Quanto deve essere dettagliato l’ordine del giorno per rendere valida una delibera condominiale?

La Cassazione chiarisce quali requisiti deve avere l’ordine del giorno nella convocazione dell’assemblea condominiale per garantire una corretta informazione dei partecipanti e la validità delle deliberazioni

Nel sistema del condominio, la convocazione dell’assemblea rappresenta il presupposto essenziale per la validità delle deliberazioni. Al centro di questo meccanismo si colloca l’ordine del giorno, che svolge una funzione determinante: delimitare l’ambito delle decisioni e garantire ai condomini una preventiva e consapevole informazione sulle questioni da trattare.

Il tema del grado di specificità richiesto nell’indicazione degli argomenti è da tempo oggetto di attenzione in dottrina e giurisprudenza. Da un lato, vi è l’esigenza di assicurare trasparenza e tutela del diritto di partecipazione; dall’altro, occorre evitare che un eccesso di formalismo paralizzi l’attività assembleare o imponga un livello di dettaglio incompatibile con la natura dinamica della discussione collegiale.

La questione si intreccia con principi fondamentali dell’organizzazione condominiale: la corretta formazione della volontà assembleare, il rispetto dei limiti di competenza dell’assemblea e la possibilità di impugnare le deliberazioni in presenza di vizi. Comprendere come debba essere strutturato l’ordine del giorno significa, quindi, definire il punto di equilibrio tra efficienza decisionale e garanzia dei diritti dei singoli partecipanti. In proposito è intervenuta la Corte di Cassazione con alcuni interessanti chiarimenti esposti nell’ordinanza n. 1107/2026.

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Come va compilato l’ordine del giorno nella convocazione assembleare?

La controversia ha origine dall’impugnazione di una delibera adottata dal condominio del caso relativa all’esecuzione di lavori di manutenzione e rifacimento della facciata e dei balconi dell’edificio.

Una condomina aveva contestato la validità della decisione assembleare sostenendo, in particolare, che:

taluni interventi – come quelli sulle superfici in travertino e sui marcapiani in mosaico – non risultavano indicati nell’ordine del giorno;
mancava un’adeguata informazione preventiva sui lavori poi approvati;
alcune opere riguardavano parti di proprietà esclusiva (balconi) e quindi non rientravano nella competenza dell’assemblea;
la rimozione dei rivestimenti in mosaico costituiva innovazione lesiva del decoro architettonico;
l’assemblea aveva preso atto di ulteriori opere straordinarie (legate alla prevenzione incendi) non espressamente menzionate nella convocazione.

Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto in larga parte l’impugnazione, rilevando un deficit informativo e ravvisando un’innovazione lesiva del decoro.

La Corte d’Appello, invece, in riforma parziale della decisione, aveva ritenuto valida la delibera sotto il profilo dell’informazione preventiva, annullandola soltanto nella parte in cui poneva a carico del condominio spese relative a porzioni di balconi ritenute di proprietà individuale.

La condomina proponeva quindi ricorso per cassazione contro la sentenza di secondo grado.

La ricorrente articolava quattro censure principali.

1. Inadeguatezza dell’ordine del giorno
Si denunciava la violazione delle norme che impongono la preventiva informazione dei condomini sulle materie oggetto di deliberazione. Secondo la ricorrente, le lavorazioni poi approvate non risultavano specificamente indicate nell’ordine del giorno, con conseguente lesione del diritto dei partecipanti a una decisione consapevole.

2. Omessa pronuncia su un vizio di nullità
Si lamentava che la Corte d’Appello non avesse esaminato la doglianza relativa al grave eccesso di potere dell’assemblea, per avere questa approvato un’offerta dell’appaltatore contenente una clausola di rinuncia alle garanzie legali.

3. Mancato rilievo d’ufficio della nullità
La ricorrente sosteneva che la delibera fosse nulla anche per aver recepito una proposta contrattuale che escludeva le garanzie previste dalla legge in materia di appalto e che tale nullità avrebbe dovuto essere rilevata d’ufficio.

4. Violazione del decoro architettonico
Infine, si contestava la valutazione della Corte territoriale secondo cui la rimozione dei mosaici non avrebbe inciso negativamente sull’aspetto architettonico dell’edificio.

