Quando valgono le tolleranze del 6% introdotte dal Salva Casa?

Il Salva Casa amplia le tolleranze costruttive: ma quando si applicano davvero e possono impedire un ordine di demolizione per abusi edilizi?

Le tolleranze costruttive e il “Salva Casa” possono evitare la demolizione degli abusi edilizi?

La sentenza 5709/2026 del Tar Lazio esamina la legittimità di un ordine di demolizione relativo a diversi interventi edilizi realizzati su un immobile, soffermandosi in particolare sui limiti delle tolleranze costruttive e sulla portata delle modifiche introdotte dalla normativa nota come “Salva Casa” (D.L. 69/2024). Il giudizio chiarisce se tali strumenti possano incidere sulla qualificazione di un abuso edilizio già accertato e sulla conseguente applicazione della sanzione demolitoria.

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Il caso

L’amministrazione comunale ha ordinato la demolizione di una serie di interventi edilizi ritenuti realizzati in difformità dai relativi titoli abilitativi, tra cui la chiusura di balconi e terrazzi mediante strutture vetrate amovibili, alcune modifiche interne consistenti nella creazione di collegamenti tra parti condominiali e locali di proprietà esclusiva, nonché la realizzazione di una tettoia con volumetria superiore a quella originariamente dichiarata.

Secondo l’ente, tali opere sarebbero state eseguite in assenza di valido titolo edilizio oppure sulla base di titoli divenuti inefficaci. Gli interventi, inoltre, avrebbero dovuto essere considerati unitariamente, in quanto espressione di una complessiva trasformazione edilizia abusiva non suscettibile di frazionamento. In particolare, la tettoia presentava un incremento volumetrico rilevante, non riconducibile a una mera irregolarità sanabile.

La parte ricorrente ha invece contestato il provvedimento, evidenziando che una parte delle opere era stata rimossa prima dell’adozione dell’ordinanza. Quanto alla tettoia, ha sostenuto che la difformità fosse minima e rientrasse nelle tolleranze costruttive. In tale prospettiva, è stato richiamato il Decreto “Salva Casa”, che ha ampliato le tolleranze fino al 6%, ritenendo quindi l’intervento non soggetto a demolizione. È stato inoltre dedotto che l’amministrazione non avrebbe adeguatamente dimostrato la necessità del permesso di costruire.

Un abuso edilizio parzialmente rimosso può evitare la demolizione?

Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente ha contestato l’illegittimità del provvedimento impugnato per eccesso di potere e difetto di istruttoria, sostenendo che l’amministrazione non avrebbe verificato, al momento dell’adozione dell’ordinanza, l’avvenuta rimozione parziale di alcune delle opere abusive, in particolare quelle relative ai pannelli vetrati indicati nel provvedimento.

Il motivo è stato ritenuto parzialmente fondato.

Dall’esame della documentazione acquisita al giudizio, e in particolare da un’annotazione redatta dalla polizia locale, risulta che la ricorrente aveva effettivamente provveduto, prima dell’adozione dell’ordinanza, alla rimozione di parte degli interventi contestati. In particolare, è stato accertato che erano stati eliminati i pannelli in vetro scorrevoli installati sia al secondo sia al terzo piano dell’immobile.

Ne consegue che, limitatamente a tali opere, l’ordine di demolizione deve essere annullato.

Tuttavia, tale rimozione parziale non è sufficiente a determinare l’illegittimità dell’intero provvedimento, poiché permangono ulteriori interventi abusivi non rimossi, anch’essi confermati dagli accertamenti svolti.

Sul punto, la giurisprudenza amministrativa, condivisa dal Collegio, ha chiarito che la valutazione dell’abuso edilizio deve essere effettuata in modo complessivo e non attraverso una scomposizione delle singole opere. L’abuso, infatti, va considerato nella sua globalità, poiché il pregiudizio all’assetto urbanistico deriva dall’insieme degli interventi e dalla loro incidenza complessiva, e non da ciascuna opera isolatamente considerata.

Da tale principio discende, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, l’esclusione della possibilità di una sanatoria parziale, in quanto l’intervento edilizio deve essere valutato come un’unica entità e non può essere frazionato ai fini della regolarizzazione di singole porzioni.

Alla luce di tali considerazioni, la permanenza di ulteriori abusi non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione, che resta efficace per la parte residua e pienamente eseguibile.

Quando si applicano le tolleranze costruttive del 6% previste dal “Salva Casa”?

Con il secondo motivo di ricorso, la parte ricorrente ha dedotto l’illegittimità del provvedimento per violazione di legge, con particolare riferimento alla realizzazione della tettoia.

Secondo la ricorrente, infatti, la differenza tra la volumetria dichiarata in sede di titolo edilizio (pari a 10,03 m2) e quella effettivamente riscontrata in sede di sopralluogo (pari a 14,18 m2) sarebbe minima e, in ogni caso, non adeguatamente provata dall’amministrazione, difettando idonea documentazione tecnica a supporto delle misurazioni effettuate. Da ciò deriverebbe, ad avviso della stessa, l’assenza dei presupposti per ritenere necessario il permesso di costruire in luogo della SCIA, con conseguente errata applicazione del regime sanzionatorio previsto dalla normativa regionale.

La ricorrente ha inoltre sostenuto che tale lieve scostamento rientrerebbe comunque nell’ambito delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del D.P.R. 380/01, come modificato dalla disciplina cosiddetta “Salva Casa” (D.L. 69/2024), che avrebbe innalzato la soglia delle tolleranze dal 2% al 6%, con conseguente non sanzionabilità dell’intervento mediante demolizione.

Tali censure non meritano accoglimento.

Il Collegio ha ritenuto correttamente accertato l’abuso edilizio sulla base dei verbali della Polizia locale e delle annotazioni della Polizia giudiziaria, non adeguatamente contestati dalla ricorrente con prove idonee. In applicazione dell’onere della prova ex art. 2697 c.c., è stato ribadito che spetta al privato dimostrare gli elementi contrari alla pretesa sanzionatoria, mentre i verbali dei pubblici ufficiali fanno piena prova fino a querela di falso, non proposta nel caso di specie.

Quanto al profilo relativo alla individuazione del titolo edilizio necessario, il Collegio ribadisce che la qualificazione dell’intervento deve essere effettuata avendo riguardo all’abuso nella sua unitarietà complessiva, non essendo ammissibile una sua parcellizzazione ai fini della diversa qualificazione dei singoli interventi. Ne consegue che la realizzazione della tettoia, unitamente agli ulteriori abusi contestati, imponeva il rilascio del permesso di costruire, non essendo sufficiente il regime della SCIA.

Da ciò discende l’infondatezza della censura.

Con riferimento, infine, all’invocata applicazione delle tolleranze costruttive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, come modificato dalla disciplina “Salva Casa”, il Collegio rileva che esse non risultano applicabili al caso di specie.

In primo luogo, la difformità riscontrata tra quanto dichiarato e quanto realizzato eccede comunque il limite percentuale del 6% previsto dalla normativa richiamata.

In secondo luogo, la disciplina delle tolleranze è finalizzata a sanare lievi scostamenti esecutivi intervenuti in fase di realizzazione dell’opera assentita, e non si estende a interventi autonomi o a nuove realizzazioni edilizie non contemplate nel titolo originario, quale deve qualificarsi la tettoia in esame.

Pertanto, anche alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali, la normativa invocata non risulta applicabile al caso concreto.

Per tali motivazioni, il ricorso è respinto.

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