Quando è possibile usucapire un terreno qualificandolo come pertinenza?

La Cassazione specifica se un terreno può essere usucapito come pertinenza di un immobile senza produrre il titolo di acquisto e solo provando l’uso di fatto

La sentenza n. 32174/2025 della Corte di Cassazione esamina il rapporto tra pertinenza, possesso e usucapione, con specifico riferimento all’ipotesi in cui venga invocata l’unione del proprio possesso a quello del dante causa — ossia del soggetto dal quale si acquista un diritto — mediante il meccanismo dell’accessio possessionis. Tale istituto consente al successore a titolo particolare, nel trasferimento del possesso, di sommare al proprio il periodo di possesso maturato dal dante causa, ai fini della produzione degli effetti giuridici connessi al possesso, e segnatamente dell’usucapione, a condizione che sussistano continuità del possesso e un idoneo collegamento giuridico tra le diverse situazioni possessorie.

La controversia verte sulla possibilità di qualificare un piccolo appezzamento di terreno come pertinenza di un immobile principale e, conseguentemente, di ritenere trasferito anche il relativo possesso in assenza di una specifica prova documentale. La decisione precisa con rigore quali siano gli oneri probatori gravanti su chi agisce per l’accertamento dell’acquisto a titolo originario del bene.

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Il caso

Una società esercente attività ricettiva ha agito in giudizio per ottenere l’accertamento dell’acquisto per usucapione di un modesto terreno adiacente a un edificio di sua proprietà.

Secondo la ricostruzione della parte attrice, il terreno in contestazione sarebbe stato detenuto per un lungo arco temporale in modo continuativo, pacifico e non interrotto, così da integrare il requisito temporale necessario ai fini dell’usucapione. Tale possesso, inoltre, non sarebbe stato esercitato in modo autonomo, ma in funzione di servizio rispetto all’immobile principale di proprietà della società, assumendo quindi la qualificazione di bene pertinenziale. Su questa base, la società ha sostenuto che il proprio possesso dovesse sommarsi a quello esercitato in precedenza dal proprio dante causa, invocando il meccanismo dell’accessione nel possesso previsto dall’art. 1146 c.c., così da raggiungere il periodo utile per l’acquisto a titolo originario.

La controparte ha contrastato radicalmente tale impostazione difensiva, negando anzitutto che il terreno potesse essere considerato pertinenza dell’immobile della società. Secondo questa tesi, il bene sarebbe stato invece funzionalmente collegato a un diverso immobile rientrante nella propria sfera patrimoniale. Di conseguenza, sarebbero risultati insussistenti sia il presupposto del vincolo pertinenziale, sia, a monte, i requisiti necessari per il perfezionamento dell’usucapione.

Quando un bene può dirsi pertinenza e quali effetti ha questa qualificazione sulla prova del titolo e sull’accessione del possesso?

Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 817 c.c. (pertinenze) e 116 c.p.c. (valutazione delle prove).

Il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata abbia sbagliato nel negare che il terreno fosse una pertinenza dell’albergo, basandosi sul fatto che non era stato prodotto il titolo di acquisto dell’albergo stesso. Secondo questa tesi, la decisione sarebbe errata perché la pertinenza è una situazione di fatto, che deriva dalla destinazione durevole di un bene accessorio al servizio o all’ornamento di un bene principale — circostanza che, a suo dire, si sarebbe verificata nel caso concreto.

Viene richiamato anche l’art. 818 c.c., secondo cui gli atti e i rapporti giuridici relativi al bene principale comprendono anche le pertinenze, salvo diversa disposizione. Di conseguenza, poiché la proprietà dell’albergo non era contestata, la Corte d’appello avrebbe dovuto presumere il trasferimento anche del terreno pertinenziale, senza pretendere la produzione del titolo di acquisto.

La sentenza impugnata, invece, afferma che non è rilevante qualificare come pertinenza l’area posseduta rispetto all’albergo situato sul mappale, perché è stato accertato che il terreno oggetto di possesso è oggettivamente distinto dalla particella indicata. Viene quindi meno un presupposto essenziale della pertinenza ex art. 817 c.c., cioè la titolarità in capo allo stesso soggetto sia del bene principale sia di quello accessorio. Inoltre, la destinazione di un bene a servizio di un altro presuppone una manifestazione di volontà del proprietario, che, in mancanza del titolo, non può essere dimostrata.

La Corte di Cassazione rigetta il primo motivo.
Essa ritiene corretta la decisione della Corte d’Appello, richiamando un principio consolidato: chi invoca l’accessione del possesso ai sensi dell’art. 1146, comma 2, c.c. deve provare l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo a giustificare il trasferimento del possesso dal proprio dante causa (Cass. 19724/2016). La mancata produzione del titolo di acquisto dell’albergo ha quindi legittimamente impedito al giudice di verificare questo presupposto.

La presunzione dell’art. 818 c.c., che opera nei rapporti tra le parti del contratto di trasferimento del bene principale, non esonera chi agisce per l’usucapione dall’onere di dimostrare, nei confronti del terzo proprietario, tutti i requisiti dell’acquisto, compreso il fondamento dell’accessione del possesso. L’accessione opera infatti solo nei limiti del titolo traslativo, e la prova della consegna deve basarsi su un contratto valido.

In sostanza, la censura si traduce in una richiesta di rivalutazione dei fatti, in particolare dell’esistenza del vincolo pertinenziale, ma questo accertamento di merito non è sindacabile in Cassazione.

Il secondo motivo, collegato al primo, denuncia la violazione degli artt. 1146 c.c. e 116 c.p.c.. Il ricorrente sostiene che la Corte d’appello non avrebbe esaminato adeguatamente le prove, omettendo di riconoscere che, trattandosi di una pertinenza, il terreno si sarebbe trasferito insieme all’albergo. In sostanza, una volta riconosciuta la natura pertinenziale del terreno, la Corte avrebbe dovuto ritenere trasferito anche il possesso, senza richiedere il titolo di acquisto, dato che la proprietà dell’albergo non era in discussione.

La Cassazione dichiara il motivo inammissibile, perché non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte d’appello, infatti, ha:

escluso l’esistenza del vincolo pertinenziale;
rilevato soprattutto la mancata produzione del titolo di acquisto dell’albergo, che impediva di verificare sia la volontà di asservimento, sia il vincolo di pertinenza, sia l’accessione del possesso.

Pertanto, il ricorso viene rigettato.

In conclusione, la sentenza chiarisce quando e in quali condizioni il terreno può essere considerato pertinenza ai fini dell’usucapione, specificando:

che cosa costituisce una pertinenza: è un bene accessorio destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento del bene principale (art. 817 c.c.);
gli effetti della qualificazione di pertinenza: il possesso del terreno può sommarsi a quello del dante causa (accessio possessionis, art. 1146 c.c.) solo se il vincolo pertinenziale è effettivamente dimostrato;
onere probatorio: per usucapire il terreno come pertinenza non basta il possesso di fatto; è necessario provare anche il titolo o la volontà del proprietario di asservire il bene (art. 818 c.c. e art. 116 c.p.c.);
limiti: la presunzione di trasferimento delle pertinenze non esonera dalla dimostrazione nei confronti di terzi del vincolo pertinenziale e della volontà di asservimento.

Leggi l’approfondimento su Cosa sono le pertinenze: definizione e caratteristiche

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