati in zona agricola, non appartenenti a un maso chiuso, che dal 24 ottobre 1973 fino alla data di presentazione della domanda hanno una volumetria abitativa di almeno 300 m³ nel rispetto dei requisiti dell’articolo 17, comma 5.

Altre novità: SCIA, vigilanza edilizia e impianti fotovoltaici

Tra le ulteriori modifiche introdotte dalla legge provinciale 12/2026 si segnalano:

varianti edilizie: aggiornamento dell’articolo 77 con la possibilità di utilizzare la SCIA per varianti non essenziali, nel rispetto delle condizioni e degli eventuali atti di assenso richiesti;
vigilanza e sanzioni: revisione delle disposizioni relative agli interventi realizzati senza titolo o in difformità, alle variazioni essenziali e agli ordini di demolizione e ripristino;
impianti solari e fotovoltaici: modifica degli allegati A e C della legge provinciale n. 9/2018, con aggiornamento delle fattispecie relative all’installazione di pannelli sulle coperture e sulle facciate;
titoli abilitativi: aggiornamento degli allegati D ed E, che individuano gli interventi soggetti alle diverse procedure edilizie;
Comitato provinciale per la cultura edilizia e il paesaggio: nuova formulazione dell’articolo 6, con la previsione di tre professionisti esperti e di una durata triennale dell’incarico.

Altre modifiche

Le modifiche interessano anche le politiche abitative. L’articolo 14 aggiorna l’articolo 40 della legge provinciale n. 9/2018, relativo alle abitazioni a prezzo calmierato.

Sono introdotte nuove disposizioni per le graduatorie comunali, con criteri aggiuntivi di preferenza che tengono conto, tra l’altro, dei requisiti per l’assegnazione di aree di edilizia agevolata e della durata della residenza nel Comune.

L’articolo 11 modifica invece l’articolo 36, ampliando, a determinate condizioni, le possibilità di trasformare volumetrie esistenti in abitazioni riservate ai residenti. La disposizione interessa anche edifici nel verde agricolo e volumetrie precedentemente destinate ad altre attività, con condizioni e limitazioni specifiche, anche in relazione alla distanza dai centri edificati.

L’articolo 17 modifica l’articolo 61 della legge provinciale 9/2018, riducendo da dieci a cinque anni il termine ordinario previsto dalla disposizione relativa ai vincoli preordinati all’esproprio.

Il nuovo articolo 61-bis consente tuttavia una durata superiore a cinque anni, fino a un massimo di dieci, per opere strategiche o in presenza delle particolari circostanze indicate dalla legge.

L’eventuale maggiore durata deve essere espressamente prevista e motivata nell’atto che impone il vincolo.

Approfondimenti

Per il testo completo, scarica il PDF della Legge 9/2018 coordinato alla Legge 12/2026.

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