Il condominio, nel controricorso, sosteneva la correttezza della decisione d’appello, evidenziando in particolare che:

l’ordine del giorno conteneva un’indicazione chiara ed essenziale degli argomenti, richiamando le opere straordinarie da determinarsi alla luce della relazione del direttore dei lavori e degli accertamenti effettuati dopo l’installazione dei ponteggi;
i lavori in questione erano già stati oggetto di precedenti assemblee, sicché i condomini erano pienamente consapevoli del contesto e della natura degli interventi;
non era necessario allegare all’avviso di convocazione il dettaglio economico dei preventivi, potendo ciascun condomino prendere visione della documentazione presso l’amministratore;
la clausola sulle garanzie non comportava nullità automatica della delibera;
l’eliminazione dei mosaici non incideva sul decoro architettonico, trattandosi di elementi poco distinguibili e privi di particolare rilevanza estetica.

Cassazione: l’ordine del giorno deve essere formulato in modo tale da rendere comprensibile l’oggetto della discussione, ma non deve trasformarsi in una descrizione minuziosa e tecnica delle opere o delle possibili alternative

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, affrontando in modo articolato, soprattutto, la questione dell’ordine del giorno.

Sul contenuto dell’ordine del giorno

La Corte ha ribadito un principio consolidato:

per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea condominiale al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1139 e 1105, terzo comma, c.c.), è sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente motivato Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3634 del 27/03/2000; conf. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 13763 del 22/07/2004, Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21298 del 10/10/2007).

In particolare, la disposizione dell’art. 1105, terzo comma, c.c. – applicabile anche in materia di condominio di edifici -, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea.

Quindi, per garantire una partecipazione informata dei condomini non è necessario che l’avviso di convocazione descriva analiticamente ogni aspetto tecnico o economico delle decisioni da assumere.

È sufficiente che gli argomenti siano indicati in termini essenziali ma comprensibili, così da consentire ai partecipanti di cogliere l’oggetto della deliberazione. Non è richiesto che l’avviso anticipi l’esito della discussione, né che prefiguri in dettaglio lo sviluppo del confronto assembleare.

Nel caso concreto, l’ordine del giorno:

richiamava le opere straordinarie da eseguire;
faceva riferimento alla relazione del direttore dei lavori;
collegava le decisioni agli accertamenti tecnici già deliberati in precedenza.

Secondo la Cassazione, tale formulazione consentiva di individuare ex ante il perimetro delle decisioni da assumere. Il giudizio sulla sufficienza dell’informazione, rimesso al giudice di merito, risultava congruamente motivato e quindi non censurabile in sede di legittimità.

La Corte ha inoltre precisato che non è obbligatorio allegare alla convocazione i preventivi dettagliati o i consuntivi: spetta al condomino interessato attivarsi per esaminare la documentazione.

Sulla clausola di rinuncia alle garanzie

La Cassazione ha riconosciuto che la Corte d’Appello non si era espressamente pronunciata sulla questione della rinuncia alle garanzie. Tuttavia, ha ritenuto la censura infondata nel merito.

Richiamando il proprio orientamento, ha osservato che una clausola di esonero dalla responsabilità dell’appaltatore può essere valida se riferita a vizi riconducibili a colpa lieve e se non incide sulla garanzia per gravi difetti dell’opera. Inoltre, la valutazione circa la convenienza economica dell’accettazione di un’offerta rientra nel merito delle scelte assembleari e non è sindacabile dal giudice salvo violazioni di legge.

Sul decoro architettonico

Quanto alla rimozione dei mosaici, la Corte ha confermato che l’accertamento circa l’incidenza di un intervento sul decoro architettonico costituisce valutazione di fatto, riservata al giudice di merito.

Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva accertato, anche tramite esame fotografico, che i mosaici non rappresentavano un elemento qualificante dell’estetica dell’edificio, essendo cromaticamente uniformi al resto della facciata e difficilmente percepibili. La motivazione è stata ritenuta logica e immune da vizi.

La tutela del diritto all’informazione preventiva si realizza attraverso l’indicazione essenziale e intelligibile dei temi da trattare, mentre l’approfondimento documentale resta rimesso all’iniziativa del singolo condomino.

Per maggiore approfondimento, leggi: “Riforma del Condominio 2012, la guida aggiornata“

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